资源简介

(共21张PPT)
土地增值税纳税实务
学习情境 六
INDEX
单元一 土地增值税概述
单元二 土地增值税的计算
单元三 土地增值税的账务处理
单元四 土地增值税纳税申报
教学目标
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1.熟悉土地增值税的含义与纳税义务人
2.掌握土地增值税应纳税额的计算
3.掌握土地增值税的账务处理
INDEX
单元一 土地增值税概述
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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物
产权，取得增值收 人的单位和个人征收的一种税
一、土地增值税的定义
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土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物
并取得收入的单位和个人
二、纳税义务人
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1.转让国有土地使用权
2.地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让
三、征税范围
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（一）征税范围的界定
(1)对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税
(2)对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税
(3)对转让房地产并取得收入的行为征税
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（二）若干具体情况的判定
1.以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物
(1)出售国有土地使用权
(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造,然后出售
(3)存量房地产的买卖
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2.以继承、赠与方式转让房地产
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人
(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业，不纳入土地增值税的征税范围
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3.房地产的出租
房地产的出租，不征税
4.房地产的抵押
在抵押期间不征税
待抵押期满后房地产转移占有的，征税
以房地产抵债而发生房地产权属转让的，征税
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5.房地产的交换
房地产的交换征税
个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征
6.以房地产进行投资、联营
以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收
将上述房地产再转让的征税
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7.合作建房
建成后按比例分房自用的,暂免征收
建成后转让的,征收
8.企业兼并转让房地产
被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收
9.房地产的代建房行为
不征税
10.房地产的重新评估
不征税
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四、税率
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(一)纳税地点
向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税
(二)纳税申报
在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
五、征收管理
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(三)房地产开发项目土地增值税清算
1.土地增值税清算含义
在符合土地增值税清算条件后,依照规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写“土地增值税清算申报表向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为
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2.开发项目前期管理
主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理
3.土地增值税清算受理
(1)纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算
1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的
2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的
3)直接转让土地使用权的
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(2)对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的
2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况
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4.清算审核方法
案头审核和实地审核,分为审核收入情况和审核土地增值税扣除项目
5.核定征收
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的
(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全
(4)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理，经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的
(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的
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6.预征管理
科学合理制定预征率,将土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来
7.土地增值税清算时确认收入
已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入
未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除
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(一)建造普通标准住宅的税收优惠
增值额未超过扣除项目金额20%的，免征
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征
(二)国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征
六、税收优惠

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