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第十一章 契税
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契税
契税概述
1
契税纳税人与征税对象
2
契税税额计算
3
契税税款缴纳
4
第一节 契税概念与作用
契税是对权属发生转移的不动产向权利承受人征收的一种税
有利于取得财政收入
有利于保护合法产权，避免产权纠纷
概念
作用
第二节 契税纳税人与征税对象
是在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人
一、纳税人认定
承受是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权
第二节 契税纳税人与征税对象
契税的征税对象是土地、房屋权属的转移行为
二、征税对象确定
请注意
“出让”与“转让”的区别
第二节 契税纳税人与征税对象
土地、房屋权属以下列方式转移的应视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与征收契税：
①以土地、房屋权属作价投资、入股；
②以土地、房屋权属抵债；
③以获奖方式承受土地、房屋权属；
④以预购方式或预付集资款建房方式承受土地、房屋权属
特别提醒
第三节 契税税额计算
契税实行幅度比例税率，税率幅度为3%～5%
自2016年2月22日起，房地产交易环节的契税符合条件的执行下列政策：①对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述②项契税优惠政策，按原规定执行
一、税率选择
基本税率
特别注意
第三节 城建税税额计算
二、税收优惠
第三节 城建税税额计算
二、税收优惠
第三节 契税税额计算
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格
三、税额计算
计税依据
（2）土地使用权赠与和房屋赠与，计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
成交价格是指土地和房屋权属转移合同中确定的价格
（3）土地使用权交换和房屋交换，计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税
第三节 契税税额计算
三、税额计算
计税依据
（4）以划拨方式取得土地使用权后经批准转让房地产的，应由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或土地收益
特别提醒：成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定
税额计算
基本公式为：
应纳税额＝计税依据×税率
案例分析11-1
某公司职员王某因工作业绩突出，单位奖励其价值为30万元的房屋一套。王某将其所得房屋与李某价值35万元的房屋进行交换，协商后由王某支付差价5万元。税务机关核定奖励王某的房屋价值为28万元。已知当地规定的契税税率为4%。计算王某应纳契税税额
以获奖方式取得房屋权属的，应视同房屋赠与征收契税，计税依据为税务机关参照市场价格核定的价格，即28万元。
房屋交换且交换价格不相等的，应由多支付货币一方缴纳契税，计税依据为所交换房屋价格差额，即5万元。
王某应纳契税税额=280 000×4%＋50 000×4%=13 200（元）
分析
第三节 契税税额计算
第四节 契税税款缴纳
契税的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天
因改变土地、房屋用途应当补缴已减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变土地、房屋用途的当天
土地、房屋所在地的财政机关或地方税务机关
自纳税义务发生之日起10日内
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限

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