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04
土地增值税
1.概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、建筑物及附着物,并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值额
=转让土地取得的收入-房地产开发成本-费用-税金
6.4.1 土地增值税的概述
2.土地增值税的纳税义务人：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
3.征税范围：土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。
6.4.1 土地增值税的概述
事项 是否征收土地增值税
出售 征收
继承、出租、评估增值、代建房 不征
赠与 （1）赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”的不征
（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的不征
（3）其他赠与征收
抵押 （1）抵押期间：不征
（2）抵押期满后，以该房地产抵债的：征收
交换 （1）单位之间互换：征收；（2）个人之间互换“自有居住用房”：免征
合作建房 （1）建成后自用：免征；（2）建成后转让：征收
企业兼并转让房地产 暂免
投资、联营 （1）将房地产转让到投资联营企业时：暂免
（2）将投资联营的房地产再转让时：征收
房地产开发企业 （1）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或者用于出租等商业用途时：不征
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%-100%的部分 40 5
3 超过100%-200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
6.4.1 土地增值税的概述
土地增值税的计算步骤
计算转让房地产取得的收入
计算扣除项目金额
计算增值额＝转让房地产的收入－扣除项目金额
计算增值率＝增值额÷扣除项目金额
根据增值率确定适用的税率
计算应纳税额
6.4.2 土地增值税的计算
1.计税依据-----增值额
增值额= 转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
6.4.2 土地增值税的计算
（1）转让房地产收入
货币收入
实物收入
其他收入
6.4.2 土地增值税的计算
（2）新建房地产转让的可扣除项目
①取得土地使用权所支付的金额
纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
②房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
6.4.2 土地增值税的计算
③房地产开发费用
利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的5％以内计算扣除。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内
利息支出凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本”之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。计算公式为：
允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内
6.4.2 土地增值税的计算
【例6-4-1】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为5％。
允许扣除的房地产开发费用
＝500＋（5200＋2800）×5％＝900（万元）
6.4.2 土地增值税的计算
【例6-4-2】甲房地产开发公司开发某房地产项目支付的地价款为5200万元，开发成本为2800万元，利息支出为500万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的扣除比例为10％。
允许扣除的房地产开发费用
＝（5200＋2800）×10％＝800（万元）
6.4.2 土地增值税的计算
④与转让房地产有关的税金
房地产开发企业只能扣城建税、教育费附加；
非房地产开发企业扣城建税、印花税、教育费附加。
⑤财政部规定的其它扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
6.4.2 土地增值税的计算
【例6-4-3】某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为 4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴 纳的有关税金770万元。
要求：计算该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税。
6.4.2 土地增值税的计算
1.计算扣除金额=4800＋4800×10%＋770＋4800×20%=7010（万元）；
2.计算土地增值额=14000－7010=6990（万元）；
3.计算增值额占扣除项目金额的比例=6990÷7010×100%=99.7%，适用税率为第二 档，税率40%、扣除系数5%；
4.应纳土地增值税=6990×40%－7010×5%=2445.5（万元）
6.4.2 土地增值税的计算
（3）旧房及建筑物允许扣除项目
转让旧房屋及建筑物的评估价
取得土地使用权支付的地价款
缴纳的有关费用
转让环节缴纳的税金
6.4.2 土地增值税的计算
计算方法:
计算土地增值额
计算土地增值率
根据土地增值率确定适用税率
计算应纳税额
6.4.2 土地增值税的计算
依法诚信纳税
共建和谐社会

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