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第十二章 城镇土地使用税
本章政策已更新至2024年2月20日
内容提纲
第一节
概述
第二节
征税范围、纳税人和应纳税额的计算
第三节
减免税优惠
第四节
申报和缴纳
第一节 概述
一、城镇土地使用税概念
城镇土地使用税是以开征范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。
二、城镇土地使用税特点
（1）现行的城镇土地使用税实质上是对占用土地资源或行为的课税，属于准财产税，而非严格意义上的财产税。
（2）征税对象是土地。
（3）征税范围有所限定。
（4）实行差别幅度税额。
第二节 征税范围、纳税人和应纳税额的计算
一、征税范围
城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区 。
二、纳税人
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人。
税法根据用地者的不同情况，对纳税人做了如下具体规定：
（1）城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。
（2）拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人 纳税。
（3）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税。
（4）土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。
【特别提示】
在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经 济组织承租土地的单位和个人缴纳城镇土地使用税（财税〔2017〕29号）。
三、适用税额
城镇土地使用税实行分级幅度税额，每平方米土地年税额规定如下：
（1）大城市1.5~30元
（2）中等城市1.2~24元
（3）小城市0.9~18元
（4）县城、建制镇、工矿区0.6~12元
四、计税依据
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。纳税人实际占用的土地面积，以房地产管理部门核发的土地使用证书与确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面识，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。
对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款，对地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税（财税〔2009〕128号）。
【例12—1·单选题】（2021年注会）在市区拥有一块土地，尚未经相关部门组织测定土地面积，也未核发土地使用证书，下列关于该企业履行城镇土地使用税纳税义务的表述中，符合规定的是（　）。
A.免予履行纳税义务
B.按纳税人申报土地面积据以纳税，待核发土地使用证后再作调整
C.待政府核发证书确认土地面积后再履行纳税义务
D.待有关部门测完土地面积后再履行纳税义务
【答案】B
【解析】尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，并据以纳税，待核发土地使用证书以后再作调整。
五、应纳税额的计算
城镇土地使用税的应纳税额依据纳税人实际占用的土地面积和适用单位税额计算。计算公式如下：
年应纳税额=计税土地面积（平方米）×适用税额
土地使用权由几方共有的，由共有各方按照各自实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税（先分后税）。
【例12—2·单选题】（2019年注会）某企业2018年初占用土地20000平方米，其中幼儿园占地400平方米，其余为生产经营用地，6月购置一栋办公楼，占地300平方米，该企业所在地城镇土地使用税年税额6元/平方米，则该企业2018年应缴纳城镇土地使用税为（　 ）元。
A.118500　 B.118350　 C.119400　 D.118650
【答案】A
【解析】幼儿园占地免土地使用税；6月份购置的办公楼，从次月起（即7月）开始计算缴纳土地使用税。应纳税额=（20000-400）×6+300×6×6÷12＝118500（元）
第三节 减免税优惠
一、减免税优惠的基本规定
城镇土地使用税的免税项目如下：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
【特别提示1】
宗教寺庙自用的土地是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。
【特别提示2】
公园、名胜古迹自用的土地是指供公共参观游览的用地及其管理单位的办公用地。公园、名胜古迹附设的营业场所，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等用地，应征收城镇土地使用税。
（4）市政街道、广场、绿化用地等公共用地。非社会性质的公共用地不能免税，如企业内的广场、道路、绿化等占用的土地。
（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地。指直接从事种植、养殖、饲养的专业用地。农副产品加工厂占地和从事农林牧渔业生产单位的生活办公用地不包括在内。
二、减免税优惠的特别规定
（1）城镇土地使用税与耕地占用税的衔接
为避免对一块土地同时征收耕地占用税和城镇土地使用税，凡是缴纳了耕地占用税的，从批准之日起满1年后缴纳城镇土地使用税；非耕地因不需要缴纳耕地占用税，应从批准征收之次月起缴纳城镇土地使用税。
（2）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城镇土地使用税（财政部 税务总局公告2023年第12号）。
（3）免税单位与纳税单位之间无偿使用的土地。对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地）免征城镇土地使用税；对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳城镇土地使用税（国税地字〔1989〕140号）
（4）房地产开发公司开发建造商品房的用地。
房地产开发公司开发建造商品房的用地,除经批准开发建造经济适用房的用地,对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税（国税发〔2004〕100号）。
（5）对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免城镇土地使用税（财政部 税务总局公告2023年第50号）。
（6）国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆,用于体育活动的房产、土地,免征城镇土地使用税。
企业拥有并运营管理的大型体育场馆,其用于体育活动的房产、土地,减半征收城镇土地使用税。
（7）企业的绿化用地。对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地,应照章征收城镇土地使用税,厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公共用地,暂免征收城镇土地使用税（国税地字〔1989〕140号）。
（8）对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税（财税〔2014〕52号、财税〔2015〕139号）。
（9）自2023年1月1日起至2027年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税（财政部 税务总局公告2023年第5号）。
【例12—3·单选题】（2021年注会）下列单位用地中，免征城镇土地使用税的是（　）。
A.物流企业仓库用地
B.厂区内绿化用地
C.国家机关用地
D.工业企业生产用地
【答案】C
【解析】选项A，对物流企业自有或承租的大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税；选项B，照章征税；对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税；选项C，国家机关、人民团体、军队自用的土地免征城镇土地使用税；选项D，没有税收优惠，照章征税。
第四节 申报和缴纳
一、纳税义务发生时间
使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满1年时开始纳税。具体如表12-1所示。
情况 纳税义务发生时间
购置新建商品房 房屋交付使用之次月起
购置存量房 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房地产 交付出租出借房产之次月起
出让或转让有偿取得土地使用权 合同约定交付土地时间的次月起或合同签订的次月起
新征用的耕地 批准征用之日起满一年时
新征用的非耕地 批准征用次月起
【特别提示】
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地,不属于新征用的耕地,纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税（国家税务总局公告2014年第74号）。
【例12-4.多选题】（2019年注会）下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的表述中符合税法规定的有（ ）。
A.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起纳税
B.纳税人新征用的耕地，自批准征用之次月起纳税
C.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起纳税
D.纳税人出借房产，自出借房产之次月起纳税
【答案】ACD
【解析】选项B,纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。
二、纳税期限：按年计算，分期缴纳
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