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税收筹划
第六章
其他税种的税收筹划
2
房产税的税收筹划
一
房产税的概念
房产税是以房产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
（一）征税对象、纳税人与税率
房产税的征税对象是房产。征收房产税的房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
房产税的纳税人是房屋的产权所有人或经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。
房产税采用比例税率，其计税依据分为两种：依据房产计税余值计税的，税率为1.2%，计税余值是指依照税法规定按房产原值一次减除10%－30%的损耗价值以后的余额；依据房产租金收入计税的，税率为12%。对个人出租住房，不区分实际用途，均按4%的税率征收房产税。
二
房产税的基本规定
（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，免征房产税。
（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产，免征房产税。
（4）个人所有非营业用的房产，免征房产税。
（5）经财政部批准免税的其他房产，如房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
（二）税收优惠
二
房产税的基本规定
三
房产税的筹划方法
房产原值指房屋的造价，包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。房产原值的大小直接决定房产税的多少，合理地减少房产原值可以减轻房产税税负。
（一）合理界定房产原值进行税收筹划
01
合理划分房产原值
房产税征收范围中的房产指的是有屋面和维护机构，可供人们在其中学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，但独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、室外游泳池等，则不属于房产。若将不符合房产的建筑物在会计账簿中单独核算，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
三
房产税的筹划方法
（一）合理界定房产原值进行税收筹划
02
巧用容积率进行税收筹划
税法规定，按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价、为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此计入房产原值。对于宗地容积率高于0.5的房产，则需要按照地价全额计入房产原值计征房产税。因此，企业可以对现有房产进行适当改建，以使宗地容积率降至0.5以下，进而减少应缴房产税。在宗地容积率低于0.5的情形下，建筑面积越小，宗地容积率越低，所纳房产税越少。
三
房产税的筹划方法
（一）合理界定房产原值进行税收筹划
三
房产税的筹划方法
租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间，产权所有人按照房产计税余值缴纳房产税。此时可适当修改合同，去除免租期，将部分租金均匀分摊到免租期中，可实现节税。
（二）利用免租期进行税收筹划
甲企业有一闲置库房，房产原值500万元，甲企业拟出租该库房或将其改为仓库获取一定收益。当地计算房产计税余值的扣除比例为30%。请比较以下方案，并基于税负最小化作出选择（不考虑其他税费）。
三
房产税的筹划方法
（三）利用业务转换进行税收筹划
1．改变业务模式
方案一：甲企业将该库房出租收取租赁费，年租金100万元（不含增值税）。
甲企业应纳房产税＝100×12%＝12（万元）
方案二：甲企业将库房改为仓库并配备保管人员，为客户提供仓储服务，收取仓储费，年仓储收入为100万元（不含增值税）。
甲企业应纳房产税＝500×（1－30%）×1.2%＝4.2（万元）
方案二比方案一节省房产税7.8万元（12－4.2），应选择方案二。
当然，采用方案二，企业需要增加保管人员工资等经营成本，所以企业应综合权衡，作出最优决策。
三
房产税的筹划方法
（三）利用业务转换进行税收筹划
企业租赁房产要按租金收入的12%交纳房产税。通常情况下，企业租赁除了房屋设施之外，还有办公家具、机器设备等附属设施等，但现行税法对这些设施并不征收房产税，若将这些设备、附属设施与房屋一同缴纳房产税，就会加重税负。因此可以通过分拆的方式节税。
三
房产税的筹划方法
（三）利用业务转换进行税收筹划
2．拆分房租金额
假设A公司持有10000平方米的商业门面房用于出租，每年租金160万元，则A公司每年需要缴纳房产税19.2万元（160×12%）。如果A公司先将房产以100万一年的租金打包出租给B公司，然后由B公司再以160万一年的价格进行转租，根据房产税只由产权所有人单一环节纳税特点，A公司需要缴纳房产税12万元（100×12%）。通过出租形式的转换，组合模式（直租＋转租）较单一模式（直租）少缴房产税7.2万元（19.2－12）。
三
房产税的筹划方法
（三）利用业务转换进行税收筹划
3．通过转租方式降低计税依据
三
房产税的筹划方法
对于以上几种方式，在实务操作过程中，均需要掌握好租赁价格的公允性和合理性，要结合同类市场行情和自身房产、物业等特点确定合理的价格区间，否则，在计税依据过低又无正当理由的情况下，税务机关有权核定其应纳税额。因此，不论是关联方企业之间协同进行税收筹划设计，还是非关联方企业之间谋求双方税负最小化、利益最大化的合同安排，一定要兼顾收益和风险，保证在真实性、合理性、合法性的前提下不交冤枉税。
（三）利用业务转换进行税收筹划
房产税作为地方税种，税法规定了许多减免优惠政策。房产税是以城镇中的房产为课税对象，可以考虑将一些不影响企业正常生产经营的建筑物建在城郊附近的农村。对损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税；纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。在基建工地为基建工地服务的工棚等临时性房屋，在施工期间，免征房产税，纳税人有困难的，可定期向有关税务机关申请免征、减征。另外，企业自办的学校、医院、幼儿园、托儿所、老年服务机构自用的房产免征房产税。企业应该将这些房屋单独核算，用足用好税收优惠政策，减少房产税支出。
三
房产税的筹划方法
（四）利用税收优惠进行税收筹划
此外，房产的改扩建与修理也是筹划的重要内容。进行更新改造或装饰装修而发生的相关费用，是否应计入房产原值非常关键。根据规定，对于修理支出达到取得固定资产时计税基础50%以上，或修理后固定资产的使用年限延长2年以上的，作为大修理支出，应增加固定资产的计税基础。因此，在房产修理时，将房产的资本性大修理支出分解成多次日常性小修理支出，使每次修理费低于限额，这样每次修理费可以直接从损益中扣除，无须增加房产的计税依据，进而减少房产税税负。
三
房产税的筹划方法
（四）利用税收优惠进行税收筹划
对于投资联营的房产，由于投资方式不同，房产税的计征方式和适用税率也不同，从而为纳税人提供了筹划空间。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，被投资方要以房产计税余值作为计税依据计征房产税，税率为1.2%；对于以房产投资联营，取得固定收入、不承担联营风险的，实际上是以联营名义取得房产租金，应由投资方按房产租金收入计算缴纳房产税，税率为12%。纳税人可以结合这两种方式进行成本收益分析，以决定如何选择投资方式。
三
房产税的筹划方法
（五）房产投资联营的税收筹划
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