资源简介

(共29张PPT)
土地增值税纳税实务
学习情境 六
INDEX
单元一 土地增值税概述
单元二 土地增值税的计算
单元三 土地增值税的账务处理
单元四 土地增值税纳税申报
教学目标
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1.熟悉土地增值税的含义与纳税义务人
2.掌握土地增值税应纳税额的计算
3.掌握土地增值税的账务处理
INDEX
单元二 土地增值税的计算
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应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
一、应纳税额的计算方法
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土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的
(2)提供扣除项目金额不实的
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
二、增值额的确定
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（一）货币收入
指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券
（二）实物收入
指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入
（三）其他收入
指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利
三、应税收入的确定
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（一）货币收入
指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券
（二）实物收入
指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入
（三）其他收入
指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利
四、扣除项目的确定
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(一)取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额包括两方面的内容:
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
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(二)房地产开发成本
(1)土地征用及拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)建筑安装工程费
(4)基础设施费
(5)公共配套设施费
(6)开发间接费用
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(三)房地产开发费用
（1）利息支出能够按转让项目计算分摊并提供金融机构证明的允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
（2）其他开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除
（3）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%以内计算扣除
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(四)与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税
因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除
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(五)其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和，加计20%扣除
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(六)旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格
例如,一幢房屋已使用近10年,建造时的造价为1 000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建同样的新房需花费4 000万元,该房屋有六成新,则该房屋的评估价格为:4 000×60%=2 400(万元)
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单元三 土地增值税的账务处理
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在“应交税费”科目下,设置“应交土地增值税”明细科目
一、土地增值税的会计科目设置
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(1)主营房地产业务的企业,
计算转让房地产应缴纳的土地增值税时,借记“税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目
企业实际缴纳土地增值税时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目
二、土地增值税的会计处理
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(2)兼营房地产业务的企业
转让房地产取得的收入和销售成本记入“其他业务收入”“其他业务支出”科目
计算转让房地产应缴纳的土地增值税时,借记“税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目
企业实际缴纳土地增值税时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目
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(3)转让自己使用的房地产所取得的收入
借记“银行存款”等科目,贷记“固定资产清理”科目
企业按税法的规定计算应纳的土地增值税时,借记“固定资产清理”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目
企业实际缴纳土地增值税时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目
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单元四 土地增值税纳税申报
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1.于转让房地产合同签订之日起7日内到房地产所在地税务机关办理纳税申报，向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖契约、会计报表和有关资料
2.按税务机关核定的税额在规定期限内缴税
3.按规定办理纳税手续后，持纳税凭证到房产、土地管理部门办理产权变更手续
一、土地增值税纳税申报程序
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（一）土地增值税纳税人填报资料
1.从事房地产开发与建设的纳税人、从事新建房及配套设施开发的纳税人报送资料：（1）《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》；（2）土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）；（3）土地增值税项目登记表等有关资料
二、土地增值税纳税申报
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2.非从事房地产开发的纳税人报送资料：（1）《土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）》；（2）房屋及建筑物产权、土地使用权证书（3）土地转让、房产买卖合同；（4）房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料
3.享受土地增值税优惠的提供减免土地增值税证明材料原件及复印件

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