资源简介

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流转环节
其他税种会计
第六章
CONTENTS
第1节 .城市维护建设税会计
第3节. 关税会计
第2节. 资源税会计
第4节. 土地增值税会计
土地增值税会计
第四节
土地增值税概述
1
A
C
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。
土地增值税的概念
1.以转让房地产取得的增值额为计税依据；
2.征税面比较广；
3.实行超率累进税率；
4.按次征收；
5.采用扣除法和评估法计算增值额。
特点
土地增值税概述
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C
（2）土地增值税的征税范围
1.土地增值税征税范围的一般规定
关键词 含义
转让、国有 出让国有土地、转让非国有土地的行为不征税
转让使用权/产权 强调土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转移，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为
有偿 强调取得收入，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税
土地增值税概述
1
C
（2）土地增值税的征税范围
2.土地增值税征税范围的特殊规定
（1）企业改制重组。
（2）房地产开发企业将开发的房地产转变用途。
（3）房地产的交换。
（4）合作建房。
（5）房地产的出租。
（6）房地产的抵押。
（7）房地产的代建行为。
（8）房地产的重新评估。
（9）土地使用者处置土地使用权。
土地增值税概述
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C
（3）土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。（卖方）
【提示】契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。（买方）
土地增值税概述
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C
（4）土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率。
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率/% 速算扣除系数/%
1 不超过50%的部分(含50%) 30 0
2 超过50%至100%的部分(含100%) 40 5
3 超过100%至200%的部分(含200%) 50 15
4 超过200%的部分 60 35
土地增值税的计算与申报
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C
（1）土地增值税的计税依据
计税依据：纳税人转让房地产所产生的增值税。
增值额
转让房地产取得的收入
扣除项目金额
土地增值税的计算与申报
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C
甲房地产公司2020年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。已知土地增值税税率为40%，速算扣除系数为5%，甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额。
（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）
例题
土地增值税的计算与申报
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C
①应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的 全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货 币收入、实物收入和其他收入。
②扣除项目及其金额
转让项目的性质 扣除项目 具体内容
转让未经开发的土地（卖地） 扣除项目（2项） 1.取得土地使用权所支付的金额
2.与转让房地产有关的税金
新建房屋 （卖新房） 房地产企业 （5项） 1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目（房企）
非房地产企业 （4项） 存量房屋 （卖旧房） 扣除项目 （3项） 1.取得土地使用权所支付的金额
2.房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
3.转让环节缴纳的税金
土地增值税的计算与申报
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C
1.取得土地使用权所支付的金额 （拿地） 土地使用权支付的地价款 出让方式为土地出让金 行政划拨方式为补交的土地出让金 转让方式为实际支付的地价款 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费 2.房地产开发成本 （建房） 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 3.房地产开发费用 （建房） 能分摊利息支出，并提供证明的 利息＋（ ＋ ）×5%以内
不能分摊利息支出或不能提供证明 （ ＋ ）×10%以内
【注意】①超过上浮幅度的部分不允许扣除；
②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除 4.税金（销售） 房地产开发企业 城建税＋教育费附加+不得抵扣的增值税 非房地产企业 印花税＋城＋教+不得抵扣的增值税 5.加扣（优惠） 房地产开发企业 （ ＋ ）×20% 新建房屋转让扣除项目
土地增值税的计算与申报
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C
（2）土地增值税应纳税额的计算
①计算增值额。
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
②计算增值率。
增值率=增值额÷扣除项目金额×100%
③确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。
④计算应纳税额。
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
土地增值税的计算与申报
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C
2020年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得不含税收入5000万元，转让环节可扣除的税金及附加合计60万元。该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2000万元，房地产开发成本1000万元，利息支出100万元（能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该公司应缴纳土地增值税税额。
例题
土地增值税的计算与申报
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C
（1）确定转让收入5000万元
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
①取得土地使用权所支付的金额为2000万元
②房地产开发成本为1000万元
③房地产开发费用为100+（2000+1000）×5%=250（万元）
④与转让房地产有关的税金为60万元
⑤从事房地产开发的加计扣除为：
（2000+1000）×20%=600（万元）
⑥转让房地产的扣除项目金额为：
扣除项目金额合计=2000+1000+250+60+600=3910（万元）
（3）计算转让房地产的增值额=5000-3910=1090（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率=1090/3910×100%=27.88%，适用税率为30%
（5）应纳土地增值税=1090×30%=327（万元）
土地增值税的计算与申报
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C
（3）土地增值税应纳税的申报与缴纳
事项 内容
纳税义务 发生时间 土地增值税的纳税义务发生时间为纳税人取得房地产转让收入或取得预售房地产价款的当天
纳税期限 1.纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
2.纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税。
纳税地点 1.土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关税税。
2.房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
土地增值税的会计核算
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C
（1）房地产开发企业土地增值税的会计核算
计提时：
借：税金及附近
贷：应交税费－应交土地增值税
缴纳时：
借：应交税费－应交土地增值税
贷：银行存款
纳税人采取预售方式销售房地产的，对在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，税务机关可以预征土地增值税，纳税人按税法规定预缴的土地增值税，借记“应交税费—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目；待项目办理完土地增值税清算时，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目；若收到退回多缴的土地增值税，借记“银行存款”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目；若补缴土地增值税，则作相反的会计分录。
土地增值税的会计核算
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（2）非房地产开发企业土地增值税的会计核算
非房地产开发企业对于地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让的业务，通过“固定资产清理”等科目核算，按转让时应缴纳的土地增值税额，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费—应交土地增值税”科目。实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费—应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
本章小结 / SUMMARY
企业在流转环节中涉及的其他税种主要包括：城市维护建设税、资源税、关税、土地增值税。除城市维护建设税外，上述其他税种不是企业普遍缴纳的，但是各税种的计算与缴纳需要通过“应交税费”账户核算。企业销售环节中缴纳的城市维护建设税、资源税、土地增值税，一般借记“税金及附加”账户；而企业采购环节中缴纳的关税，借记“材料采购”等账户，计入货物的采购成本。

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