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第十一章 契税
本章政策已更新至2024年2月20日
内容提纲
第三节　
计税依据和
应纳税额的计算
第一节
概述
第五节
申报和缴纳
第二节　
征税范围、
纳税人和税率
第四节　
减免税优惠
第一节　概述
一、契税的概念
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
二、契税的特点
（1）契税属于财产转移税。
（2）契税由产权承受人缴纳。
第二节　征税范围、纳税人和税率
一、征税范围（国发[1986]90号）
契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。转移土地、房屋权属,是指下列行为:
（1)土地使用权出让;
（2)土地使用权转让,包括出售、赠与、互换,不包括土地承包经营权和土地经营权的转移;
（3)房屋买卖、赠与、互换。
二、纳税人（国务院令第224号）
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。
第三节　计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据（国务院令第224号）
（1)土地使用权出让、出售,房屋买卖,计税依据为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
（2)土地使用权互换、房屋互换,计税依据为所互换的土地使用权、房屋价格的差额,由支付差额的一方缴纳契。
（3)土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
二、计税依据的具体规定
【例11—2 单选题】（2016年注会改）甲企业2021年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元,经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务,该房产的原值5000万元,净值2000万元,评估现值9000万元,乙企业支付差价款6000 万元,双方办理了产权过户手续,则乙企业计缴契税的计税依据是（　　）。
A.5000万元
B.6000万元
C.9000万元
D.2000万元
【答案】C
【解析】本题考查的知识点是契税的计税依据。以房产抵偿债务,按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税,本题的折价款为9000万元。
二、应纳税额的计算
应纳税额的计算公式为：
　　应纳税额=计税依据×税率
【例11—3·单选题】 （2017年税务师改)某公司2022年1月以1200万元（不含增值税)购入一幢旧写字楼作为办公用房,该写字楼原值2000万元,已计提折旧800万元。当地适用契税税率3%,该公司购入写字楼应缴纳契税（　　)万元。
A.60
B.36
C.30
D.24
【答案】B
【解析】应缴纳的契税=1200× 3%=36万元。
第四节　减免税优惠
一、国家层面的免征规定
有下列情形之一的,免征契税:
（1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施;
（2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助;
（3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产;
（4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属;
（5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属;
（6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
二、省级层面决定的免征或减征
省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税:
（1)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属;
（2)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。
【例11-4 单选题】（2019年注会改）下列房产转让情形中，产权承受方免于缴纳契税的是（ ）。
A.以获奖方式承受土地、房屋权属
B.将房产赠与非法定继承人
C.以自有房产投资入股本人独资经营的企业
D.以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
【答案】C
【解析】选项C,以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
第五节　申报和缴纳
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
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