资源简介

(共52张PPT)
项目六 其他税种税法（上）
【职业能力目标】
（1）能判定哪些业务应缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，能根据相关业务资料计算城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，能确定城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
（2）能判定哪些业务应缴纳土地增值税，能根据相关业务资料计算土地增值税，能确定土地增值税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
（3）能判定哪些业务应缴纳房产税，能根据相关业务资料计算房产税，能确定房产税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
【职业能力目标】
（4）能判定哪些业务应缴纳资源税，能根据相关业务资料计算资源税，能确定资源税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
（5）能判定哪些业务应缴纳城镇土地使用税，能根据相关业务资料计算城镇土地使用税，能确定城镇土地使用税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
（6）能判定哪些业务应缴纳耕地占用税，能根据相关业务资料计算耕地占用税，能确定耕地占用税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点。
任务二 土地增值税法
【任务引例】
一、土地增值税的基本原理认知
（一）土地增值税的含义
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称“房地产”），取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
（二）土地增值税的发展
现行土地增值税法律制度的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布，自1994年1月1日起实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》），以及1995年1月27日财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）。
（三）土地增值税的特点
二、土地增值税纳税人和征税范围的确定
（一）土地增值税纳税人的确定
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者（个体工商户）。土地增值税也适用于外商投资企业、外国企业及外籍纳税人。
（二）土地增值税征税范围的确定
1.土地增值税征税范围的基本规定
（1）土地增值税对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。
转让国有土地使用权，是指土地使用者通过向国家支付土地出让金等形式取得国有土地使用权后,将国有土地使用权再转让的行为，是国有土地使用权的二级市场上的转让行为。
土地增值税征税范围不包括国有土地使用权出让。
（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的行为征税。
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
2.土地增值税征税范围的特殊规定
（1）房地产开发企业开发的房地产转为自用或出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
（3）合作建房
对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（4）房地产的出租
房地产出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
（5）房地产的抵押和抵债
房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变 更，因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值 税。待抵押期满后，视该房地产是否转移产权而确定是否征收土地增值税。
对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
（7）房地产的评估增值
国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
3.与企业改制重组有关的土地增值税征税范围的规定
2027年12月31日前，继续执行以下企业改制重组有关土地增值税政策：
（2）按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
（3）按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。
（4）单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投 资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
（5）上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
三、土地增值税的计算
（一）土地增值税计税依据的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额（简称“增值额”）。而土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除《土地增值税暂行条例》规定扣除项目金额后的余额。
1.应税收入的确定。
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益，从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定应税收入：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
【任务引例解析】
2.纳税人从转让收入中减除的扣除项目
（1）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和
存量房地产转让）。
取得土地使用权所支付的金额包括纳税人为取得土地使用
权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的费用。
（2）房地产开发成本（适用新建房转让）。
房地产开发成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
①
（3）房地产开发费用（适用新建房转让）。
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用的计算方法如下：
②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（也包含全部使用自有资金的无借款的情况）：
③房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述①、②项所述的两种办法。
④土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%
（4）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让）。营改增后，与转让房地产有关的税金包括城市维护建设税、印花税（非房地产开发企业的印花税可以在此扣除；房地产开发企业由于印花税包含在管理费用中且通过管理费用扣除，故不能在此重复扣除）。
教育费附加视同税金扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定与转让房地产有关的税金：
（5）财政部规定的其他扣除项目（适用新建房转让）：
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
特别注意：
①此项加计扣除金额对房地产开发企业有效，非房
地产开发企业不享受此项政策；
②取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计
扣除。
（6）旧房及建筑物的评估价格（适用存量房地产转让）。
税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
a
提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
b
提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
c
②对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
（二）土地增值税税率的判定
土地增值税采用四级超率累进税率。与超额累进税率相 比，超额累进税率累进依据为绝对数；超率累进税率累进依据为相对数。土地增值税的累进依据为增值额与扣除项目金额之间的比率。
（三）土地增值税优惠政策的运用
（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（4）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
（四）土地增值税应纳税额的计算
计算土地增值税应纳税额的步骤和公式如下：
第一步，计算转让房地产应税收入总额。
第二步，计算扣除项目金额。
第三步，用转让房地产应税收入总额减除扣除项目金额计算土地增值额。
土地增值额=转让房地产应税收入总额-扣除项目金额
第四步，计算土地增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率和速算扣除系数。
第五步，套用公式计算土地增值税应纳税额。其公式为：
土地增值税应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
（五）房地产开发企业土地增值税的清算
1.土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
2.土地增值税的清算条件
（1）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：
（2）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手
续的；
②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
④省税务机关规定的其他情况。
3.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用 或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4.土地增值税的核定征收
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
5.清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
6.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
四、土地增值税的征收管理
（一）土地增值税的征收管理要求
1.土地增值税的纳税期限
土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
2.土地增值税的纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
（二）土地增值税的纳税申报
纳税人对土地增值税进行纳税申报时，应当填报“土地增值税税源明细表”（略）、“财产和行为税减免税明细申报附表”（见表6-3）、“财产和行为税纳税申报表”（见表6-4）。

展开更多......

收起↑