资源简介

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Tax
税务会计
（第五版）
Accounting
土地增值税的核算
第五章
目录
01
土地增值税核算的基本规定
02
土地增值税核算的会计科目与报表
03
应纳土地增值税的核算
+
土地增值税核算的基本规定
01
一、土地增值税的征税范围
　　1.基本征税范围
　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。
　　（1）转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；
　　（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
　　（3）存量房地产的买卖。
　
具体情形 征税 不征税或免税
（1）房地产的继承 不属于土地增值税征税范围
（2）房地产的赠与 其他 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人、公益性赠与不属于土地增值税征税范围
（3）房地产的出租 房地产的出租不属于土地增值税征税范围
（4）房地产的抵押 以房地产抵债而发生房地产权属转让 抵押期间，不征收土地增值税
（5）房地产的交换 其他情形，纳税 个人之间互换自有居住用房地产，免征
（6）合作建房 建成后转让 建成后按比例分房自用，暂免征税
（7）其他 代建房；房地产的重新评估不属于征税范围
一、土地增值税的征税范围
　2.特殊征税范围
3.企业改制重组土地增值税政策
具体情形 征税 不征税或免税
（1） 整体改建 房地产开发企业，征税 整体改建：不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。
非房地产开发企业：对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。
（2） 企业合并 原企业投资主体不存续或房地产开发企业，征税 且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业。
一、土地增值税的征税范围
（3） 企业分立 与原企业投资主体不相同或房地产开发企业，征税 企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税——限于非房地产开发企业。
（4） 以房地产投资入股 其他情形，征税 单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除
二、土地增值税税率
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%~100%的部分 40 5
3 超过100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
实物收入
其他收入
货币收入
是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如材料、房屋等。实物收入的实际价值难以确定，一般需要对这些实物形态的财产进行评估
是指纳税人转让房地产而取得的除上述两项以外的其他收入，如专利权、商标权、专有技术使用权、土地使用权等
是指纳税人转让房地产时取得的现金、银行存款、支票、银行本票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券
A
B
C
三、计税依据
　　增值额＝应税收入－扣除项目金额
（一）应税收入的确定
销售新房及建筑物 销售旧房及建筑物
1.取得土地使用权所支付的金额 1.取得土地使用权所支付的地价款或出让金（应提供凭据）、按国家统一规定缴纳的有关费用
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用 2.旧房及建筑物的评估价格
4.与转让房地产有关的税金 3.在转让环节缴纳的税金
5.财政部确定的其他扣除项目
　（二）扣除项目的确定（新5旧3）
四、土地增值税税收优惠
　　（一）建造普通标准住宅的税收优惠
　　1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税；
　　2.对于纳税人既建造普通标准住宅又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。
　　（二）国家征用收回的房地产的税收优惠
　　因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税
　　（三）因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的税收优惠
　　免征土地增值税
　　（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
五、征收管理
　　除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
　　（一）纳税地点：房地产所在地
　　纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
　　（二）纳税申报
　　纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关申报纳税。
（三）土地增值税清算
1.土地增值税清算的条件
应进行清算 主管税务机关可要求纳税人进行清算
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况
2.非直接销售和自用房地产的收入确定
　　Ⅰ房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
　　（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　　（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
　　Ⅱ房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用；
　　Ⅲ土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
　　
3.土地增值税的扣除项目
　　（1）除另有规定外，扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；
　　（2）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可核定这四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除；
　　（3）房地产开发企业开发建造的公共设施
用途 收入 成本费用
①建成后产权属于全体业主所有的 无需确认收入 其成本、费用可以扣除
②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的
③建成后有偿转让的 计算收入
（4）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除；
　　（5）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；
　　（6）质保金看发票
　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业的质量保证金，在计算土地增值税时：
　　①建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；
　　②未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
　　（7）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除——注意与企业所得税的区别；
+
土地增值税核算的会计科目与报表
02
预交的土地增值税
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
企业缴纳土地增值税
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款
应交税费
设“应交土地增值税”明细科目进行核算
（1）主营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
（2）兼营房地产业务的企业，应由当期营业收入负担的土地增值税，借记“税金及附加”或“其他业务成本”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
（3）企业转让国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物一并在“固定资产清理”或“在建工程”等科目核算。转让时，应缴纳的土地增值税，借记“固定资产清理”“在建工程”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目
会计科目设置
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的企业，按规定计算出应缴纳的土地增值税，分别按以下情况进行会计处理
+
应纳土地增值税的核算
03
（一）开发房地产销售应纳土地增值税的核算
一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
【例5-1】某房地产开发公司，某年度内开发房地产100 000平方米对外销售，按签订的购销合同共取得不含增值税的销售收入150 000万元。在开发过程中，支付取得土地使用权的费用30 000万元；支付开发房地产的成本60 000万元；支付开发房地产的借款利息支出800万元，并能提供金融机构的证明，利率未超过商业银行同类同期贷款利率的规定标准；当地政府规定其他房地产开发费用的扣除比例为5%；假定转让房地产缴纳的增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加分别为8 000万元、560万元、240万元和160万元。房地产开发公司按照当地主管税务机关的规定，在1~4季度分别预交土地增值税80万元。该房地产开发公司应缴纳的土地增值税及会计处理如下：
1.每季度预交土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 800 000
　贷：银行存款 800 000
（一）开发房地产销售应纳土地增值税的核算
一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
2.计算共计应缴纳的土地增值税税额：
第一步：计算应扣除的项目金额。
=++++
房地产开发费用=800+（30 000+60 000）×5%=5 300（万元）
加计扣除费用=（30 000+60 000）×20%=18 000（元）
合计扣除项目金额=30 000+60 000+5 300+560+240+160+18 000=114 260（万元）
第二步：计算增值额。
增值额=收入总额-扣除项目金额=150 000-114 260=35 740（万元）
第三步：计算增值额占扣除项目金额的比例。
增值率=×100%=×100%=31.28%
第四步：确定适用税率。该房地产转让应征收土地增值税的适用税率为30%。
第五步：计算应纳土地增值税税额。
应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
=35 740×30%-114 260×0=10 722（万元）
3.提取应交土地增值税时：
借：税金及附加 107 220 000
　 贷：应交税费——应交土地增值税 107 220 000
（一）开发房地产销售应纳土地增值税的核算
一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
4.年末结算应补交土地增值税时：
应补交土地增值税=107 220 000-3 200 000=104 020 000 （元）
上交土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 104 020 000
　贷：银行存款 104 020 000
（二）存量房地产转让应纳土地增值税的核算
一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
【例5-2】某工业企业转让10年前建造的办公楼一栋，依据转让合同取得转让含税收入1 260万元，10年前建造时的造价为300万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需耗费1 000万元，该房还有六成新。由于办公楼所占土地面积的原使用权是国家无偿划拨的，企业在转让办公楼时补交土地出让金200万元。企业转让该存量房缴纳增值税、城建税、教育费附加和地方教育附加分别为60万元、4.2万元、1.8万元和1.2万元，土地增值税及有关账务处理如下 （增值税按简易计税法计算，城建税税率7%，印花税税率0.5‰，契税税率5%）：
1.转让时冲减固定资产和累计折旧：
借：持有待售资产 1 800 000
　　累计折旧（1 260 000÷（1+5%）） 1 200 000
　 贷：固定资产 3 000 000
2.取得转让收入时：
借：银行存款 12 000 000
　 贷：持有待售资产 12 000 000
3.支付土地出让金时：
借：持有待售资产 2 000 000
　 贷：银行存款 2 000 000
（二）存量房地产转让应纳土地增值税的核算
一、主营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
4.计算应缴纳的增值税、城建税、教育费附加、印花税、契税时：
借：持有待售资产 778 000
　贷：应交税费——应交增值税 600 000
　　　　　　　——应交城市维护建设税 42 000
　　　　　　　——应交教育费附加 18 000
　　　　　　　——应交地方教育附加 12 000
　　　　　　　——应交印花税 6 000
　　　　　　　——应交契税 100 000
5.计算应缴纳的土地增值税：
提取土地增值税时：
借：持有待售资产 1 146 600
　贷：应交税费——应交土地增值税 1 146 600
6.上交土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 1 146 600
　贷：银行存款 1 146 600
二、兼营房地产业务的企业应纳土地增值税的核算
【例5-3】兼营房地产业务的某商业企业，本期以银行存款200万元购入1 000平方米土地进行房地产开发。在开发过程中，支付开发成本1 000万元；开发过程中的借款利息不能提供金融机构的有效证明，当地政府规定开发费用的扣除率为8%。房地产开发完工，按签订的购销合同共计取得转让含税收入2 205万元。商业企业应纳土地增值税及有关会计处理如下 （增值税征收率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加征收率2%，印花税税率0.5‰）：
1.计算扣除项目金额：
应纳增值税=2 205÷（1+5%）×5%=105（万元） 应纳城市维护建设税=105×7%=7.35（万元）
应纳教育费附加=105×3%=3.15（万元） 应纳地方教育附加=105×2%=2.1（万元）
应纳印花税=2 205÷（1+5%）×0.5‰=1.05（万元）
扣除项目金额=200+1 000+（200+1 000）×8%+7.35+3.15+2.1+1.05=1 309.65（万元）
2.计算增值额：
增值额=2 205÷（1+5%）-1 309.65=790.35（万元）
3.增值额占扣除项目金额的比重：
790.35÷1 309.65×100%=60.35%
4.计算应纳土地增值税税额：增值额占扣除项目金额的比重为60.35%，土地增值税的适用税率为40%，速算扣除系数为5%。
应纳土地增值税=790.35×40%-1 309.65×5%=250.66（万元）
提取土地增值税时：
借：税金及附加（或其他业务成本） 2 506 600
　贷：应交税费——应交土地增值税 2 506 600
5.上交土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税 2 506 600
　贷：银行存款 2 506 600
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