资源简介

(共21张PPT)
土地增值税及账务处理
学习情境八
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单元二 应税收入与扣除项目
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单元三 应纳税额的计算
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单元一 土地增值税概述
INDEX
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单元五 土地增值税的账务处理
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单元六 土地增值税实训
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单元四 税收优惠与征收管理
INDEX
教学目标
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1.熟悉土地增值税的含义与纳税义务人;
2.掌握土地增值税应纳税额的计算;
3.掌握土地增值税的账务处理。
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单元三 应纳税额的计算
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INDEX
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(2)提供扣除项目金额不实的；
(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格。又无正当理由的。
一、增值额的确定
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
①应纳税额＝∑（每级距的增值额×适用税率）
②应纳税额=增值额×适用的税率-扣除项目金额×速算扣除系数
【例8-1】
扣除项目金额＝200＋750＋（200＋750）×10％＋100＋7＋3＋（200＋750）×20％＝1 345（万元），增值额＝2 000－1 345＝655（万元），增值率＝655÷1345×100％＝48.7％
应交税额＝655×30％＝196.5（万元）
二、应纳税额的计算方法
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单元四 税收优惠与征收管理
INDEX
一、建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
二、国家征用收回的房地产的税收优惠
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
一、土地增值税的税收优惠
(一)纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
(二)纳税申报
在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
(三)房地产开发项目土地增值税清算
1.土地增值税清算含义
符合土地增值税清算条件后，依照有关规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写“土地增值税清算申报表”，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为
二、土地增值税的征收管理
2.开发项口前期管理
主管税务机关应加强房地产开发项口的日常税收管理，实施项目管理
3.土地增值税清算受理
(1)纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
1)房地产开发项口全部竣工、完成销售的。
2)整体转让未竣工决算房地产开发项口的。
3)直接转让土地使用权的。
(2)对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:
1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用
2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算
4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况
4.清算审核方法
清算审核包括案头审核和实地审核，分为审核收人情况和审核土地增值税扣除项目
5.核定征收
在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算
6.预征管理
科学合理制定预征率，将土地增值税预征和房地产项口管理工作结合起来
7.土地增值税清算时确认收人
已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收人;
未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收人。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
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单元五 土地增值税的账务处理
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INDEX
为了对纳税人应纳土地增值税进行会计处理，应在“应交税费”科目下，设置“应交土地增值税”明细科目。
一、土地增值税的会计科目设置
二、土地增值税的会计处理
（1）主营房地产业务的企业转让房产计算土地增值税时，借记“税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”，实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”，贷记“银行存款
(2)兼营房地产业务的企业转让房地产计算应缴纳的土地增值税时，借记“税金及附加”，贷记“应交税费一应交土地增值税”；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费一应交土地增值税”，贷记“银行存款”
【例8-2】
（1）取得土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权 2 000 000
贷：银行存款 2 000 000
（2）转让房地产取得收入时：
借：银行存款 20 000 000
贷：主营业务收入 20 000 000
（3）支付银行存款利息时：
借：财务费用 106 000
贷：银行存款 106 000
（4）结转销售成本时：
借：主营业务成本 7 500 000
贷：开发产品 7 500 000
（5）计算应缴纳的各项税金及附加
借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税） 980 000
贷：应交税费——未交增值税 980 000
借：应交税费——未交增值税 980 000
贷：银行存款 980 000
借：税金及附加 20 630 000
贷：应交税费——应交城市维护建设税 68 600
——应交土地增值税 1 965 000
——应交教育费附加 29 400
(3)转让自己使用的房地产所取得的收人，借记“银行存款”，贷记“固定资产清理”
企业按税法的规定计算应纳的土地增值税时，借记“固定资产清理”，贷记“应交税费一应交土地增值税”
企业实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费一应交土地增值税”，，贷记“银行存款”
【例8-3】
计算应交有关税金时：
借：固定资产清理 2 296 000
贷：应交税费——预缴增值税 300 000
——未交增值税 460 000
——应交土地增值税 1 536 000
借：税金及附加 76 000
贷：应交税费——应交城市维护建设税 53 200
——应交教育费附加 22 800

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