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PART
03
房产税
1.含义：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
2.房产税的特点：
房产税属于财产税中的个别财产税；
征税范围限于城镇的经营性房屋；
区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
3.房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区（不包括农村）内拥有房屋产权的单位和个人。
6.3.1 房产税的概述
具体包括：
1.产权属于国家的，其经营管理的单位为纳税人。
2.产权属于集体和个人的，集体单位和个人为纳税人。
3.产权出典的，承典人为纳税人。
4.产权所有人、承典人均不在房产所在地的，房产代管人或者使用人为纳税人。
5.产权未确定以及租典（租赁、出典）纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税人。
6.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
6.3.1房产税的概述
【判断】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，谁为该房屋房产税的纳税人？
6.3.1房产税的概述
4.房产税的征税对象：房产税以房屋为征税对象。
5.房产税的征税范围
包括城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋，不包括农村。
独立于房屋之外的建筑物（如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）不属于房产，不是房产税的征税范围。
6.3.1房产税的概述
6.房产税的税收优惠
（1）国家机关、人民团体、军队“自用”（不包括出租）的房产免征房产税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位（学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院以及文化、体育、艺术类单位）所有的、本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产免征房产税。宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章征税。、
（4）个人所有非营业用的房产（居民住房）免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章征税。
6.3.1房产税的概述
（5）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
（6）对高校后勤实体免征房产税。
（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
（8）老年服务机构自用的房产免征房产税。
（9）自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
（10）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，但不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
6.3.1房产税的概述
7.房产税的征收管理
实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定
房产税在房产所在地缴纳。
房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向所在地的主管税务机关纳税。
6.3.1房产税的概述
6.3.2 房产税的计算
1.房产税的计税依据和税率
房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。
（1）“从价计征”，是指按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳，税率为1.2% ；
（2）“从租计征”，是指以房产租金收入计算缴纳，税率为12% 。
6.3.2 房产税的计算
3.特殊规定
（1）以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
（2）以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
（3）对于融资租赁的房屋，以“房产余值”作为计税依据计征房产税。
（4）个人出租住房，不区分用途，按照4%的房产税优惠税率计税。
6.3.2 房产税的计算
2.应纳税额的计算
（1）从价计征：按房产的原值一次减除一定比例后的余值计征，公式为：
应纳税额 = 应税房产原值 ×（1 - 扣除比例）× 1.2%
（2）从租计征：按房产出租的租金收入计征，公式为：
应纳税额 = 租金收入 × 12%
【例6-3-1】某企业一幢房产原值600000元，账面已提折旧100000元。已知当地规定的房产税扣除比例为30％。
要求：计算该房产年度应缴纳的房产税额
应纳房产税税额＝600000×（1－30%）×1.2%
＝5040（元）
6.3.2 房产税的计算
【例6-3-2】某企业有原值为2500万元的房产，2019年1月1日将其中的30％用于对外投资联营，投资期限为10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20％。
要求：计算该企业2019年度应纳房产税。
6.3.2 房产税的计算
【解析】
（1）用于对外投资联营的部分，由于其不承担投资风险，只收取固定收入，视同出租，其计税依据为租金收入，即每年的固定利润分红50万元，应纳税额＝50万元×12％＝6万元；
（2）剩余部分以房屋余值为计税依据，应纳税额＝2500×70％×（1－20％）×1.2％＝16.80万元。两项合计，该企业应纳房产税22.80万元。
6.3.2 房产税的计算
【例6-3-3】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2018年1月1日时原值分别为1200万元和1000万元，2018年4月底B栋房产租赁到期。自2018年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府规定按房产原值减除20％的余值计税。
要求：计算该企业2018年应缴纳房产税。
6.3.2 房产税的计算
【解析】
（1）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，A栋房产应纳房产税＝1200×（1－20％）×1.2％×4/12＝3.84（万元）；
（2）B栋房产应纳房产税＝10×12％×4＋1000×（1－20％）×1.2％×8/12＝11.2（万元）；
（3）该企业2011年应纳房产税＝3.84＋11.2＝15.04（万元）
6.3.2 房产税的计算
【例6-3-4】王某自有一处平房，共16间，其中用于个人开餐馆的7间（房屋原值为20万元）。2018年1月1日，王某将4间出典给李某，取得出典价款收入12万元，将剩余的5间出租给某公司，每月收取租金1万元。已知该地区规定按照房产原值一次扣除20％后的余值计税。
要求：计算王某2018年应纳房产税额。
6.3.2 房产税的计算
【解析】
（1）开餐馆的房产应纳房产税
＝20×（1－20％）×1.2％＝0.192（万元）
（2）房屋产权出典的，承典人为纳税人，王某作为出典人无需缴纳房产税；
（3）出租房屋应纳房产税＝12×12％＝1.44（万元）
（4）共应纳房产税＝0.192＋1.44＝1.632（万元）
6.3.2 房产税的计算
依法诚信纳税
共建和谐社会

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