资源简介

(共11张PPT)
第七部分 营改增后现代服务业的纳税筹划
项目二
企业以转让和作价入股进行土地交易的涉税分析
延迟符
某房地产企业(以下简称A 房企)拟购入目标公司(以下简称B公司)所拥有的一块
土地。B公司取得的该土地成本为1亿元(营改增以前取得),该土地市价2.7亿元,转让
价5.6亿元。为避免涉及B公司隐藏的潜在税务风险,约定按如下两种方案进行操作。
土地转让交易：
B公司将部分现金作为出资设立全资子公司(以下称C公司),然后B公司将土地作价转让给C公司,B公司再将C公司的股权转让给A 房企。
土地作价入股：
B公司将该土地及部分现金作为出资设立全资子公司(以下简称C公司),然后B公司将C公司的股权转让给A 房企。
方案一
方案二
任务案例一
延迟符
方案1:若该公司未分别核算两项业务收入,则应缴纳的增值税额=(600+200)×
11%-30=58(万元)
方案2:若该公司分别核算两项业务收入,则应缴纳的增值税额=600×11%+200×
6%-30=48(万元)
两种方案增值税及附加相差=(58-48)×(7%+3%)=1(万元)
则该公司分别核算两项业务收入后少缴增值税及附加=58-48+1=11(万元)
（注意：若发生在2018年5月1日以后，税率应调整为10%）
纳税人应分别核算不同税率的经济业务,减少核算造成的税收成本。“营改增”后,企业可以选择性的将非主要业务进行外包,一方面能增加可抵扣进项额,减少需缴纳的增值税,另一方面,在享受专业服务的同时,还可因为抵扣链条延长而享受到税收优惠。
此外,企业可以通过把相关业务分离成立子公司的形式(如将原来单位内部运输队分离出来,成立独立法人),延长增值税抵扣链条,享受税收优惠。
任务执行
任务案例一
延迟符
任务解析
上述两个方案的涉税分析如下:
A 房企取得股权后,C公司拥有的该地块将被政府收储,并取得政府返还的土地补
偿费。而后C公司再经过“招、拍、挂”方式取得该块地,向政府支付土地出让金。
方案一
(一)B公司现金出资设立C公司
假设,B公司以100万元出资设立C公司,则C公司取得B公司股权成本为100万
元。比较土地转让或受价入股方式,现金出资设立C公司的印花税事项可忽略。
(二)B公司将土地转让给C公司
1.增值税
B公司转让土地,属于销售无形资产,应缴纳增值税。B公司取得的土地在2016年
4月30日以前,可采用简易计税办法计缴增值税,征收率为5%,销售额为出资作价扣除
取得该土地使用权的原价后的余额。
B公司应给C公司开具发票。
2.土地增值税
B公司转让土地,取得经济利益,应缴纳土地增值税。
任务执行
任务案例
延迟符
3.印花税
B公司与C公司签订的土地转让合同,双方就该合同应按“产权转移书据”贴花,税
率为万分之五,计税依据为土地转让金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。公司取
得土地使用证,应按每件5元贴花。
4.契税
C公司从B公司购入土地(位于北京市),应缴纳契税,税率为3%。
5.企业所得税
B公司转让土地应按土地作价确定转让土地收入,相关土地成本等可在税前扣除。
任务执行
任务案例
延迟符
(三)B公司转让C公司股权
1.企业所得税
B公司将C公司的股权转让给A 房企取得的收入,应计入B公司收入总额,计缴企
业所得税。B公司取得的C公司股权的成本、税费等可按规定在税前扣除。
B公司取得C公司股权的成本为现金出资额。
2.印花税
B公司与A 房企签订的股权转让合同,双方按“产权转移书据”贴花,计税依据为股
权转让金额,税率为万分之五。
3.增值税
股权不属于金融商品,B公司转让股权不属于金融商品转让业务,不缴纳增值税。
4.土地增值税
B公司将C公司股权全部转让给A 房企,同时C公司的主要资产为土地。参考《国
家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复(国税函[2000]687号)规定,需缴纳土地增值税。
B公司将C公司股权转让给A 房企,土地权属未发生变化,仍归属于B公司。根据
《土地增值税》的征税范围,有的地方文件明确规定,股权转让不汲及土地增值税,如重庆
市、青岛市;也有的地方文件明确了需要缴纳,如湖南省。
在实务操作中,如果当地税务局无特别规定,通常对该种方式不征收土地增值税。
任务执行
任务案例
延迟符
(四)测算情况
B公司以不同的土地金额转让给C公司,B公司和C公司缴纳的税费不相同。假设
B公司以1亿元、2.7亿元和5.6亿元转让给C公司,可比较各税费的计算情况。实际操
作中,B公司可以有利的作价方式转让土地,但应注意作价金额原则上应符合独立交易
的原则。
任务执行
任务案例
延迟符
方案二
(一)B公司将土地作价入股到C公司
1.增值税
B公司以土地换取C公司股权,属于销售无形资产,应缴纳增值税。B公司取得的土
地在2016年4月30日以前,可采用简易计税办法计缴增值税,征收率为5%,销售额为
出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。B公司应给项目公司开具
发票。
2.土地增值税
C公司取得土地的目的是用于房地产开发,C公司属于房地产企业。B公司以土地
对C公司进行增资,需要缴纳土地增值税。
3.印花税
B公司以土地对C公司进行增资,土地使用权证书需到国土部办理变更,增资协议
属于产权转移书据,B公司和C公司均应就该协议按“产权转移书据”进行贴花,税率为
万分之五,计税依据为土地出资金额。
土地使用证属于“权利、许可证照”。C公司取得土地使用证,应按每件5元贴花。C
公司除资金账簿外的营业账簿应按件贴花,每件5元。资金账薄(总账)应按“实收资本
和资本公积”合计数为依据,按万分之五贴花。
任务执行
任务案例
延迟符
4.契税
C公司为B公司的全资子公司,C公司取得B公司用于增资的土地,属于同一投资
主体内部所属企业之间土地权属的划转,可免缴契税。
5.企业所得税
B公司以土地对C公司进行增资。B公司应按土地作价确定转让土地收入,相关土
地成本等可在税前扣除。
由于B公司随后就应将C公司的股权转让纷呈给A 房企,B公司不能适用分期缴纳
企业所得税的规定,也不适用“资产划转特殊税务处理”的规定。
(二)B公司转让C公司股权
B公司转让C公司股权需缴纳企业所得税,不缴纳增值税,如当地无特殊规定通常
实务操作中不缴纳土地增值税。B公司和A 房企就签订的合同,双方应按产权转移书据贴花。
B公司取得C公司股权成本为土地作价金额(假定现金出资为零,为理想情况)。如
涉及现金,需将出资现金计入股权成本。
任务执行
任务案例
延迟符
(三)测算情况
B公司土地以不同的金额作价投资到C公司,B公司和C公司缴纳的税费不相同。
假设,B公司以1亿元、2.7亿元和5.6亿元作价投资给C 公司,可比较各税费的计算
情况。
实 际操作中,B公司以有利的作价方式转让土地,但应注意作价金额原则上应符合
独立交易原则。
C公司土地收储
C公司的土地被政府收储免缴增值税,因国家建设需要土地被政府收储免缴土地增
值税。C公司应向主管税务机关提交相关资料,办理增值税、土地增值税免收税手续。
C公司土地被收储取得土地补偿费,应计入企业收入总额,计缴企业所得税。取得
土地成本和相关税费支出可税前扣除。
任务执行
任务案例
延迟符

展开更多......

收起↑