资源简介

(共20张PPT)
土地增值税及账务处理
学习情境八
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单元二 应税收入与扣除项目
2
单元三 应纳税额的计算
3
单元一 土地增值税概述
INDEX
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单元五 土地增值税的账务处理
5
单元六 土地增值税实训
6
单元四 税收优惠与征收管理
INDEX
教学目标
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1.熟悉土地增值税的含义与纳税义务人;
2.掌握土地增值税应纳税额的计算;
3.掌握土地增值税的账务处理。
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单元一 土地增值税概述
INDEX
转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人
一、纳税义务人
(一)转让国有土地使用权
是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
(二)地上建筑物及附着物连同国有土地使用权一并转让
是指建于土地上的一切建筑物，包括地上、地下的各种附属设施。
二、征税范围
(1)对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税。
不得自行转让的农村集体所有的土地，只有由国家征用以后变为国家所有时，才能进行转让。
(2)对国有土地使用权及地上建筑物和附着物的转让行为征税。
(3)对转让房地产并取得收人的行为征税。
三、征税范围的界定
(一)以出售方式转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物
(1)出售国有土地使用权(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造，然后出售(3)存量房地产的买卖
(二)以继承、赠与方式转让房地产
(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人 (2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业
四、若干具体情况的判定
(三)房地产的出租
不属于土地增值税的征税范围。
(四)房地产的抵押
在抵押期间不征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产权属转让的应缴纳土地增值税
(五)房地产的交换
房地产的交换属于土地增值税的征税范围。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税
(六)以房地产进行投资、联营
将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税
投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税
(七)合作建房
建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税
(八)企业兼并转让房地产
暂免征收土地增值税
(九)房地产的代建房行为
房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围。
(十)房地产的重新评估
房地产的重新评估不属于土地增值税的征税范围。
五、税率
基数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（％） 速算扣除系数（％）
I 50％（含）以下 30 0
2 50％至l00％（含） 40 5
3 l00％至200％（含） 50 15
4 200％以上 60 35
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单元二 应税收入与扣除项目
2
INDEX
(一)货币收人
指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、股票等有价证券。
(二)实物收人
指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收人
(三)其他收人
指纳税人转让房地产而取得的无形资产收人或具有财产价值的权利
一、应税收入的确定
(一)取得土地使用权所支付的金额
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款
(2)纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用
(二)房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人的房地产开发项口实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
二、扣除项目的确定
1．土地征用及拆迁补偿费。
2．前期工程费
3．建筑安装工程费
4．基础设施费
5．公共配套设施费
6．开发间接费用
(三)房地产开发费用
凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定
(四)与转让房地产有关的税金：
在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加可予以扣除
值税进项税额允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
(五)其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》第七条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20％的扣除
(六)旧房及建筑物的评估价格
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格
评估价格须经当地税务机关确认

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