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(共15张PPT)
20 二月 2024
CHAPTER
06
第6章
土地
增值税
本章主要内容
01
征税范围及
纳税人
第一节
03
税率及应纳税额的计算
第三节
02
计税依据
第二节
04
税收优惠及征收管理
第四节
本章重点
1.应税收入的确定
2.扣除项目的确定
3.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
4.税率及应纳税额的计算
本章难点
1.扣除项目的确定
2.销售新房和二手房确定应纳税所得额的区别
3.税率及应纳税额的计算
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。
土地属于不动产，对土地课税既是一种古老的税收形式，也是当代各国普遍征收的一种财产税。有的国家和地区将土地单列出来征税，如土地税、地价税、农地税、城市土地税、土地登记税等。有的国家和地区鉴于土地与地面房屋、建筑物及其他附着物的密不可分性，对土地征税往往未予单独列示，而统称为房地产税、不动产税、财产税等。
1949年中华人民共和国成立以来，我国针对土地、房屋等不动产先后开征过的税种有契税、城市房地产税、房产税、城镇土地使用税等，但这些税种都不属于对土地增值额或土地收益额征税。1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），自1994年1月1日起开征土地增值税。1995年1月27日，财政部又颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》），进一步细化了土地增值税征收管理办法。
03
PART THREE
第三节
税率及应纳税额的计算
一、税率
征收土地增值税的主要目的在于抑制房地产的投机、炒卖活动，限制滥占耕地的行为，并适当调节纳税人的收入分配，保障国家权益。因此，土地增值税税率设计的基本原则是：增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。按照这个原则，土地增值税采用四级超率累进税率（见表6-1）。
一、税率
二、应纳税额的计算
土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据，按照超率累进税率计算应纳税额，其计算原理与超额累进税率基本相同。
计算的基本原理和方法是：首先以出售房地产的不含税总收入减除扣除项目金额，求得增值额；然后用增值额与扣除项目相比，其比值即为土地增值率；最后根据土地增值率的高低确定适用税率，用增值额乘以适用税率，求得应纳税额。
（一）转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税税额的计算
转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳土地增值税税额的计算包括以下几个步骤：
1.计算增值额
增值额=不含增值税收入额-扣除项目金额
2.计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
3.确定适用税率
依据计算的增值率，按税率表确定适用税率。
4.依据适用税率计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例6-8】金科地产公司出售一幢写字楼，收入总额为1 000万元（为不含税收入）。开发该写字楼的有关支出为：支付地价款及各种费用100万元；房地产开发成本300万元；财务费用中的利息支出为45万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的相关税费共计5万元（不含增值税）。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。计算该房地产开发公司应纳土地增值税税额。
【解析】
（1）收入总额为1 000万元。
（2）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为100万元。
（3）房地产开发成本为300万元。
（4）房地产开发费用=45+（100+300）×5%=65（万元）
（5）允许扣除的税费为5万元。
（6）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%，则：加计扣除额=（100+300）×20%=80（万元）
（7）扣除项目金额合计=100+300+65+5+80=550（万元）
（8）增值额=1 000-550=450（万元）
（9）增值率=450÷550×100%=81.82%
（10）应纳税额=450×40%-550×5%=152.5（万元）
（二）出售旧房应纳税额的计算
出售旧房及建筑物，首先按评估价格及有关因素计算扣除项目金额，然后根据上述方法计算应纳税额。具体计算步骤如下：
1.计算评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.汇集扣除项目金额
3.计算增值率，确定适用税率
4.计算应纳税额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例6-9】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需要600万元，该房子为7成新，按不含税价500万元出售，支付相关税费共计2.75万元（不含增值税）。计算该企业转让旧房应纳土地增值税税额。
【解析】
（1）评估价格=600×70%=420（万元）
（2）允许扣除的税金为2.75万元。
（3）扣除项目金额合计=420+2.75=422.75（万元）
（4）增值额=500-422.75=77.25（万元）
（5）增值率=77.25÷422.75×100%=18.27%
（6）应纳税额=77.25×30%-422.75×0=23.18（万元）
（三）特殊售房方式应纳税额的计算
房地产业的经营方式较为特殊，土地增值税征收管理的难度也比较大，其中最突出的情况是纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。为了加强对土地增值税的征收管理，保证税收及时、足额入库，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算单位计算。依据这项原则，我国对上述两种经营方式采取了先按比例征收（预征率：东部地区省份不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%），然后清算的办法。
（三）特殊售房方式应纳税额的计算
（1）纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的公式为：
（三）特殊售房方式应纳税额的计算
（2）纳税人采取预售方式出售商品房的，在计算缴纳土地增值税时，可以先按买卖双方签订的预售合同所载金额计算出应缴纳的土地增值税税额，然后根据每笔预收款占总售价款的比例，计算分摊每次所需缴纳的土地增值税税额，并在每次预收款时计征。

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