资源简介

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20 二月 2024
CHAPTER
06
第6章
土地
增值税
本章主要内容
01
征税范围及
纳税人
第一节
03
税率及应纳税额的计算
第三节
02
计税依据
第二节
04
税收优惠及征收管理
第四节
本章重点
1.应税收入的确定
2.扣除项目的确定
3.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
4.税率及应纳税额的计算
本章难点
1.扣除项目的确定
2.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
3.税率及应纳税额的计算
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地属于不动产，对土地课税既是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。有的国家和地区将土地单列出来征税，如土地税、地价税、农地税、城市土地税、土地登记税等。有的国家和地区鉴于土地与地面房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性，对土地征税往往未予单独列示，而统称为房地产税、不动产税、财产税等。
1949年中华人民共和国成立以来，我国针对土地、房屋等不动产先后开征过的税种有契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但这些税种都不属于对土地增值额或土地收益额征税。1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），自1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日，财政部又颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》），进一步细化了土地增值税征收管理办法。
04
PART FOUR
第四节
税收优惠及
征收管理
一、税收优惠
对房地产转让征收土地增值税，涉及面广，政策性强。为了促进房地产开发结构的调整，改善城镇居民的居住条件，并有利于城市改造规划的实施，《土地增值税暂行条例》及其他有关法规规定了相应的减免税项目。
（一）一般减免税规定
1.建造普通标准住宅的税收优惠
建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村以及超面积、超标准豪华装修住宅，均不属于普通标准住宅。
（一）一般减免税规定
2.国家征用、收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税。
这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁而被政府征用、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。
3.个人转让房地产的税收优惠
对居民个人拥有的住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
4.其他税收优惠
自2007年8月1日起，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（二）特殊减免税规定
对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。
【例6-10】下列各项中，属于土地增值税免税或不征的有（　　）。
A.国家依法征用、收回的房地产
B.房地产开发企业将开发产品转为自用，且产权未发生转移
C.房地产开发企业将开发产品对外投资
D.合作建房建成后分房自用的
E.企业出租给个人用于经营的房屋
【解析】房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。故正确答案为A、B、D、E项。
二、征收管理
（一）纳税申报
土地增值税的纳税人应按照下列程序办理纳税手续：
（1）纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖契约，交易标的物，会计报表和有关资料。
（2）纳税人因经常发生转让房地产行为而难以在每次转让后申报的，可按月或按各省、自治区、直辖区和计划单列市地方税务局规定的期限缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。定期申报方式确定后，1年之内不得变更。
（3）纳税人按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续。纳税人未按照规定缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得为其办理有关的权属变更手续。
（二）纳税时间
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此其纳税时间不可能像其他税种那样存在统一规定，而应根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。土地增值税的纳税时间主要有三种情况：
1
以一次交割、付清价款方式转让房地产的
3
分期收款方式转让房地产的
5
项目全部竣工结算前转让房地产的
【例6-11】根据税法的有关规定，下列关于房地产转让的说法正确的是（　　）。
A.以分期收款方式转让房地产的，根据实际的收款日期确定纳税期限
B.以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在办理过户和登记手续后一次性缴纳土地增值税
C.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让其房地产的，应从签订房地产转让合同之日起7日内，到房地产所在地主管税务机关备案
D.纳税人因国家建设需要被依法征用房地产并得到经济补偿的，应从签订房地产转让合同之日起15日内，到房地产所在地主管税务机关备案
【例6-12】依据税法的相关规定，纳税人办理土地增值税纳税申报的期限是（　　）。
A.签订房地产建筑合同之日起30日内
B.自转让房地产合同签订之日起7日内
C.向有关部门办理过户登记手续之日起7日内
D.签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内
【解析】纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。故正确答案为B选项。
（三）纳税地点
土地增值税由房地产所在地税务机关负责征收。所谓“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。不论纳税人的机构所在地、经营所在地、居住所在地设在何处，均应在转让的房地产所在地进行申报纳税。
B
A
纳税地点
2.纳税人是自然人的
1.纳税人是法人的
（四）房地产开发项目土地增值税的清算管理
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策的规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款的行为。
（1）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：
①房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
②整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
③直接转让土地使用权的。
（2）对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税的清算：
①对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的。
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
④省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
【例6-13】对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在（　　）以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
A.50%　　　　 B.75%　　　 C.80%　　　D.85%
【解析】对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。故正确答案为D选项。
【例6-14】下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（　　）。
A.取得销售许可证满3年仍未销售完毕的
B.取得的销售收入占该项目收入总额50%以上的
C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积85%以上的
E.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积虽未超过85%但剩余可售面积自用的
【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。故选A、C、D、E项。
房地产交换政策规定
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人之间互换房屋的行为，发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围，交易双方应缴纳土地增值税。
但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

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