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(共13张PPT)
税费核算与缴纳
任务四 核算土地增值税
一、土地增值税的基本知识
第九单元 其他税核算
税种 土地增值税
基本概念 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
征税范围 转让国有土地使用权
地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转
计税依据 纳税人转让房地产所取得的增值额 （增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目） 转让房地产取得的收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益
从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入
扣除项目 取得土地使用权所支付的金额
开发土地的成本、费用
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
与转让房地产有关的税金
财政部规定的其他扣除项目
二、土地增值税的税率
第九单元 其他税核算
土地增值税实行四级超率累进税率
土地增值税税率表
级次 增值税占扣除项目金额的百分比 税率（﹪） 速算按扣除率（﹪）
1 50％（含）以下 30
0
2 超过50％，未超过100％（含）部分 40
5
3 超过100％，未超过200％（含）部分 50
15
4 200％以上部分 60
35
三、土地增值税的征收管理
第九单元 其他税核算
征收管理 具体情况
纳税义务发生时间 在转让房地产合同签订之日起的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交相关资料。
纳税地点 一般是在房地产所在地
注意：纳税人是自然人的，当其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
纳税期限 以一次交割、付清价款方式转让房地产的 在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税
以分期收款方式转让房地产的 主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限
项目全部竣工结算前转让房地产的 可以预征土地增值税，在该项目全部竣工办理结算后再进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补
第九单元 其他税核算
业务一 计算土地增值税应纳税额
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
土地增值额＝收入总额一扣除项目总额
应纳税额＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
第九单元 其他税核算
【业务举例】
金地公司2016年11月7日转让一处旧房地产取得收入1 500万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为600万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，支付给中介人卖房中介费10万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金10万元。计算金地公司转让该房地产应缴纳的土地增值税税额。
第九单元 其他税核算
【业务完成】
（1）计算扣除项目金额。
扣除项目金额＝200＋600＋20＋10＝830（万元）
（2）计算增值额，即纳税人转让房地产所取得的收入，减去扣除项目金额后的余额，增值额＝1 500－830＝670（万元）
（3）计算增值额占扣除项目金额的百分比：670÷830＝80.72％，
说明增值额超过了扣除项目金额的50％，但未超过100％。
（4）根据速算扣除法，增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的，计算公式为：土地增值税税额＝增值额×40％一扣除项目金额×5％
代入本题相关数据计算：
公司应纳土地增值税税额＝670×40％一830×5％＝226．5（万元）
第九单元 其他税核算
业务二 进行土地增值税的会计处理
缴纳土地增值税的企业应在“应交税费”总账户下增设“应交土地增值税”明细账户，以具体核算土地增值税的形成、计算和交纳情况。其贷方登记计提的土地增值税；借方登记上缴的土地增值税。计提土地增值税分不同情况进行如下处理：
第九单元 其他税核算
具体情况 会计处理
主营房地产业务的企业 计提时： 借：税金及附加 贷：应交税费——应交土地增值税 实际缴纳时： 借：应交税费——应交土地增值税 贷：银行存款
非主营房地产业务的 企业 兼营房地产业务的企业 计提时：
借：其他业务成本
贷：应交税费——应交土地增值税
实际缴纳时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”账户核算的企业 计提时：
借：固定资产清理
贷：应交税费——应交土地增值税
实际缴纳时：
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
第九单元 其他税核算
【业务举例】
承上例，根据计算出的金地公司土地增值税，计提和实际缴纳土地增值税时该如何进行账务处理？
【业务完成】
借：固定资产清理 2 265 000
贷：应交税费——应交土地增值税 2 265 000
实际交纳土地增值税时
借：应交税费——应交土地增值税 2 265 000
贷：银行存款 2 265 000
【练一练】：某房地产开发公司转让房地产取得的收入为1 000万元，其扣除项目金额为400万元，试计算该产开发公司应缴纳的土地增值税，并进行相关会计处理。
第九单元 其他税核算
业务三 土地增值税的纳税申报
第九单元 其他税核算

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