资源简介

(共36张PPT)
第八章
土地增值税
本章学习目标
1．了解土地增值税的概念与作用。
2．掌握土地增值税法律制度的主要内容，
能确定纳税人、征税范围，选择适用税率。
3．熟悉土地增值税计税原理，能计算土
地增值税应纳税额。
4．熟悉土地增值税征收管理法律规定，
能确定纳税义务发生时间，选择纳税地点，
完成税款缴纳任务。
本章学习目标
5.能向企业员工宣传土地增值税法规政策，并共同
进行税收筹划。
6.能与税务部门沟通，以获得他们对税收优惠的
支持。


1
第一节 土地增值税概述
2
第二节 土地增值税纳税人和征税对象
3
第三节 土地增值税税额计算
4
第四节 土地增值税税款缴纳
第八章 土地增值税
第一节 土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物
（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房
地产所取得的增值额征收的一种税。
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系， 实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为
有利于控制地价，保持经济稳定
第二节 土地增值税纳税人与征税对象
企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位
个体工商户和其他个人
一、纳税人认定
二、征收对象确定
国有
标准
产权转让标准
征税对象
取得收入标准
第三节 土地增值税税额计算
一、税率选择
级 次 增值额占扣除项目金 额的比例 税率（%）
速算扣除系数（%）
1 50%（含）以下 30
0
2 50%～100%（含） 40
5
3 100%～200%（含） 50
15
4 200%以上 60
35
表8-1 土地增值税税率表
政策
二、税收优惠
（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定征收土地增值税。
（4）个人之间互换自有居住用房的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
（5）以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到被投资、联营企业的，暂免征土地增值税；投资、联营企业将上述房地产再转让的，应计征土地增值税。
（6）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应计征土地增值税。
三、税额计算
计税依
据确定
扣除项目金额的确定
应税收入的确定
计算公式为
增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额
计算增值额
增值额=转让房地产的收入总额-扣除项目金额
计算增值率
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
计算应纳税额
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
第四节 土地增值税税款缴纳
一、纳税义务发生时间
二、纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
三、纳税地点
内容结构
知识点：土地增值税 土地增值税征税对象
能力点：纳税人认定 征税对象确定 税率选择 税额计算 税款缴纳
重点：纳税人认定 征税对象确定 税率选择 应纳税额计算 纳税义务发生时间确定 纳税期限确定 纳税地点确定
难点：征税对象确定 计税依据确定 应纳税额计算
复习思考题
1．怎样认定土地增值税的纳税人？
2．确定土地增值税的征税对象应具备哪些条件。
3．如何确定土地增值税的计税依据？怎样计算土地增值税应纳税额？
4．土地增值税有哪些税收优惠政策？
5．我国现行税法对土地增值税的纳税义务发生时间、纳税期限和纳税地点是怎样规定的？
单项选择题
1．下列各项目中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。
A．出租厂房的某工业企业
B．转让办公楼的某国家机关
C．转让国有土地使用权的某高等学校
D．销售自建商品房的某外资房地产开发公司
2．根据土地增值税法律制度规定，下列各项中，应征土地增值税的是（ ）。
A．土地使用权人将土地使用权出租给某养老院
B．土地使用权人通过希望工程基金会将土地使用权赠与学校
C．房产所有人将房屋产权有偿转让给他人
D．房产所有人将房屋产权无偿赠送给女儿
3．我国现行土地增值税的税率采用的是（ ）。
A．四级超额累进税率
B．五级超额累进税率
C．五级超率累进税率
D．四级超率累进税率
4． 依据土地增值税法律制度规定，纳税人申报办理土地增值税纳税的时间是（ ）。
A．签订房地产建筑合同之日起30日内
B．向有关部门办理过户手续之日起7日内
C．自转让房地产合同签订之日起7日内
D．签订房地产转让合同且收回款项之日起10日内
5．土地增值税的纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应（ ）主管税务机关申报纳税。
A．分别向房地产所在地各方的
B．向房地产坐落地的上一级
C．向事先选择房地产坐落地某一方的
D．先向机构所在地人民政府缴纳，再向房地产坐落地上一级
多项选择题
1．转让国土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的（ ），都是土地增值税的纳税义务人。
A．学校
B．外籍个人
C．国有企业
D．税务机关
2．下列项目中，不征或免征土地增值税的有（ ）。
A．抵押期满以国有土地使用权清偿到期债务
B．以收取出让金方式出让国有土地使用权
C．个人之间交换自有居住用房地产
D．房地产的重新评估增值
3．下列项目中，构成计算企业转让旧房时土地增值税扣除项目的有（ ）。
A．房屋及建筑物的原值
B．能提供已支付的凭据的，取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
C．房屋及建筑物的评估价格
D．转让环节缴纳的税金
4．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许从收入中扣减的与转让房地产有关的税金有（ ）。
A.营业税
B．城市维护建设税
C．教育费附加
D．印花税
5．下列表述符合土地增值税纳税地点规定的有（ ）。
A．我国公民转让境外的房产，在其居住地申报纳税人
B．外籍人员转让其在我国境内的房产，在房产所在地申报纳税
C．企业转让其位于乙地的厂房，应在乙地申报纳税
D．居住地在我国甲地的公民转让坐落在乙地的房产，在乙地办理过户手续，应在乙地申报纳税
判断题
1．土地增值税以转让房地产的增值额为计税依据。 （ ）
2．建造高档公寓出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免征土地增值税。 （ ）
3．计算土地增值税扣除项目金额时，不得扣除超过贷款期限的利息部分和加罚的利息。 （ ）
4．因城市实施规划的需要搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。 （ ）
5．法人转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地不一致的，在机构所在地或经营所在地的税务机关申报纳税。 （ ）
单项计算题
1．某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入300万元。该办公楼原值480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼的重置成本价为800万元，成新率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。则该公司销售该办公楼应缴纳的土地增值税为（ ）万元。
A．51
B．21
C．30
D．60
2．某房地产开发公司销售其新建的商品房一栋，支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为3 000万元，销售商品房缴纳的有关税金539万元（不含印花税），该公司不能按房地产项目计算分摊银行借款利息。则该公司计算土地增值税扣除项目金额合计为（ ）万元。
A．3 000
B．3 300
C．3 889
D．4 439
3．某企业开发房地产取得土地使用权支付1 000万元；房地产开发成本6 000万元；向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%。则该企业允许扣除的房地产开发费用为（ ）万元。
A．650
B．750
C．400
D．350
综合分析题
1．某国有企业2013年5月在市区购置一栋办公楼，支付8 000万元价款。2016年11月，该企业将办公楼转让，取得收入10 000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率为70%。计算该企业在缴纳土地增值税时的增值额为多少万元。
2．万盛房地产开发公司2016年1月与某单位正式签署一写字楼转让合同，取得转让收入3亿元，公司按税法规定缴纳了有关税金（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加征收率为3%，印花税税率为0.5‰）。该公司为取得土地使用权支付地价款和相关费用合计4 160万元；开发该房产发生成本6 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 500万元。另外，该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明；公司所在地省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用的扣除比例为10%。计算房产公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。

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