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(共22张PPT)
项目七 房产税计算与申报
了解房产税的纳税人及征收管理的基本规定;
熟悉房产税税收优惠、纳税申报流程;
掌握房产税的征税范围、税率、计税依据和应纳税额的计算;
能够正确计算房产税的应纳税额;
能够填写房产税纳税申报表;
能够进行房产税网上申报和缴税。
房产税是以房产为征税对象,按照房产的计税余值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。
目 录
CONTENTS
任务一 房产税应纳税额的计算
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任务二 房产税的纳税申报
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房产税应纳税额的计算
任务案例
知识准备
任务内容
任务案例
长春佳丽日用品有限公司2019年7月8日申报第二季度房产税的资料如下:
(1)长春佳丽日用品有限公司所在地为长春市经济技术开发区,占用土地面积共计 90000平方米,期初的建筑面积为13000平方米,全年纳税4次,本次申报为第二季度的房 产税。
(2)上期申报房产税原值(评估值):2000万元。
(3)本企业所在地政府规定的扣除比例为30%。
(4)公司的幼儿园占地1000平方米,建筑面积为2500平方米,原值为520万元,房产 编号为吉房权证经5836258。
任务案例
(5)4月5日,收到兴隆汽修厂(统一社会信用代码:912201006655882290)的季度租金 15万元。2018年1月5日,公司将一间门市房(房产名称:长春佳丽日用品有限公司门市 房)500平方米出租(原值480万元),签订租赁合同一份,出租期限为3年,共计租金180万 元。其房产编号为吉房权证经5850376,房产用途为工业,房产坐落地为长春市经济技术开 发区兴隆大路5980号。
(6)该公司自用的一栋生产厂房(房产名称:长春佳丽日用品有限公司生产厂房)是 2015年8月取得的房产,原值为1000万元,共计10000平方米。其房产编号为吉房权证经 5637379,房产用途为工业,房产坐落地为长春市经济技术开发区兴隆大路5999号。
任务内容
(1)长春佳丽日用品有限公司各项房产中免征房产税的房产有哪些
(2)计算该公司2019年第二季度从价计征房产税税额。
(3)计算该公司2019年第二季度从租计征房产税税额。
(4)计算该公司2019年第二季度应纳房产税税额。
知识准备
房产税应纳税额计算概要图如图7-1所示。
一、房产税的纳税人
(1)产权属于国家所有的,其经营管理的单位为纳税人;产权属于集体单位和个人的, 集体单位和个人为纳税人。
(2)产权出典的,承典人为纳税人。
(3)产权所有人、承典人不在房产所在地的,或者产权未确定及租典纠纷未解决的,房 产代管人或者使用人为纳税人。
(4)无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。
(5)融资租赁的房产,承租人为纳税人。
(6)对居民住宅内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或 使用人缴纳房产税。 房地产开发企业建造的商品房,在出售前,不征收房产税,但对出售前房地产开发企业 已使用或出租、出借的商品房,应按规定征收房产税。
二、房产税的征税范围
(1)城市是指经国务院批准设立的市,其征税范围为市区、郊区和市辖县县城,不包括 农村。
(2)县城是指未设立建制镇的县人民政府所在地。
(3)建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,其征税范围为镇人 民政府所在地,不包括所辖的行政村。
(4)工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚 未设立镇建制的大中型工矿企业所在地,开征房产税的工矿区须经省、自治区、直辖市人民 政府批准。
房产税的征税对象是房产,独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游 泳池、变电塔等不属于房产税的征税范围。
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房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。具体规定如下:
三、房产税税率
依照房产余值计算缴纳的,税率为1.2%。
1.从价计征
依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。个人出租住房,按4%的税率征收房产 税;对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的 税率征收房产税。
2.从租计征
四、房产税的计税依据
房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。按房产余值征税的,称为从价计征。
1.自用房屋以房产余值为计税依据
(1)对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿“固定资产”科目中,均应按 照房屋原价计算缴纳房产税。
工业用途独立地下建筑房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值;商业和其他 用途独立地下建筑房产,以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。
(2)纳税人对原有房屋进行改建、扩建的,要相应增加房屋的原值。对更换房屋附属设 备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属 设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。
四、房产税的计税依据
房产出租的,以房屋出租取得的租金收入为计税依据,计算缴纳房产税。按房产租金收 入征税的,称为从租计征。
计征房产税的租金收入不含增值税,包括货币、实物、劳务或其他形式收入。对以劳务 或其他形式为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额 从租计征。
2.出租房屋以租金收入为计税依据
四、房产税的计税依据
(1)对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的,按房产余值作为计税 依据计算缴纳房产税。
(2)对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租 金,应以出租方取得的租金收入为计税依据计算缴纳房产税。
3.对于投资联营的房产的计税规定
四、房产税的计税依据
对融资租赁房屋,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房 产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
4.对融资租赁房屋,在计征房产税时应以房产余值计算征收
对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使 用人缴纳房产税。其中,自营的依照房产原值减除10%~30%后的余值计征,没有房产原值 或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的,由房产所在地税务机关参照同类 房产核定房产原值;出租房产的,按照租金收入计征。
5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税规定
五、应纳税额的计算
从价计征的房产税应纳税额的计算公式为
从价计征的房产税应纳税额=房产余值×税率
=应税房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
独立地下建筑房产的房产税应纳税额的计算公式为
从价计征的房产税应纳税额=房屋原价×应税房产原值比例×(1-扣除比例)×1.2%
1.从价计征的房产税应纳税额的计算
从租计征的房产税应纳税额的计算公式为
从租计征的房产税应纳税额=租金收入×适用税率
=租金收入×12%(或4%)
2.从租计征的房产税应纳税额的计算
六、房产税的税收优惠
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
(4)个人所有非营业用的房产。
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《房产税暂行条例》规定下列房产免纳房产税:
1.《房产税暂行条例》的相关规定
六、房产税的税收优惠
财政部和国家税务总局规定下列房产免征房产税:
2.财政部和国家税务总局有关规定免征房产税的房产
免征房产税
(1)企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产。
(2)高校学生公寓。
(3)非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产。
(4)公共租赁住房。
(5)老年服务机构自用的房产。
六、房产税的税收优惠
2.财政部和国家税务总局有关规定免征房产税的房产
免征房产税
(6)国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体 育场馆,用于体育活动的房产,免征房产税;企业拥有并运营管理的大型体育场馆,其用于体 育活动的房产,减半征收房产税。
(7)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚,以及办公室、食堂、茶炉 房、汽车房等临时性房屋,施工期间一律免征房产税;但工程结束后,施工企业将这种临时性 房屋交还或估价转让给基建单位的,应从基建单位接收的次月起,照章纳税。
(8)纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
六、房产税的税收优惠
2.财政部和国家税务总局有关规定免征房产税的房产
免征房产税
(9)毁损不堪居住的房屋和危险房屋,经有关部门鉴定,在停止使用后,可免征房 产税。
(10)2019年1月1日至2021年12月31日,对国家级、省级科技企业孵化器、大学科 技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产、土 地,免征房产税和城镇土地使用税;对其向在孵对象提供孵化服务取得的收入,免征增值税。
(11)2019年1月1日至2021年12月31日,对农产品批发市场、农贸市场专门用于经 营农产品的房产、土地,暂免征收房产税和城镇土地使用税。
(12)自2019年6月1日至2025年12月31日,为社区提供养老、托育、家政等服务的 机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、 土地,免征房产税、城镇土地使用税。
六、房产税的税收优惠
(1)个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。
(2)对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按 4%的税率征收房产税。
3.税率优惠
2019年1月1日至2021年12月31日,由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际 情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征房产税 (31个省、自治区、直辖市均已发文明确,按50%幅度顶格减征)。
4.税额优惠
本案例中全年缴纳房产税4次,本次申报为第二季度的房产税,而税率为年税率,所以 从价计征的房产税要除以4才是季度税额;从租计征的,由于收取的是1个季度的租金,因 此直接计算的结果即季度税额。根据规定,企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的 房产,免征房产税。所以,本案例“任务内容”的结果如下:
(1)幼儿园占用房产免征房产税。
(2)第二季度从价计征房产税税额=1000×(1-30%)×1.2%÷4=2.1(万元)
(3)第二季度从租计征房产税税额=15×12%=1.8(万元)
(4)第二季度应纳房产税税额=2.1+1.8=3.9(万元)
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