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案例引入
A公司2021年自有6栋房屋，其中的5栋用于生产经营，房产原值为7000万元；1栋房屋与B公司互换经营用房产，A公司房产价格为600万元，B公司房产价格为800万元。假设该省规定契税税率为3%，请问，A公司应缴纳契税多少万元？
契税的概念
契税的基本内容
任务三 契税
契税应纳税额的计算
契税的申报与缴纳
1契税的概念
契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
2契税的基本内容
2.1 契税的纳税人
在中国人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
2、契税的基本内容
2.2 契税征税范围
1、国有土地使用权出让
4、其他情形
（1）因共有不动产份额变化的。（2）因共有人增加或者减少的。（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
3、房屋买卖、赠与、交换
（1）以房产抵债或实物交换房屋。（2）以房产作投资、入股。（3）买房拆料或翻建新房
2、土地使用权转让
不包括农村集体土地承包经营权的转让。
2、契税的基本内容
2.2 契税征税范围
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房屋赠与
房屋赠与是房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。
非法定继承人根据遗嘱承受死着生前的土地房屋权属，属于赠与行为，应征收契税
以获奖方式取得房屋产权， 实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税
法定继承人 继承土地、房屋权属的，不征收契税
2、契税的基本内容
2.2 契税征税范围
单选题：下列行为中不属于契税征税对象的是（ ）
A.国有土地使用权出让
B.国有土地使用权的交换
C.农村集体土地承包经营权转移
D.土地使用权赠与
答案：C
2、契税的基本内容
2.3 契税的税率
税率：3%-5%的幅度比例税率
自2010年10月1日起，对个人购买90平方米及以下且属家庭唯一住房的普通住房，减按1%的税率征收契税。
3、契税应纳税额的计算
3.1 契税的计税依据
1.土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的价格
2.土地使用权赠与、房屋赠与，其计税依据为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
3.土地使用权互换、房屋互换，其计税依据为所换取的土地使用权、房屋的价格差额。
4.国有土地使用权出让，其计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
5.房屋附属设施征收契税的依据
3、契税应纳税额的计算
3.1 国有土地使用权出让计税依据
（2）以划拨方式取得的土地使用权，经批准改为出让方式重新取得该土地使用权的，应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
（1）以协议方式出让的，其计税依据为土地出让合同确定的成交价格
（4)先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质未发生改变的，承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
（3）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准转让房地产，划拨土地性质改为出让的，承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
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不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
房屋附属设施与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率；房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。
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3、契税应纳税额的计算
3.1 房屋附属设施征契税的计税依据
3、契税应纳税额的计算
3.2 契税应纳税额的计算
计算题：居民王某有两套住房，将一套出售给居民李某，成交价格为1 500 000元;将另一套两居室住房与居民张某交换成两套一居室住房，并支付给张某换房差价款400 000元。试计算王某、李某、张某相关行为应缴纳的契税（假定税率为4%）。
（1）王某应缴纳契税=400 000x4% =16 000 （元）
（2）李某应缴纳契税=1 500000x4% =60 000（元）
（3）张某无须缴纳契税。
应纳税额=计税依据x税率
3、契税应纳税额的计算
3.3 契税税收优惠
1.有下列情形之一的，免征契税:
（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的。
（2）非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
（3）承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。
（4）婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
（5）法定继承人通过继承受土地、房屋权属。
（6）依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障，企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
3、契税应纳税额的计算
3.3 契税税收优惠
2. 省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：
（1）因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属。
（2）因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。
免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
3、契税应纳税额的计算
3.3 契税税收优惠
3.企业、事业单位改制重组有关契税政策
自2021年1月1日起至2023年12月31日，企业、事业单位在改制重组过程中，符合下列规定但已缴纳契税的，可申请退税；涉及的契税尚未处理且符合下列规定，按下列规定执行。下列规定中，企业、公司是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。
（1）企业改制
企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
（2）事业单位改制
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
3、契税应纳税额的计算
3.3 契税税收优惠
（3）公司合并
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
（4）公司分立
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
（5）企业破产
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
3、契税应纳税额的计算
3.3 契税税收优惠
（6）资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
（7）债权转股权
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
（8）划拨用地出让或作价出资
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
（9）公司股权（股份）转让
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
3.3 契税税收优惠
3、契税应纳税额的计算
多选题：下列各项中可享受契税免税优惠的有（ ）
A.城镇职工自己购买商品房
B.政府机关承受房产用于医疗
C.遭受自然灾害后重新购买住房
D.军事单位承受房屋用于军事设施
答案：BD
3、契税应纳税额的计算
4.1 纳税义务发生时间
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契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括契约、协议、合约、单据、确认书以及其他凭证）的当日。
因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。
因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。
契税在土地、房屋所在地征收机关缴纳
3、契税应纳税额的计算
4.2 纳税期限
4.3 纳税地点
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
4.4 征收管理其他规定
纳税人办理纳税事宜后，税务机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人办理有关土地、房屋的权属登记，不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者相关信息。未按照规定缴纳契税的，不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
A公司用于B公司交换的房产，由于A公司需要支付差价200万元，则A公司应纳契税=200×3%=6（万元）.
课前案例解析
知识翻转
若A公司当期购入办公楼一栋，成交价为1200万元，则A公司应缴纳契税多少万元？

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