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第八章　房产税和契税
目录
第一节　房产税
第二节　契税
学习目标
第一节 房产税
一、征税对象和范围
二、纳税人
三、税率
四、减免税
五、应纳税额的计算
六、申报与缴纳
一、征税对象与范围
房产税的征税对象是房产。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋房产税，应一并征收。独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、加油站罩棚等）不属于房屋，不征房产税。所谓房产，是以房屋形态表现的财产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。房产不等于建筑物。
房产税的征税范围为位于城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，对坐落在农村的房屋暂不征收房产税。
二、纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于全民的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。
自2009年1月1日起，废止了《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括中国港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，统称外资企业及外籍个人）一并依照《房产税暂行条例》缴纳房产税，属于房产税纳税人。
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，如企业无租使用政府机构办公楼办公，应由使用人代为缴纳房产税。
三、税率
我国现行房产税采用比例税率。根据其计税依据不同，税率分为：
1.以房产原值一次减除10%~30%后的房产余值为计税依据的，年税率为1.2%。
2.以房产租金收入为计税依据的，税率为12%，但对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。
四、减免税
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免纳房产税。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位（包括实行差额预算管理的事业单位）自用的房产免纳房产税。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免纳房产税。
4.个人所有的非营业用房产免征房产税，但个人拥有的营业用房或出租的房产，应按照规定纳税。
5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。
6.基建工地的临时性房屋，在施工期间免征房产税。
7.对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
8.对于营业用的人防设施暂不征收房产税。
五、应纳税额的计算
房产税应纳税额的计算方法有以下两种：
1.按房产余值从价计征的计算公式
应纳税额=房产原值×（1-减除比例）×税率
2.按租金收入从租计征的计算公式
应纳税额=房产租金收入×税率
以人民币以外的货币为记账本位币的外资企业及外籍个人在缴纳房产税时，均应将其根据记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
五、应纳税额的计算
【例8-1】位于建制镇的某公司主要经营农产品采摘、销售、观光业务，占地3万平方米。其中，采摘、观光的种植用地2.5万平方米，职工宿舍和办公用地0.5万平方米。房产原值300万元。该公司20×3年发生以下业务：
（1）全年取得旅游观光收入150万元、农产品零售收入180万元；
（2）6月30日签订房屋租赁合同一份，将价值50万元的办公室从7月1日起出租给他人使用，租期12个月，月租0.2万元，每月收租金1次；
（3）8月与保险公司签订农业保险合同一份，支付保险费3万元；
（4）9月与租赁公司签订融资租赁合同一份，租赁价值30万元的鲜果拣选机一台，租期5年，租金共计40万元，每年支付8万元。
该公司适用的城镇土地使用税税率为每平方米5元，当地规定计算房产余值的扣除比例为30%。
要求：计算该公司20×3年应缴纳的城镇土地使用税和房产税。
五、应纳税额的计算
【例8-1】位于建制镇的某公司主要经营农产品采摘、销售、观光业务，占地3万平方米。其中，采摘、观光的种植用地2.5万平方米，职工宿舍和办公用地0.5万平方米。房产原值300万元。该公司20×3年发生以下业务：
（1）全年取得旅游观光收入150万元、农产品零售收入180万元；
（2）6月30日签订房屋租赁合同一份，将价值50万元的办公室从7月1日起出租给他人使用，租期12个月，月租0.2万元，每月收租金1次；
（3）8月与保险公司签订农业保险合同一份，支付保险费3万元；
（4）9月与租赁公司签订融资租赁合同一份，租赁价值30万元的鲜果拣选机一台，租期5年，租金共计40万元，每年支付8万元。
该公司适用的城镇土地使用税税率为每平方米5元，当地规定计算房产余值的扣除比例为30%。
要求：计算该解：
（1）应缴纳城镇土地使用税＝（3-2.5）×5×10 000＝25 000（元）
（2）应缴纳房产税＝300×（1-30%）×1.2%×50%×10 000+（300-50）×
（1-30%）×1.2%×50%×10 000+0.2×6×12%×10 000
＝24 540（元）公司20×3年应缴纳的城镇土地使用税和房产税。
六、申报与缴纳
（一）纳税义务发生时间
1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起，缴纳房产税。
2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，自建成之次月起，缴纳房产税。
3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。
4.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。
5.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。
（二）纳税期限
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
（三）纳税地点
房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地税务机关缴纳。
。
第二节契　契税
一、征税范围
二、纳税人
三、税率
四、减免税
五、应纳税额的计算
六、申报与缴纳
一、征税范围
契税的征税对象是我国境内发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。具体征税范围包括：
1.土地使用权出让。
2.土地使用权转让。
3.房屋买卖。
4.房屋赠与。
5.房屋互换。
6.以作价投资入股、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，属于契税的征收范围。
二、纳税人
契税的纳税人是指在我国境内转移土地、房屋权属过程中，承受土地使用权或房屋所有权的单位和个人。承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。
国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖、赠与和交换，以土地和房屋权属作价投资、入股以及抵偿债务，以获奖方式承受土地和房屋权属，以预购或集资建房方式承受土地房屋权属的承受人，均为契税的纳税人。
三、税率
契税实行3%~5%的幅度比例税率。
契税的具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。
省、自治区、直辖市可以依照规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
四、减免税
（一）免征契税的情形
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施；
2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；
3.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；
4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；
5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属；
6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
（二）省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税的情形
（三）其他优惠规定
四、减免税
五、应纳税额的计算
契税采用比例税率，应纳税额的基本计算公式为：
应纳税额=计税依据×适用税率
【例8-2】王某有两套房屋。他将一套房屋出售给李某，成交价格为150 000元；将另一套房屋与谢某交换，王某的房屋价值为180 000元，谢某的房屋价值为150 000元，谢某支付30 000元差价给王某。当地政府规定的契税税率为3％。
要求：计算王某、李某、谢某各自应缴纳的契税。
五、应纳税额的计算
【例8-2】王某有两套房屋。他将一套房屋出售给李某，成交价格为150 000元；将另一套房屋与谢某交换，王某的房屋价值为180 000元，谢某的房屋价值为150 000元，谢某支付30 000元差价给王某。当地政府规定的契税税率为3％。
要求：计算王某、李某、谢某各自应缴纳的契税。
解：王某不缴纳契税。
李某应纳税额=150 000×3％=4 500（元）
谢某应纳税额=（180 000-150 000）×3％=900（元）
六、申报与缴纳
（一）纳税义务发生时间
1.契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
2.纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
（二）纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
（三）纳税地点
契税的纳税地点为土地、房屋所在地的税务机关，不得委托代征。
经典考点
◎◎经典考题：判断题；选择题
□□以下房产需要征收房产税的是（　　）。
A.城市的农副产品加工用房 B.建制镇的农副产品生产用房
C.农村的农副业生产用房 D.农村的居住用房
考点：房产税的征税对象 、范围 【答案：A、B】
□□房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。 （　　）
考点：房产税的征税对象 、范围 【答案：×】
□□下列房屋应从交付使用之次月起缴纳房产税的是（　　）。　　
A.纳税人购置新建商品房 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营
C.纳税人购置存量房 D.纳税人委托施工企业建设的房屋
考点：房产税的纳税义务发生时间；【答案：A】
□□农民王某2019年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3 000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。 （　　）
考点：房产税的征税范围、计算 【答案：√】
□□房产税的计税依据可以是（　　）。
A.融资租赁房屋的，以房产原值计税
B.联营投资房产，共担投资风险的，以房产余值计税
C.出租房产的，以租金计税 D.租入房产的，以租金计税
考点：房产税的计税依据 【答案：B、C】
□□赵某拥有两处房产：一处原值60万元的房产供自己及家人居住；另一处原值20万元的房产于2017年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1 200元。赵某当年应缴纳的房产税为（　　）元。
A.288 B.576 C.840 D.864
考点：房产税的计算 【答案：A】
□□下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　　）。
A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
C.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税
D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
考点：房产税的纳税义务发生时间；【答案：B、C】
□□下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（　　）。
A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税
B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税
C.纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税
D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税
考点：房产税的纳税义务发生时间；【答案：B、C】
◎◎经典考题：判断题；选择题
□□契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向（　　）征收的一种税。
A.产权承受人 B.产权所有人 C.产权中介人 D.产权登记人
考点：契税的纳税人 【答案：A】
□□属于契税征税范围的有（　　）。
A.土地使用权赠与 B.房屋买卖
C.以房产抵债 D.房产作股权转让
考点：契税的征税范围 【答案：A、B、C、D】
□□对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室），无论是否涉及所有权转移变动，均应征收契税。（　　）
考点：契税的征税范围 ； 【答案：×】
□□下列以成交价格为依据计算契税的有（　　）。
A.土地使用权赠与 B.土地使用权出让
C.土地使用权出售 D.土地使用权转让
考点：契税的计税依据 ；【答案B、C、D】
□□某公司2019年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值为500万元，换进的房产价值为800万元；第二笔业务换出的房产价值为600万元，换进的房产价值为300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（　　）万元。
A.0 B.9 C.18 D.33
考点：契税的计算 【答案B】
□□房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（　　）
考点：契税的计税依据 【答案：√】
□□符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（　　）日内。
A.5 B.7 C.10 D.30
考点：契税的纳税期限；【答案：C】
□□下列免征契税的有（　　）。
A.学校教学用房 B.城镇职工第一次购买公有住房
C.被县以上政府征用的房屋 D.翻新建房
考点：契税的减免税；【答案：A、B、C】
□□下列免缴契税的是（　　）。
A.国家机关办公用房 B.以房产对外投资
C.土地使用权转让 D.房屋买卖
考点：契税的减免税；【答案：A】
思政小园地
思政小园地
2021年6月，河北省首家5G智慧办税服务厅在雄安新区投入运行，通过搭载和运用多项前端先进技术，实现了智慧化办税服务、无感化办税体验、一体化税务服务管理和智能化全息导税等功能，实现了95%以上的涉税业务“全程网上办”、100%的涉税项目“全区通办”，跨区域经营建筑业报验登记和预缴税款业务网上办理率在80%以上。
在2022年“我为纳税人缴费人办实事暨便民办税春风行动”中，，河北省税务部门在告知承诺制基础上，推出一项“升级版”减证便民举措——“两免”即办业务。在雄安新区范围内，对税务机关可以通过政府信息共享取得并可即时查验的营业执照、残疾证明、出生医学证明3项税务证明事项，在新区企业和群众办理相关税费业务时试行免提交证明、免书面承诺，最大程度方便纳税人缴费人。
谢谢

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