资源简介

(共22张PPT)
第十一章　土地增值税
目录
第一节　土地增值税的概述
第二节　土地增值税的计算
第三节 土地增值税的申报与缴纳
学习目标
第一节 土地增值税概述
一、征税对象与范围
二、纳税人
三、税率
四、减免税
一、征税范围与范围
土地增值税的征税对象是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围包括：
1.国有土地使用权转让；
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。
二、纳税人
土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括国家机关、社会团体、部队、企事业单位、个体工商户、个人，以及外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、华侨、港澳台同胞和外籍个人等。
三、税率
四、减免税
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
3.因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
4.单位转让旧房作为改造安置房或公共租赁房房源且增值率未超过20%的，予以免税。
。。。。。。
第二节 土地增值税的计算
一、计税依据
二、应纳税额的计算
三、房地产开发企业土地增值税清算
一、计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入额减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
（一）收入额的确定
（二）扣除项目及其金额的确定
（三）增值额的确定
二、应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
（1）计算扣除项目金额。如系转让旧房及建筑物，应计算评估价格，再确定扣除项目金额。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
（2）计算增值额。
增值额=转让收入额-扣除项目金额
（3）计算增值额占扣除项目金额的比重（以下简称增值率）。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
（4）依据增值率确定适用税率。
（5）依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例11-1】
M市某房地产开发公司为一般纳税人，20×2年开发一栋高层住宅楼，20×3年8月有关经营情况如下：
（1）该住宅楼销售90%，取得销售收入6 300万元，并签订了销售合同。剩余的10%以每年100万元对外出租，租期1年，租金一次性收取，并签订了租赁合同。
（2）签订土地使用权购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款900万元，相关税费39万元。
（3）发生土地拆迁补偿费400万元、前期工程费200万元，支付工程价款1 000万元、基础设施及公共配套设施费250万元、开发间接费用50万元。
（4）发生销售费用300万元、财务费用60万元、管理费用80万元。
（5）该房地产开发公司不能按转让房地产项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为9%。
以上收入均为含增值税收入，房地产开发公司按照一般计税方法征税，不考虑地方教育费附加。
要求：（1）计算土地增值税时准予扣除的税金；
（2）计算土地增值税时准予扣除的取得土地使用权支付的金额；
（3）计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额；
（4）计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
【例11-1】
解：（1）准予扣除的税金=（6 300-900×90%）÷（1+9%）×9%×（7%+3%）
=45.33（万元）
（2）准予扣除的取得土地使用权支付的金额=（900+39）×90%
=845.1（万元）
准予扣除的土地使用权支付金额，包含地价款和相关税费。住宅楼销售90%，剩余部分对外出租，出租部分不缴纳土地增值税，对应的为取得土地使用权所支付的金额就不能扣除。
（3）计算土地增值税时准予扣除项目的合计金额：
予扣除的房地产开发成本=（400+200+1 000+250+50）×90%=1 710（万元）
准予扣除的房地产开发费用=（845.1+1 710）×9%=229.96（万元）
加计扣除费用=（845.1+1 710）×20%=511.02（万元）
准予扣除项目的合计金额=845.1+1 710+229.96+511.02+45.33=3 341.41（万元）
（4）计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：
不含增值税收入=6 300-（6 300-900×90%）÷（1+9%）×9%=5 846.70（万元）
增值额=5 846.70-3 341.41=2 505.29（万元）
增值率=2 505.29÷3 341.41×100%=74.98%
适用税率40%，速算扣除系数5%。
应纳土地增值税=2 505.29×40%-3 341.41×5%=835.05（万元）
【例11-2】
甲企业（一般纳税人）在20×3年6月以840万元出售一幢办公楼。该办公楼原始购买发票金额为210万元，日期为20×0年7月1日，已缴纳契税6.3万元。该房产无评估价值。
要求：计算应纳的土地增值税。
【例11-2】
甲企业（一般纳税人）在20×3年6月以840万元出售一幢办公楼。该办公楼原始购买发票金额为210万元，日期为20×0年7月1日，已缴纳契税6.3万元。该房产无评估价值。
要求：计算应纳的土地增值税。
解：甲企业转让办公楼缴纳增值税=（840-210）÷（1+5%）×5%=30（万元）
（1）取得不含税转让收入=840-30=810（万元）
（2）与转让房地产有关的税金=6.3+30×（7%+3%）+810×5 =9.71（万元）
（3）■(土地增值税@扣除项目金额)=■(发票@所载金额)×[1+(■(转让@年度)-■(购买@年度))×5%]+
■(与房地产转让@有关的税金)+■(与房地产@转让有关的费用)
=210×（1+3×5%）+9.71=251.21（万元）
（4）增值额=810-251.21=558.79（万元）
（5）增值率=558.79÷251.21×100%=222.44%
（6）应纳土地增值税=558.79×60%-251.21×35%=247.35（万元）
第三节 土地增值税的申报与缴纳
一、纳税义务发生时间
二、纳税期限
三、纳税地点
一、纳税义务发生时间
1.以一次交割、付清价款方式转让房地产的，在办理过户、登记手续前一次性缴纳全部税额。
2.以分期收款方式转让的，先计算出应纳税总额，然后根据合同约定的收款日期和约定的收款比例确定应纳税额。
3.项目全部竣工结算前转让房地产的：
（1）纳税人进行小区开发建设的，其中一部分房地产项目因先行开发并已转让出去，但小区内的部分配套设施往往在转让后才建成，在这种情况下，税务机关可以对先行转让的项目，在取得收入时预征土地增值税。
（2）纳税人以预售方式转让房地产的，对在办理结算和转交手续前就取得的收入，税务机关也可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况制定。
凡采用预征方法征收土地增值税的，在该项目全部竣工办理清算时，都需要对土地增值税进行清算，根据应征税额和已征税额进行结算，多退少补。
除保障性住房外，东部地区省（自治区、直辖市，下同）份预征率不得低于2%，中部和东北部地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
二、纳税期限
土地增值税的纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，同时向税务机关提交房屋产权证、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。
三、纳税地点
纳税人应向房地产所在地（坐落地）主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，在办理税务登记的原主管税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致，应在房地产坐落地主管税务机关申报纳税。
2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其住所所在地一致时，在住所所在地主管税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其住所所在地不一致时，在办理过户手续所在地主管税务机关申报纳税。
思政小园地
思政小园地
为深入贯彻党的十九届六中全会和中央经济工作会议精神，全面推进中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》落实，巩固拓展党史学习教育成果，税务总局决定，2022年以“智慧税务助发展·惠企利民稳增长”为主题，连续第9年开展“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”（以下简称“春风行动”），首批推出5大类20项80条便民办税缴费措施，后续再适时推出若干举措。通过开展“春风行动”，加快推动智慧税务建设，大力推进精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治，坚持依法组织税费收入原则，持续深化税务系统“放管服”改革，进一步加强税收监管，不断优化税收营商环境。
谢谢

展开更多......

收起↑