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土地增值税的会计核算
土地增值税概述
土地增值税的涉税会计处理
土地增值税的征收管理
目录 contents
01 土地增值税概述
土地增值税的征税范围及纳税人
土地增值税的征税范围包括:
(1)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(2)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。
土地增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人。
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率(%) 速算扣除率(%)
1 50%(含以下) 30 0
2 50%~100%(含)的部分 40 5
3 100%~200%(含)的部分 50 15
4 200%以上的部分 60 35
土地增值税的计算
土地增值税的计算公式为:
　　应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除率
其中,增值额的计算公式为:
　　增值额=收入总额-准予扣除项目金额
土地增值税的计算
收入总额的确定
收入总额是指纳税人转移房地产取得的全部收入,包括货币收入、非货币收入。非货币收入包括实物收入和其他收入。
货币收入是指纳税人转移房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这类收入的实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。
实物收入是指纳税人转移房地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋,土地,等等。实物收入的价值不易确定,一般须通过估价进行确定。
其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这类收入的价值确定需要通过专门的评估。
土地增值税的计算
准予扣除项目金额的确定
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目金额包括:
(1)取得土地使用权时支付的金额,即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
(2)房地产开发成本,是指纳税人开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
(3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转移已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率后的价格。
土地增值税的计算
准予扣除项目金额的确定
(4)与转让房地产有关的税金,是指转让房地产时已缴纳的城市维护建设税、印花税等。纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。
(5)国务院规定的其他扣除项目。
(6)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。
土地增值税的计算
【案例6-1】某市企业(非房地产开发企业)2022年的有关资料如下:
(1)5月,企业从政府取得A地80亩土地的使用权,支付土地出让金600万元。当月,将其中40亩土地的使用权作价550万元作为投资,与另一企业建立合资企业E(非房地产企业)。
(2)6月,将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂,转让价格为400万元,缴纳印花税0.2万元。
(3)7月,企业从B公司购得B地100亩土地的使用权,支付土地转让金800万元。
(4)8月,企业将从B地取得的60亩土地的使用权抵押给银行,获得了6个月贷款600万元;12月,企业无法偿还到期贷款,银行将土地拍卖。
(5)9月,企业将从B地取得的10亩土地的使用权出租给C 企业,每月收取租金5万元。
(6)10月,企业将从B地取得的30亩土地的使用权与D企业交换取得房产一处,价值300万元。
(7)12月,企业将所持的E企业的股权转让给F企业,获取收入600万元。
计算本年该企业应缴纳的土地增值税(注:所有金额均不含增值税,考虑印花税,暂不考虑城市维护建设税、教育费附加以及契税)。
土地增值税的计算
(1)5月,企业以土地(房地产)作价入股对外投资或作为联营条件,按规定暂免征收土地增值税。因此,该笔业务不予计征土地增值税。
(2)6月,转让土地使用权,取得收入400万元。
　　允许扣除的税金=0.2(万元) 扣除项目金额合计=300+0.2=300.2(万元)
　　增值额=400-300.2=99.8(万元) 增值率=99.8÷300.2×100%≈33.24%
　　应纳土地增值税=99.8×30%=29.94(万元)
(3)7月,取得土地使用权,不需要缴纳土地增值税。
(4)抵押后被银行拍卖则需要缴纳土地增值税,以贷款额600万元作为收入。
　　允许扣除的税金=600×0.5‰=0.3(万元)
　　扣除项目金额合计=60×(800÷100)+0.3=480.3(万元)
　　增值额=600-480.3=119.7(万元)　 增值率=119.7÷480.3×100%≈24.92%
应纳土地增值税=119.7×30%=35.91(万元)
土地增值税的计算
(5)9月,出租土地使用权,不需要缴纳土地增值税。
(6)10月,以土地使用权换取房产视同销售,需要缴纳土地增值税,收入是300万元。
　　允许扣除的税金=300×0.5‰=0.15(万元)
　　扣除项目金额合计=30×(800÷100)+0.15=240.15(万元)
　　增值额=300-240.15=59.85(万元) 增值率=59.85÷240.15×100%≈24.92%
　　应纳土地增值税=59.85×30%=17.955(万元)
(7)以土地使用权投资不征收土地增值税,但投资后转让股权的则要征收土地增值税,收入为股权转让收入600万元。
　　允许扣除的税金=600×0.5‰=0.3(万元)
　　扣除项目金额合计=40×(600÷80)+0.3=300.3(万元)
　　增值额=600-300.3=299.7(万元) 增值率=299.7÷300.3×100%≈99.8%
　　应纳土地增值税=299.7×40%-300.3×5%=119.88-15.015=104.865(万元)
02 土地增值税的涉税会计处理
土地增值税的涉税会计处理
企业为核算土地增值税,应在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”二级科目。
该科目的贷方反映企业应缴纳的土地增值税,借方反映企业实际缴纳的土地增值税;余额在贷方,反映应交而未交的土地增值税。
房地产企业土地增值税的会计处理
房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。对这类企业来说,土地增值税是为取得当期营业收入而支付的费用。其会计处理为,在计提土地增值税时,借记“税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。在实际上缴时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目。
兼营房地产业务的企业是指虽然经营房地产业务,但不是以此为主,而是兼营或者附带经营房地产业务的企业。这类企业因转让房地产而缴纳土地增值税的会计处理与前述房地产企业土地增值税的会计处理一致。
房地产企业土地增值税的会计处理
【案例6-2】某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋,建筑面积为5 000平方米,单位售价为每平方米6 800元,共取得销售收入3 400万元,开发房产的扣除项目金额合计为2 004万元,以上金额均不含增值税,请计算企业应交土地增值税,并做相应的会计处理。
房地产企业土地增值税的会计处理
计提土地增值税时:
借:税金及附加 4 582 000
　贷:应交税费——应交土地增值税 4 582 000
实际缴纳时:
借:应交税费——应交土地增值税 4 582 000
　贷:银行存款 4 582 000
　　土地增值额=3 400-2 004=1 396(万元)
　　增值率=1 396÷2 004×100% =69.66%
　　应纳土地增值税=1 396×40%-2 004×5%=558.4-100.2=458.2(万元)
【案例6-2】某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋,建筑面积为5 000平方米,单位售价为每平方米6 800元,共取得销售收入3 400万元,开发房产的扣除项目金额合计为2 004万元,以上金额均不含增值税,请计算企业应交土地增值税,并做相应的会计处理。
房地产企业土地增值税的会计处理
【案例6-3】某房地产开发公司开发建造了商品住宅楼一批,在工程全部竣工结算前已预售一批商品房,按规定预缴土地增值税1 000万元。工程全部竣工结算后,该批商品住宅的全部销售收入共计12 000万元。公司为取得土地使用权支付的金额为900万元,开发土地、建造房屋和配套设施支付2 800万元,开发费用为400万元。计算其应缴土地增值税、应补缴(或退回)税款,并做出相应的会计分录(注:所有金额均不含增值税,暂不考虑其他相关税费)。
房地产企业土地增值税的会计处理
(1)房地产全部竣工结算前,预缴土地增值税时:
借:应交税费——应交土地增值税 10 000 000
　贷:银行存款 10 000 000
(2)工程竣工结算后,计提应缴土地增值税时:
　　准予扣除项目金额=900+2 800+400+(900+2 800)×20%=4 840(万元)
　　增值额=12 000-4 840=7 160(万元) 增值率=7 160÷4 840=147.93%
　　应纳税额=7 160×50%-4 840×15%=3 580-726=2 854(万元)
借:税金及附加28 540 000
　贷:应交税费——应交土地增值税28 540 000
(3)补缴土地增值税时:
　　应补税款=2 854-1 000=1 854(万元)
借:应交税费——应交土地增值税18 540 000
　贷:银行存款18 540 000
非房地产企业土地增值税的会计处理
企业转让土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及附着物时,在“固定资产”“固定资产清理”等有关科目中反映。
在转让时,借记“固定资产清理”“累计折旧”等科目,贷记“固定资产”科目。在取得转让收入时,借记“银行存款”科目,贷记“固定资产清理”“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。
在计算土地增值税时,借记“固定资产清理”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。在上缴税金时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。
非房地产企业土地增值税的会计处理
企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及附着物,其会计分录如下:
借:银行存款等
资产处置损益(借方差额)
贷:在建工程
应交税费——应交增值税(销项税额)
应交税费——应交土地增值税
资产处置损益(贷方差额)
缴纳土地增值税时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。
非房地产企业土地增值税的会计处理
【案例6-4】2022年6月,某企业转让一处房产的土地使用权及地上房产的产权,该房产于2014年5月购置并投入使用。根据有关凭证,确认企业为取得该房产支付的成本为4 200万元,转让房产取得的含增值税收入为6 300万元,房产累计折旧504万元。房产评估价格为4 620万元,成新率为8成新。计算应缴纳的土地增值税,并做相应的会计分录。(假设该企业在计算增值税时选择了简易计税方法,暂不考虑城市维护建设税、教育费附加及印花税。)
非房地产企业土地增值税的会计处理
计算应缴纳的增值税:
　　增值税税额=(6 300-4 200)÷(1+5%)×5%=100(万元)
计算应缴纳的土地增值税:
　土地增值额=(6 300-100)-4 620×80%=2 504(万元)
增值率=2 504÷(4 620×80%)=67.75%
应纳土地增值税=2 504×40%-4 620×80%×5%=816.8(万元)
非房地产企业土地增值税的会计处理
转让房地产时:
借:固定资产清理36 960 000
　　累计折旧5 040 000
　贷:固定资产42 000 000
收到转让收入时:
借:银行存款63 000 000
　贷:固定资产清理62 000 000
　　　应交税费——简易计税1 000 000
计提土地增值税时:
借:固定资产清理8 168 000
　贷:应交税费——应交土地增值税8 168 000
上缴税费时:
借:应交税费——应交土地增值税8 168 000
　贷:银行存款8 168 000
结转固定资产清理损益时:
借:固定资产清理16 872 000
　贷:资产处置损益16 872 000
03 土地增值税的征收管理
纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。其中,房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
在实际工作中,纳税地点的确定又可分为以下两种情况:
纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;当转让的房地产坐落地与其所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所属的税务机关申报纳税。
纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住地一致时,则在住所所在地的税务机关申报纳税;当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
纳税申报
纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
房地产开发项目的土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,并预缴税款。
非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
房地产开发企业土地增值税清算管理
1.土地增值税的清算单位
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。
2.土地增值税的清算条件
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税：
　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　（三）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　（四）直接转让土地使用权的；
　　（五）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　（六）国务院税务主管部门确定的其他情形。
房地产开发企业土地增值税清算管理
【案例五】2022年11月,某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下:
2017年8月以5 000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地,并缴纳契税;因闲置1年,支付土地闲置费200万元。
2018年9月动工,发生开发成本2 400万元。
在开发过程中,银行贷款凭证显示利息支出为600万元。
2019年10月,项目已销售可售建筑面积的80%,共计取得收入12 000万元。可售建筑面积的20%投资入股某房地产企业,约定共担风险、共享利益。
公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税360万元。(注:所有收入均不含增值税,暂不考虑印花税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加,当地契税税率为5%,其他开发费用的扣除比例为5%。)
房地产开发企业土地增值税清算管理
房地产开发企业将开发产品用于对外投资的,应视同销售房地产。由于80%对外销售,20%视同销售,因而房地产开发项目全部竣工并完成销售,符合土地增值税清算条件,房地产公司应进行土地增值税清算。
　　扣除项目金额=5 000×(1+5%)+2 400+600+[5 000×(1+5%)+2 400]×5%
　　+[5 000×(1+5%)+2 400]×20%=10 162.5(万元)
　　增值额=12 000÷80%-10 162.5=4 837.5(万元)
　　增值率=4 837.5÷10 162.5×100%=47.6%
适用税率为30%,故有
　　应纳土地增值税=4 837.5×30%=1 451.25(万元)
　　应补缴土地增值税=1 451.25-360=1 091.25(万元)
谢 谢 大 家
THANK YOU

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