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第八章 房产税
本章政策已更新至2024年2月20日
内容提纲
第三节　
计税依据和
应纳税额的计算
第一节
概述
第五节
申报和缴纳
第二节　
征税范围、
纳税人和税率
第四节　
减免税优惠
第一节　概述
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
二、房产税的特点
房产税的特点主要有以下几点：
（1）房产税属于财产税中的个别财产税。
（2）限于征税范围内的经营性房屋（下列除外：农村，非营业）。
（3）区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。
第二节　征税范围、纳税人和税率
征收房产税的房产，是以房屋形态表现的房产。房屋是指有房面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风挡雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱 乐、居住或储藏物资的场所。
一、征税范围（国发[1986]90号）
《房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
特别提示1：开征房产税的工矿区须经省级人民政府批准。
特别提示2：房产税与城镇土地使用税的征税范围相同。
【例8—1·单选题】 （2020年注会）下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（　）。
　　A.加油站的遮阳棚
　　B.建在室外的露天游泳池
　　C.农村的居住用房
D.位于市区的经营性用房
【答案】D
【解析】选项ABC 不征收房产税。
二、纳税人（国发[1986]90号）
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。
情形 纳税人
（1）产权属国家所有的 由经营管理单位纳税
（2）产权属集体和个人所有的 由集体单位和个人纳税
（3）产权出典的 由承典人纳税
（4）产权所有人、承典人不在房屋所在地的；产权未确定或者租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人纳税
情形 纳税人
（5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产（财税[2009]128号） 应由使用人代为缴纳房产税
（6）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，缴纳房产税
（7）人保投资控股有限公司在全国各地拥有房产的，应向其在全国各地的房产所在地主管税务机关申报办理税务登记
所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。
特别提示：无租使用具体规定如：军队无租出借的房产，由使用人代缴房产税（财税字[1987]32号）。
三、税率
税率及其适用情况如表8—2所示。
税率 适用情况
1.2%的规定税率（国发[1986]90号） 自有房产用于生产经营
12%的规定税率（国发[1986]90号） 出租非居住的房产取得租金收入
4%的优惠税率 （1）个人出租住房（不分出租后用途）
（2） 对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房和保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税
特别提示1：个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率如表8—3所示（未考虑城市维护建设税及教育费附加、地方教育费附加，免征印花税和城镇土地使用税）：
特别提示2：房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
税种 税率
增值税 5%的征收率减按1.5%
房产税 4%
个人所得税 10%
【例8—2·单选题】（2019年注会）下列情形中，应从租计征房产税的是（ ）
A. 融资租赁租出房产的
B. 以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的
C. 接受劳务抵付房租的
D. 具有房屋功能的地下建筑自用的
【答案】C
【解析】选项A，B，D，均为按照房产余值从价计征房产税的情形。
第三节　计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据
房产税采用从价计征。计税办法分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。
（1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。
【例8—3·单选题】（2019年税务师）下列关于房产税的房产原值的说法，正确的是（ ）。
A.计征房产税的房产原值不包括电梯、升降梯
B.计征房产税的房产原值包括电力、电讯、电缆导线
C.改建原有房屋的支出不影响计征房产税的房产原值
D.计征房产税的房产原值不包括会计上单独核算的中央空调
【答案】B
【解析】选项A，房产原值包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等；选项C，对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值；选项D，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调等，无论在会计上是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
（2）对于出租的房屋，以租金收入为计税依据，具体内容如表8—4所示。
计税依据 税率 计税公式
（1）租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定 （2）出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税 12% 应纳税额=租金收入×12%或4%
个人按市场价格出租的居民用房（出租后不论是否用于居住） 4%
【例8—4 单选题】（2018年注税）赵某2017年1月31日将自有住房出租,当月交付使用,每月收入不含税租金5000元,赵某2017年应缴纳房产税（ ）元。
A.2200
B.2400
C.6600
D.7200
【答案】A
【解析】个人出租住房减按4%的税率计征房产税。5000×11×4%=2200（元）
（3）投资联营及融资租赁房产的计税依据如表8—5所示。
投资联营（国税函发[1993]368号） 以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的 从价计征：按房产余值作为计税依据计征房产税
以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的 从租计征：由出租方按租金收入计缴房产税
融资租赁（财税[2009]128号） 计税依据 以房产余值计算征收
纳税人 承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起或自合同签订的次月起从价计税
【例8—5 单选题】（2021年注会）甲公司以自有房产投资联营，甲公司参与投资利润分红、共担风险的，计算应纳房产税的计税依据是（　）。
A.房产原值 B.房产余值 C.房产现值 D.房产残值
【答案】B
【解析】对于以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资收取固定收入、不承担联营风险的，由出租方按租金收入计缴房产税。
（4）居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据如表8—6所示（财税[2006]186号）。
情形 税务处理
自营的 依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值
出租的 依照租金收入计征
二、应纳税额的计算
（1）地上建筑物房产税应纳税额的计算公式如表8—7所示（国发[1986]90号）。
（2）独立地下建筑物房产税应纳税额的计算如表
8—8所示（财税[2005]181号）。
房产用途 应税原值 税额计算公式
（1）工业用房产 房屋原价的50%~60%作为应税房产原值 应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%
（2）商业和其他用房产 房屋原价的 70%~80%作为应税房产原值 应纳房产税的税额=应税房产原值×（1-原值减除比例）×1.2%
（3）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税 （4）地下建筑物的原价折算为房产原值的比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在幅度内自行确定
第四节　减免税优惠
一、减免税基本规定（国发[1986]90号）
依据《房产税暂行条例》及有关规定，下列房产免征房产税：
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。
特别提示：上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
（2）国家财政部门拨付事业经费单位自用的房产。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（财税地字[1986]8号）。
（4）个人所有的非营业用的房产。
（5）经财政部批准免税的其他房产。
二、减免税特殊规定
经财政部和国家税务总局批准，下列房产可免征房产税：
（1）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税（财税地字[1986]8号）。
（2）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税（财税[2008]62号）。
（3）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造，交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。
（4）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收房产税（财政部 税务总局公告2023年第12号）。
（5）对纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税（财税地字〔1986〕8号）。
（6）对老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。
（7）对国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税。
对企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税（财税〔2015〕130号）。
（8）自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房、房管部门向居民出租的公有住房、落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税（财税〔2000〕125号、财税〔2013〕94号）。
（9）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税（国税发〔2003〕89号）。
（10）农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收房产税（国税发〔1999〕44号）。
（11）对公共租赁住房免征房产税（财税〔2015〕139号）。
（12）对高校学生公寓免征房产税（财政部 税务总局公告2023年第53号）。
第五节　申报和缴纳
一、纳税义务发生时间及截止时间
具体内容如表8—9所示。
房产用途变化 纳税义务发生时间
（1）将原有房产用于生产经营（财税地字[1986]8号） 自生产经营之月起
（2）自建房屋用于生产经营（财税地字[1986]8号） 自建成之日的次月起
（3）委托施工企业建设的房屋（财税地字[1986]8号） 自办理验收手续之次月起
特例：对于验收前已使用或出租出借的新建房屋，应从使用或出租出借当月起计征房产税（财税地字[1986]8号）
续表8—9
房产用途变化 纳税义务发生时间
（4）纳税人购置新建商品房（国税发[2003]89号） 自房屋交付使用之次月起
（5）购置存量房（国税发[2003]89号） 自办理房屋权属转移，登记机关签发房屋权属证书之次月起
（6）纳税人出租、出借房产（国税发[2003]89号） 交付出租、出借房产之次月起
（7）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造商品房（财税[2006]186号） 自房屋使用或交付之次月起
特别提示：融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税（财税[2009]128号）。
【例8—6·多选题】 （2018年注会）下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中,正确的有（ ）。
A.纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之月起缴纳房产税
B.纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起缴纳房产税
C.纳税人出租房产,自交付出租房产之次月起缴纳房产税
D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房,自房屋使用之次月起缴纳房产税
【答案】BCD
【解析】选项A:纳税人自行新建房屋用于生产经营,从建成之次月起缴纳房产税。
二、纳税期限（财税地字[1986]7号）
房产税实行按年征收，分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。各地一般按季或半年征收。
三、纳税地点
房产税在房产所在地 缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳（财税地字[1986]8号）。

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