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(共21张PPT)
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引例　珠江有限责任公司房产税、城镇土地使用税及印花税计算
6.1　关税会计
6.2　城市维护建设税会计
6.3　资源税会计
6.4　土地增值税会计
6.5　城镇土地使用税会计
6.6　房产税会计
6.7　车船税会计
6.8　车辆购置税会计
6.9　印花税会计
6.10　契税会计
其他税会计
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
引例
珠江有限责任公司房产税、城镇土地使用税及印花税计算
背景与情境：珠江有限责任公司是一家综合性经营公司，2018年土地房屋资料如下：全年实际占用土地面积5万平方米，其中，职工医务室占地4 000平方米，幼儿园占地1 500平方米，当地政府规定城镇土地使用税为10元/平方米。税务机关核定公司全年自用房产账面价值为18 000万元（其中本年12月份购入新建的商品房2 000万元，其余均为以前年度购建），当地政府规定的损耗扣除率标准为30%。假定该公司房产税、城镇土地使用税按年度征收的方式每半年预缴一次。
问题：计算珠江有限责任公司2018年12月应缴纳的城镇土地使用税和房产税税额。
房产税、城镇土地使用税等其他税种，相对于增值税等流转税和所得税来看，单项税额不大，但涉及的纳税主体面十分广泛。对于企业来讲，其税务处理还将直接影响企业所得税的多少，我们必须认真学习并很好地加以应用。
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土地增值税会计
6.4.1　土地增值税的纳税人、征税范围与税率
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权取得增值收入的单位和个人征收的一种税。我国现行的土地增值税的基本法规是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（简称《土地增值税暂行条例》）。转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
1）土地增值税纳税人的认定
同时满足下列标准的行为所得应计征土地增值税：
（1）“国有”标准
（2）“产权转让”标准
（3）“取得收入”标准
2）土地增值税征税范围的确定
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土地增值税会计
6.4.1　土地增值税的纳税人、征税范围与税率
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
同步思考6-3
请您根据判定土地增值税征税范围的三个标准，归纳总结常见的土地增值税征税事项。
提示：①以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的，应征收土地增值税。②以继承、赠与方式转让房地产的，不征土地增值税。③房地产出租的，不征土地增值税。④房地产抵押的，抵押期间不征土地增值税；抵押期满以房产抵债的，应征土地增值税。⑤房地产交换，属于土地增值税的征税范围，但个人之间互换自有居住用房的，免征土地增值税。⑥以房地产投资、联营的，在将房地产转让到所投资、联营的企业时，暂免征收土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让时，应征收土地增值税。⑦企业兼并转让房地产暂免征收土地增值税。⑧代建房地产行为和房地产重新评估不征土地增值税。
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土地增值税会计
6.4.1　土地增值税的纳税人、征税范围与税率
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
土地增值税实行四级超率累进税率，具体见表6-8。
表6-8 土地增值税税率表
3）土地增值税税率的选择
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 50%（含）以下 30 0
2 50%～100%（含） 40 5
3 100%～200%（含） 50 15
4 200%以上 60 35
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
土地增值税应纳税额的计算步骤如下：
第一步，计算增值额。
增值额=转让收入-扣除项目金额
第二步，计算增值率，确定适用税率和速算扣除系数。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
第三步，计算应纳税额。
应纳税额=∑（每级距增值额×适用税率）=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
1）土地增值税应纳税额的计算
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
（1）转让收入的确定
转让收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。“营改增”试点实施后，转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入。
（2）扣除项目金额的确定
根据税法规定，准予从转让收入中扣除的项目有：
①取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
②房地产开发成本，是指房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
1）土地增值税应纳税额的计算
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
（2）扣除项目金额的确定
③房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
A.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类、同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除，计算公式如下：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例
B.财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在取得土地使用权支付金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除，计算公式如下：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×扣除比例
1）土地增值税应纳税额的计算
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
（2）扣除项目金额的确定
④与转让房地产有关的税金，包括在转让房地产时缴纳的城建税、印花税、教育费附加。扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
⑤其他扣除项目，是指从事房地产开发的纳税人，可按税法规定的标准实行加计扣除，计算公式如下：
加计扣除费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
⑥旧房及建筑物的评估价格，即在转让已使用房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本乘以成新度折旧率后的价格。
1）土地增值税应纳税额的计算
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
同步思考6-4
房地产转让包括新建房地产和存量房地产，两者在计算土地增值税时，应考虑的扣除项目内容有何不同
提示：新建房地产和存量房地产的扣除项目见表6-9。
表6-9 新建房地产和存量房地产的扣除项目
扣除项目 新建房地产 存量房地产
非房地产企业 房地产企业 旧房及建筑物 土地使用权
取得土地使用权所支付的金额 √ √ √ √
房地产开发成本 √ √ — —
房地产开发费用 √ √ — —
与转让房地产有关的税金 √ √ √ —
其他扣除项目（即加计扣除） — √ — √
旧房及建筑物的评估价格 — — √ —
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
业务链接6-8
兴隆房地产开发公司于2018年6月转让写字楼一幢，取得转让收入5 250万元（含增值税），公司采用简易计税办法缴纳增值税250万元，城市维护建设税、教育费附加等25万元。该公司为取得土地使用权而支付的金额为500万元；投入房地产开发成本1 500万元；开发费用400万元，其中计算分摊给这幢写字楼的利息支出120万元（有金融机构证明），比按商业银行同类同期贷款利率计算的利息多10万元。公司所在地政府规定的其他开发费用的计算扣除比例为5%。
问题：计算该房产公司开发并转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。
计算：
①计算转让房地产的扣除项目金额如下：
取得土地使用权所支付的金额=500万元
房地产开发成本=1 500万元
房地产开发费用=（120-10）+（500+1 500）×5%=210（万元）
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
业务链接6-8
与转让房地产可扣除的有关税费=25万元
从事房地产开发的加计扣除额=（500+1 500）×20%=400（万元）
扣除项目合计金额=500+1 500+210+25+400=2 635（万元）
②计算转让房地产的增值额。
增值额=5 250-250-2 635=2 365（万元）
③计算增值率，确定适用税率。
增值率=2 365÷2 635×100%=89.75%
土地增值税适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
④计算应纳税额。
适用的应纳土地增值税税额=2 365×40%-2 635×5%=814.25（万元）
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
企业核算土地增值税应设置“应交税费——应交土地增值税”科目。土地增值税的具体会计核算，根据企业从事业务性质的不同而有所区别。
（1）房地产企业土地增值税的会计核算
房地产企业销售的房地产属于企业的商品经营业务。因此，转让房地产过程中应缴纳的土地增值税，应借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
（2）其他企业销售旧房及建筑物土地增值税的会计核算
其他企业转让房地产应缴纳的土地增值税，应借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
2）土地增值税应纳税额的会计核算
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
业务链接6-9
2018年6月，某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入1 050万元（含增值税）；按规定缴纳50万元增值税、3.5万元城市维护建设税和1.5万元教育费附加；为取得该住宅用地的土地使用权支付地价款和有关费用100万元；投入开发成本375万元；支付银行贷款利息费用10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），实际发生的其他房地产开发费用50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
问题：计算该房地产开发公司上述业务应缴纳的土地增值税税额，并作账务处理。
计算：转让收入＝1 050-50=1 000（万元）
扣除项目金额＝100＋375＋（100＋375）×10%+3.5+1.5＋（100＋375）×20%＝622.5（万元）
增值额＝1 050-50-622.5＝377.5（万元）
增值率＝377.5÷622.5×100%＝60.64%
适用的土地增值税税率为40%、速算扣除系数为5%，则：
应交土地增值税税额＝377.5×40%-622.5×5%＝119.875（万元）
分录编制：按规定计算应缴纳的相关税金及附加时：
借：税金及附加 1 248 750　　　　
　贷：应交税费——应交城市维护建设税35 000
　　　　　　　——应交教育费附加15 000
　　　　　　　——应交土地增值税1 198 750
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土地增值税会计
6.4.2　土地增值税应纳税额的会计核算
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
业务链接6-10
2018年6月，某单位转让一幢旧房，取得收入945万元（含增值税），采用简易计税办法缴纳了增值税45万元，城市维护建设税、教育费附加等4.5万元。该房建于20世纪70年代，当时造价为70万元，现经房地产评估机构评定的重置成本价为380万元，有六成新。旧房占地原来是行政划拨的，转让时，补交了土地出让金80万元。
问题：计算应纳土地增值税税额，并作会计处理。
计算：
①取得土地使用权所支付的金额=80万元
②与转让房地产有关的税费=4.5万元
③旧房及建筑物的评估价格=380×60%=228（万元）
扣除项目=80+4.5+228=312.5（万元）
增值额=945-45-312.5=587.5（万元）
增值率=587.5÷312.5×100%=188%
应纳土地增值税税额=587.5×50%-312.5×15%=246.875（万元）
分录编制：按税法规定计算应缴纳的各项税金及附加（增值税除外）时：
借：固定资产清理2 513 750
　贷：应交税费——应交城市维护建设税 31 500
　　　　　　　——应交教育费附加 13 500
　　　　　　　——应交土地增值税 2 468 750
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土地增值税会计
6.4.3　土地增值税纳税申报
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
纳税人填制土地增值税纳税申报表时，首先，应核实国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的转让情况；其次，计算应纳土地增值税税额，并与“应交税费——应交土地增值税”账户资料核对相符；最后，根据审核无误的计税资料填写纳税申报表，并办理签章手续。
土地增值税纳税申报表分为从事房地产开发的纳税人和非从事房地产开发的纳税人两种类型，具体格式分别见表6-10和表6-11。
1）土地增值税纳税申报表编制
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土地增值税会计
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
纳税人名称 兴隆房地产开发公司 税款所属时期 2018年6月
项　目 行　次 金　额
一、转让房地产收入总额1=2+3 1 50 000 000
其中 货币收入 2 50 000 000
实物收入及其他收入 3 —　　
二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+20 4 26 350 000
1.取得土地使用权所支付的金额 5 5 000 000
2.房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 6 15 000 000
其中 土地征用及拆迁补偿费 7 （略）
前期工程费 8 （略）
建筑安装工程费 9 （略）
基础设施费 10 （略）
公共配套设施费 11 （略）
开发间接费用 12 （略）
3.房地产开发费用13=14+15 13 2 100 000
其中 利息支出 14 （略）
其他房地产开发费用 15 （略）
4.与转让房地产有关的税金等16=17+18+19 16 250 000
其中 营业税 17 注：营改增后此项不存在
城市维护建设税 18 （略）
教育费附加 19 （略）
5.财政部门规定的其他扣除项目 20 4 000 000
三、增值额21=1-4 21 23 650 000
四、增值额与扣除项目金额之比（%）22=21÷4×100% 22 89.75
五、适用税率（%） 23 40
六、速算扣除系数（%） 24 5
七、应缴土地增值税税额25=21×23-4×24 25 8 142 500
八、已缴土地增值税税额 26 0
九、应补（退）土地增值税税额27=25-26 27 8 142 500
如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏 如委托代理人填报，由代理人填写以下各栏 备注
会计主管 （签章） 纳税人 （公章） 代理人名称 代理人 （公章）
代理人地址
经办人姓名
以下由税务机关填写
收到申报表日期 接收人
表6-10 土地增值税纳税申报表
（从事房地产开发的纳税人适用）
填表日期：2018年6月20日
纳税人识别号：103456348757700056 金额单位：元（列至角分）
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土地增值税会计
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
表6-11 土地增值税纳税申报表
（非从事房地产开发的纳税人适用）
填表日期：　　年　　月　　日
纳税人识别号： 金额单位：元（列至角分）
纳税人名称 税款所属时期
项　目 行次 金　额
一、转让房地产收入总额1=2+3 1
其中 货币收入 2
实物收入及其他收入 3
二、扣除项目金额合计4=5+6+9 4
1.取得土地使用权所支付的金额 5
2.旧房及建筑物的评估价格6=7×8 6
其中 旧房及建筑物的重置成本价 7
成新度折旧率 8
3.与转让房地产有关的税金等9=10+11+12+13 9
其中 营业税 10 注：营改增后此项不存在
城市维护建设税 11
印花税 12
教育费附加 13
三、增值额14=1-4 14
四、增值额与扣除项目金额之比（%）15=14÷4 15
五、适用税率（%） 16
六、速算扣除系数（%） 17
七、应缴土地增值税税额18=14×16-4×17 18
　　如纳税人填报，由纳税人填写以下各栏 如委托代理人填报，由代理人填写 以下各栏 备注
会计主管 （签章） 纳税人 （公章） 代理人名称 代理人 （公章）
代理人地址
经办人姓名 电话
以下由税务机关填写
收到申报表日期 接收人
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土地增值税会计
6.4.3　土地增值税纳税申报
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
（1）纳税期限
土地增值税的纳税人应在房地产转让合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权证、土地使用权证书、土地转让与房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关确定。纳税人预售房地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；凡当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
2）土地增值税纳税期限与纳税地点的确定
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土地增值税会计
6.4.3　土地增值税纳税申报
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
（2）纳税地点
在确定土地增值税的纳税地点时，根据纳税人性质不同有两种情况：
①法人纳税人。转让的房地产坐落地与其机构所在地一致的，以办理税务登记的原管辖税务机关为纳税地点；转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，以房地产坐落地所管辖的税务机关为纳税地点。
②自然人纳税人。转让的房地产坐落地与其居住所在地一致的，以居住所在地税务机关为纳税地点；转让的房地产坐落地与其居住所在地或经营所在地不一致的，以办理过户手续所在地税务机关为纳税地点。
2）土地增值税纳税期限与纳税地点的确定
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土地增值税会计
6.4.3　土地增值税纳税申报
第1章
税收基础知识
与税务会计
第2章　
增值税会计
第3章　
消费税会计
第4章　
企业所得税会计
第5章　
个人所得税会计
第6章　
其他税会计
同步案例2-1
兴隆房地产开发公司土地增值税纳税申报
背景与情境：兴隆房地产开发公司，纳税人识别号为103456348757700056，2018年6月份销售房地产业务资料同【业务链接6-8】。当地税务机关批准该企业土地增值税每月集中申报，申报期为次月的10日以前。
问题：填制兴隆房地产开发公司2018年6月份的土地增值税纳税申报表。
分析：详细计算过程【业务链接6-8】已述及，具体填列见表6-10。

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