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(共21张PPT)
土地增值税的概念
土地增值税的基本内容
任务二 土地增值税
土地增值税应纳税额的计算
土地增值税征收管理
1、土地增值税的概念
土地增值税是对
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物，并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税
指土地上的一切建筑，包括地上、地下的各种附属设施。
指附着于土地上的、不能移动的，一经移动即遭损坏的物品，如种植物、养殖物等
国有土地使用权
地上建筑物
及附着物
2、土地增值税的基本内容
2.1 土地增值税纳税人
转让国有土地使用权并取得收入
转让地上建筑物及附着物并取得收入
单位和个人
不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是中国公民还是外籍人员，都是土地增值税的纳税义务人。
2、土地增值税的基本内容
2.2 土地增值税征税范围
1.国有土使用权转让；
2.地上的建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产的买卖。
4.对下列“赠与”行为不征土地增值税:
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
5.土地、房屋权属的典当、“继承”、分拆（分割）、出租、抵押，不属于契税的征税范围。
土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
【例题 1 案例题】：我哥哥把他的一块土地无偿赠给我办的企业了，还要交土地增值税吗？
需要交！不属于不征税的“赠与”
2、土地增值税的基本内容
2.2 土地增值税征税范围
2、土地增值税的基本内容
2.3 土地增值税税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过 50%至100%的部分 40 5
3 超过 100%至200%的部分 50 15
4 超过 200%的部分 60 35
四级超率累进税率
3、土地增值税应纳税额的计算
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益。包括了货币收入、实物收入和其他收入。
3.1 计税依据
3.1.1 应税收入的确定
3.1.2 扣除项目的确定
（1）对于新建房地产转让，可扣除：
①取得土地使用权所支付的金额，包括：
A.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
B.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。
3、土地增值税应纳税额的计算
3.1 计税依据
②房地产开发成本 　　
③房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。
A.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
房地产开发费用 = 利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
B.纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
注意：超过国家规定的上浮幅度的部分的利息不许扣除；
超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不许扣除。
房地产开发企业
3、土地增值税应纳税额的计算
④与转让房地产有关的税金：城建税、印花税、教育费附加
⑤财政部规定的其它扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
3.1 计税依据
房地产开发企业
【同步练习】某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认 该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用和“其他扣除项目”的金额为（　）。
A.1500万元 B.2000万元
C.2500万元 D.3000万元
【答案】D
【解析】10000×10%+10000×20%=3000
3、土地增值税应纳税额的计算
3.1 计税依据
3、土地增值税应纳税额的计算
一、能取得评估价格的
对于存量房地产转让，可扣除：
1、房屋及建筑物的评估价格
评估价格 = 重置成本价×成新度折扣率
2、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
3、转让环节缴纳的税金
二、不能取得评估价格，但能提供购房发票
可以扣除：
1.发票金额(1+ N×5%)
2.转让环节税金以及购房时的契税
二手房、
存量房交易
3.1 计税依据
3、土地增值税应纳税额的计算
3.2 土地增值税应纳税额的计算
3.2.1 应纳税额计算公式
土地增值税应纳税额=Σ（每级距的增值额×适用税率）
3.2.2 应纳税额计算步骤
（1）计算增值额
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
（2）计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（3）确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。
（4）计算应纳税额
土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
3、土地增值税应纳税额的计算
3.2 土地增值税应纳税额的计算
【例题2 单选题】某企业转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元，与转让土地使用权有关的税金17万元，其应纳土地增值税（ ）万元。
A．35.1 B．38 C．38．12 D．38．23
【答案】A
【解析】第一步，土地使用权转让扣除项目=420+6+17=443（万元）
第二步，土地增值额=560-443=117（万元）
第三步，增值额与扣除项目金额之比=117÷443=27.02%
第四步，应纳土地增值税额=117×30%=35.1（万元）
3、土地增值税应纳税额的计算
3.3 土地增值税税收优惠
一、纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免税。
二、因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免税。因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，免税。
三、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值
四、对个人转让住房的一律免征土地增值税
A
B
A
纳税人是法人
B
纳税人是自然人
当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；
如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在居住所在地税务机关申报纳税；
当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
4、土地增值税征收管理
4.1 纳税地点
4、土地增值税征收管理
4.2 纳税清算
1．土地增值税的清算单位
2．土地增值税的清算条件
3．土地增值税清算应报送的资料
4．清算后再转让房地产的处理
5．土地增值税的核定征收
课前案例解析
（1）由于转让的是房地产新建项目，扣除项目一共有5项：
①取得土地使用权所支付的金额300（万元）；②房地产开发成本400（万元）；③由于财务费用中的利息支出“能分摊且能证明”，可以扣除的房地产开发费用=120+（300+400）×5%=155（万元）；④与转让房地产有关的税金=100×（7%+3%）=10(万元)；⑤加计扣除金额=（300+400）×20%=140（万元），允许扣除项目金额合计=300+400+155+10+140=1005（万元）；
（2）转让收入包括1500万元和一批价值500万元的货物，即转让收入合计为2000（万元）；
（3）增值额=2000-1005=995（万元）；
（4）增值率=995÷1005×100%=99%，查找税率表和已知条件，确定适用的税率为40%、速算扣除系数为5%；
（5）应纳税额=995×40%-1005×5%=347.75（万元）。

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