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第6章 其他税种的税收筹划
学习提示
本章主要介绍其他九个税种的筹划,包括土地增值税、资源税、房产税、城镇土地使用税、印花税、车船税、车辆购置税、契税、关税。对这些税种进行有效、合理、合法的筹划构成了本书的重要内容。通过本章的学习,读者可以了解各税种的筹划思路,掌握各税种的筹划方法。
案例导入
案例导入
一家房地产开发企业有可供销售的10 000平方米同档次的商品楼两栋,均属于普通商品房。
甲栋商品楼每平方米的售价是1 000元(不含装修费70元,不含增值税),转让收入是1 000万元,它的扣除项目金额是835万元,增值额是165万元。
乙栋商品楼每平方米的售价是1 070元(含装修费70元,不含增值税),转让收入是1 070万元,它的扣除项目金额是838万元,增值额是232万元。
根据以上数据可以计算出甲栋商品楼的增值率是19.76%。按照土地增值税法律制度的规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。甲栋商品楼的增值率没有超过扣除项目金额的20%,因此不用缴纳土地增值税,企业获得的销售毛利为165万元。乙栋商品楼的增值率是27.68%,需要缴纳土地增值税69.6万元,企业获得的毛利为162.4万元。
案例导入
案例导入
在本例中,该企业对甲栋商品楼采用了分散收入以控制增值额和利用土地增值税税收优惠的方法进行筹划,因甲栋商品楼的售价分离了装修费用70万元,每平方米的售价比乙栋商品楼低70元,从而降低了增值额并将增值率控制在20%以内,可依法享受免征土地增值税的税收优惠,所得毛利反而比乙栋商品楼的毛利高2.6万元。另外,由于价格上的优势,甲栋商品楼的市场竞争力将强于乙栋商品楼。所以,企业应该考虑采取甲栋商品楼的销售方式对乙栋商品楼的销售策略进行调整。
6.1　土地增值税的筹划
土地增值税的主要法律界定
6.1.1
土地增值税的筹划方法
6.1.2
6.1.1土地增值税的主要法律界定
土地增值税的主要法律界定
土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。　
6.1.1.1　一般规定
1.纳税人
土地增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内转让房地产并取得收入的单位和个人。
土地增值税的征税对象是指转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物以及出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股(以下简称“转让房地产”)所取得的增值额。
转让房地产的增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
2.扣除项目
扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金以及国务院规定的其他扣除项目。
土地增值税的主要法律界定
2.扣除项目
扣除项目包括:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金以及国务院规定的其他扣除项目。
纳税人有下列情形之一的,依法核定成交价格、扣除金额:
(1)隐瞒、虚报房地产成交价格的;
(2)提供扣除项目金额不实的;
(3)转让房地产的成交价格明显偏低,又无正当理由的。
出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转让房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。
土地增值税的主要法律界定
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算、征收土地增值税:
隐瞒、虚报房地产成交价格的;
提供扣除项目金额不实的;
转让房地产价格低于房地产评估价格且无正当理由的。
3.与转让房地产有关的税金扣除问题
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)的规定:
(1)“营改增”后,计算土地增值税增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金不包括增值税。
(2)“营改增”后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
土地增值税的主要法律界定
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
“营改增”后,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,扣除项目的金额按照下列方法计算:
①提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的,按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
②提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的,按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
③提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的,按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和,并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
土地增值税的主要法律界定
土地增值税实行四级超率累进税率,见表6-1。
表6-1　土地增值税税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率(%) 速算扣除系数(%)
1 不超过50%的部分 30 0
2 50%~100%的部分 40 5
3 100%~200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
土地增值税的主要法律界定
6.1.1.2　征税范围　
土地增值税只对转让房地产行为征税。
例如,房地产的出租虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转移,不属于土地增值税的征收范围;土地承包经营权流转,不征收土地增值税。
因此,土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生权属转移为判断是否属于土地增值税征税范围的第一个标准。
土地增值税仅对转让房地产并取得收入的行为征税。
例如,房地产的继承行为虽然使房地产的权属发生了变更,但房产产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属变更而取得任何收入.
因此,转让房地产是否取得收入为判断是否属于土地增值税征税范围的第二个标准。
土地增值税的主要法律界定
1.基本征税范围
(1)转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。
(2)出让集体土地使用权、地上建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资、入股。
(3)存量房地产的买卖。
2.具体情况判定
(1)房地产的继承不征税,房地产的赠予行为除赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人及通过中国境内非营利的社会组织、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业外,均应征税。
土地增值税的主要法律界定
(2)对于房地产的抵押,在抵押期间不征收土地增值税,待抵押期满后,视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入土地增值税的征税范围。
(3)房地产的出租不征收土地增值税。
(4)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房使用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
(5)房地产的交换,除个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实可免税外,其余均应缴税。
(6)房地产的代建房行为,不征收土地增值税。
土地增值税的主要法律界定
(7)房地产的重新评估,主要是指国有企业在清产核资时对房地产进行的重新评估而使其增值的情况。在这种情况下,虽然房地产有增值,但既没有发生房地产权属的转移,房产产权、土地使用权人也没有取得收入,所以不属于土地增值税的征税范围。
(8)按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司),对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后企业的行为,暂不征收土地增值税。
整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为(该政策不适用于房地产开发企业)。
土地增值税的主要法律界定
(9)按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后企业的行为,暂不征收土地增值税(该政策不适用于房地产开发企业)。
(10)按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后企业的行为,暂不征收土地增值税(该政策不适用于房地产开发企业)。
(11)单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资企业的行为,暂不征收土地增值税(该政策不适用于房地产开发企业)。
土地增值税的主要法律界定
对土地增值税征税范围与不征税范围的大致分类,可以用表6-2来概括。
表6-2　是否课征土地增值税的企业行为概括表
有关行为 是否征税
1.继承、赠与 继承不征(无收入),赠与中的公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人不征;非公益性赠与征税
2.房地产抵押 抵押期间不征;抵押期满转移产权的,征税
3.出租 不征(无权属转移)
4.合作建房 建成后按比例分房自用的,免税;建成后转让的,征税
5.房地产交换 单位之间换房的征税;个人之间互换自住房的免税
6.代建房行为 不征
7.房地产重新评估增值 不征(无收入)
8.整体改建中的国有土地、房屋权属转移 符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
9.合并与分立中的国有土地、房屋权属转移 符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
10.改制重组时将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资企业 符合条件暂不征(不适用于房地产开发企业)
土地增值税的主要法律界定
【即学即用】 在下列各项中,属于土地增值税征税范围的有(　　)。
A.工业企业用厂房换取房地产开发企业的土地使用权
B.国有企业出租办公楼
C.王某出售一套在2009年购买的住房
D.张某以继承方式获得一栋别墅
答案:AC
解析:根据房产税的相关规定,房地产的出租和房地产的继承不征收土地增值税。
【小思考】因转让股权而发生的房地产权属转移,是否需要缴纳土地增值税
土地增值税的主要法律界定
【知识点提醒】从2018年1月1日至2020年12月31日,下列重组行为免征土地增值税:
第一,非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改制为股份有限公司(有限责任公司),对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下称为“房地产”)转移、变更到改制后的企业,暂不征土地增值税。
第二,按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
土地增值税的主要法律界定
第三,按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
第四,单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资,对其将房地产转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税的政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
土地增值税的主要法律界定
6.1.1.3　税收优惠　
1.下列情形,可减征或免征土地增值税
(1)纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税;
(2)因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税;
(3)国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
2.省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案
(1)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;
(2)房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
6.1.2土地增值税的筹划方法
土地增值税的筹划方法
6.1.2.1　利用房地产转移方式进行筹划
征收土地增值税仅对转移房地产并取得收入的行为征税。纳税人可以通过房地产转移方式的选择使房地产转移排除在土地增值税的征收范围之外。
【知识点提醒】国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
房地产所有人可以通过避免符合以上判定标准来规避缴纳土地增值税。
例如,房地产所有人通过境内非营利的社会组织、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业,虽然发生了房地产权属的变更,但房地产所有人并没有因为权属发生变更而取得任何收入,因而不属于土地增值税的征税范围。
再如,房地产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金等,由于产权没有发生转让,因而不属于土地增值税的征税范围,无须缴纳土地增值税。
土地增值税的筹划方法
6.1.2.2　通过控制增值额进行筹划　
按照我国现行税法的规定,土地增值税税率是以增值率为基础的超率累进税率。当房地产企业开发的房产对外销售时的增值率达到50%时,土地增值税税负将会达到销售额的10%(假设增值税按5%的简易征收率计算);当增值率达到100%时,土地增值税税负将达到销售额的17.5%;当增值率达到200%时,土地增值税税负将达到销售额的28.33%;当增值率达到300%时,土地增值税税负将达到销售额的36.25%,见表6-3。
土地增值税的筹划方法
表6 -3房地产开发企业主要税种在现行政策下的实际税收负担(普通商品房的开发)
1.房产增值率 2.土地增值税实际税负 3.增值税及附加税负 4.所得税税负 5.税负合计
≤20% 0.00% 5.5% 3.75% 9.25%
≤50% 10.00% 5.5% 3.75% 19.25%
≤100% 17.50% 5.5% 3.75% 26.75%
≤200% 28.33% 5.5% 3.75% 37.58%
≤300% 36.25% 5.5% 3.75% 45.50%
由此可见,土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额,以避免因税率级次爬升而适用较高档次的税率。
由于增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,所以控制增值额的筹划包括收入筹划法和成本与费用筹划法。
土地增值税的筹划方法
1.收入筹划法
收入筹划法是指通过降低销售收入来降低增值额,以达到土地增值税税收筹划的目的。
一方面,收入分散筹划,即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离(比如房屋里面的各种设施),从而使转让收入变少,降低纳税人的土地增值额。
另一方面,增值率临界点筹划,即增值额在临界点附近时,通过降低收入来降低增值额,以避免因税率级次爬升而适用较高档次的税率。
土地增值税的筹划方法
[案例6-1]
收入筹划法(1)
某企业准备出售其拥有的一栋房屋以及土地使用权。因为房屋已使用过一段时间,里面的各种设备均已安装齐全,估计市场价值为800万元,其中各种设备的价格约为100万元。如果该企业与购买者签订合同时不注意区分这些,而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现,则增值额无疑会增加100万元。而土地增值税适用的是四级超率累进税率,增值额越大,其适用的税率越高;相应地,应纳税额也会增大。该企业应如何进行税收筹划
土地增值税的筹划方法
【解析】
如果该企业与购买者签订房地产转让合同时采取变通方法,将收入分散,便可以节省不少税款,具体做法是在合同上仅注明700万元的房地产转让价格,同时签订一份附属办公设备买卖合同。这样一来,将收入分散,不仅可以使增值额变小,从而节省应缴土地增值税税额,而且由于买卖合同适用0.03%的印花税税率,比产权转移书据适用的0.05%的税率要低,也可以节省印花税。
土地增值税的筹划方法
[案例6-2]
收入筹划法(2)
南京市某房地产开发商为一般纳税人,取得北京近郊的一块土地。根据北京市的土地规划方案,这块土地必须用于开发普通标准住宅;可扣除项目总金额为4 055万元(包括加计扣除的20%和税金及附加),整个楼盘预计对外销售总价款为5 000万元(不含税)。当地规定纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。请做出降低增值税的筹划方案。
土地增值税的筹划方法
【解析】
　　增值额=5 000-4 055=945(万元)
　　增值率=945/4 055×100%=23.3%>20%
　　应纳土地增值税税额=945×30%-0=283.5(万元)
假设房地产开发商改变销售策略,在销售价格上做出较小的调整,将整个楼盘对外销售价格总额调整为4 800万元,其他情况与前面相同。此时,该开发商的纳税情况如下所示:
　　增值额=4 800-4 055=745(万元)
　　增值率=745/4 055×100%=18.37%<20%
因此,根据税法规定可免缴土地增值税。筹划后与筹划前的纳税情况相比,从表面上看,开发商虽然在销售价格上降低了200万元,但由于充分利用了土地增值税的税收优惠政策,其土地增值税反而节约了283.5万元,这就是充分利用税收优惠政策所带来的节税收益。
土地增值税的筹划方法
其实,这种增值率较低的普通商品房销售时,其销售定价可遵循一般定价模型。
模型一:假设某房地产开发企业建成一批商品房待售,已知土地增值税的扣除金额中除城市维护建设税及教育费附加外的全部允许扣除项目的金额为A。假设企业采用一般计税方法,商品房销售的不含税价格为W,可扣除的地价款为Z,增值税的应税销售额为X=W-Z,增值税进项税额为B。
相应的销售税金及附加=(X×9%-B)×(7%+3%+2%)=1.08%X-12%B
式中,9%为增值税税率;7%为城市维护建设税税率;3%为教育费附加征收率;2%为地方教育附加。
此时,其全部允许扣除项目的金额为
　　A+1.08%X-12%B
土地增值税的筹划方法
如果该房地产开发商想享受到免征土地增值税的税收优惠政策,则该房产的最高售价为:
　　W=X+Z<1.2×(A+1.08%X-12%B)
假如企业允许扣除金额A为100万元,其中相应的地价款Z为80万元;进项税额B为10万元,则可以享受土地增值税免税政策的相应的增值税应税销售额X小于39.07万元,销售价格W应小于119.07万元,即
　　W=X+Z<1.2×(A+1.08%X-12%B)
将Z=80,A=100,B=10代入上式,可得:
　　X+80<1.2×(100+1.08%X-12%×10)
　　0.987 04X<38.56
　　X<39.07(万元)
　　W=X+Z=39.07+80=119.07(万元)
土地增值税的筹划方法
模型二:假设该房地产开发商想通过提高售价来增加税后收益,当增值率高于20%、低于50%时,应适用“增值率在50%以下,税率为30%”的规定。假设此时提高的售价为Y,不含税售价为W+Y。其中,W为增值率等于20%时的销售价格,A为允许扣除的项目金额(不含城市维护建设税及教育费附加),B为该项目的进项税额,Z为相应的土地价款,即
　　W=1.2×(A+1.08%X-12%B)+Z
由于不含税售价提高Y,相应的城市维护建设税及教育费附加和允许扣除项目金额都相应提高1.08%Y。此时,允许扣除项目的金额和增值额如下所示:
　允许扣除项目的金额=A+[9%(X+Y)-B]×12%
　　增值额=(W+Y)-[A+1.08%(X+Y)-0.12B]
化简后,有
　　增值额=W-A+98.92%Y-(1.08%X-0.12B)
土地增值税的筹划方法
模型二:假设该房地产开发商想通过提高售价来增加税后收益,当增值率高于20%、低于50%时,应适用“增值率在50%以下,税率为30%”的规定。假设此时提高的售价为Y,不含税售价为W+Y。其中,W为增值率等于20%时的销售价格,A为允许扣除的项目金额(不含城市维护建设税及教育费附加),B为该项目的进项税额,Z为相应的土地价款,即
　　W=1.2×(A+1.08%X-12%B)+Z
由于不含税售价提高Y,相应的城市维护建设税及教育费附加和允许扣除项目金额都相应提高1.08%Y。此时,允许扣除项目的金额和增值额如下所示:
　允许扣除项目的金额=A+[9%(X+Y)-B]×12%
　　增值额=(W+Y)-[A+1.08%(X+Y)-0.12B]
化简后,有
　　增值额=W-A+98.92%Y-(1.08%X-0.12B)
土地增值税的筹划方法
故
　　应纳土地增值税=30%×[W-A+98.92%Y-(1.08%X-0.12B)]
若企业欲使提高售价所带来的收益超过因高于土地增值税起征点而新增加的税收,就必须使:
　　Y>30%×[W-A+98.92%Y-(1.08%X-0.12B)]
也就是说,如果想通过提高售价获取更大的收益,就必须使提高的价格高于30%×[W-A+98.92%Y-(1.08%X-0.12B)]。
假设企业允许扣除金额为100万元,进项税额为10万元,相应的土地价款为80万元,则提高的价格Y应高于8.47万元。
注意,由模型一可知,X=39.07万元,W=119.07万元。
土地增值税的筹划方法
通过以上两方面的分析可知,当转让房地产企业的销售项目除销售税金及附加外的全部允许扣除项目金额为100万元(其中,相应的地价款Z为80万元)、进项税额为10万元时,将售价定为119.07万元是该纳税人可以享受到免税照顾的临界点。在这一价格水平下,既可享受免征土地增值税的税收优惠,又可获得较大收益。如果售价低于此数,虽然企业能够享受免征土地增值税的税收优惠,却只能获取较低的收益;若要提高售价,则必须使价格高于127.54万元(=119.07+8.47),否则价格提高带来的收益不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
土地增值税的筹划方法
但是,对从事普通商品房开发的房地产商而言,并不是销售价格越高,其税后收益就越高。房价过高对于企业来说,至少有两个方面的负面影响:
一是房价虚高可能会引起泡沫经济,国家必然要进行宏观调控,对房地产价格进行一定程度的控制,有些地方政府甚至开始利用行政手段来干预房价过高的现象。
二是房价过高,普通消费者承受不起,将影响房地产的销售。
土地增值税的筹划方法
2.成本与费用筹划法
成本与费用筹划法就是通过最大限度地扩大成本与费用的列支比例来降低增值额,以达到土地增值税税收筹划的目的。
(1)增加装修支出。
比如对房屋装修的处理,可以对房屋进行装修后再销售,这样装修费用可以作为成本与费用的一部分据实扣除,而且可以作为加计扣除的基数,从而达到节税的目的。
土地增值税的筹划方法
[案例6-3]
成本与费用筹划法(1)
甲房地产开发公司开发的金山小区已于10月完工,但尚未对房屋进行装修,可扣除项目的总金额为6 200万元(不含税,包括加计扣除的20%)。该公司不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明,当地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。甲房地产开发公司应如何进行税收筹划
土地增值税的筹划方法
【解析】
该公司的销售方案有如下两种。
方案一:直接销售未装修的房屋,每平方米售价为3 200元,销售收入总额为9 600万元(不含税),则
　　增值额=9 600-6 200=3 400(万元)
　　增值率=3 400÷6 200=54.84%
　　应缴土地增值税=3 400×40%-6 200×5%=1 050(万元)
土地增值税的筹划方法
【解析】续
方案二:对房屋进行装修后再销售,预计装修费用为1 200万元(不含税),装修后每平方米售价为3 600元,销售收入总额为10 800万元(不含税),其他条件不变。
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,因此有
　　增值额=10 800-6 200-1 200×(1+10%+20%)=10 800-7 760=3 040(万元)
　　增值率=3 040÷7 760=39.18%
　　应缴土地增值税=3 040×30%-0=912(万元)
方案二与方案一相比,可以少缴土地增值税138万元(=1 050-912)。
土地增值税的筹划方法
(2)合理选择利息支出的扣除方法。
利息支出的不同扣除方法会对企业的应纳税额产生很大的影响。根据税法规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额,其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的5%以内计算扣除,即
　 房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%
土地增值税的筹划方法
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的10%以内计算扣除,即
　　房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
一般来说,企业进行房地产开发的借款数额会较大,其实际数会大于(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%。因此,按照第一种方式,即按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的方式计算扣除利息支出有利于企业节省税款。
但是,现实中的情况并不总是如此简单。有些企业由于资金比较充裕,很少向银行等金融机构贷款,因而这方面的利息支出比较少。此时,如果按照第一种方法计算,则扣除项目金额会较少,而按照第二种方法计算,扣除项目金额会较多。
土地增值税的筹划方法
[案例6-4]
成本与费用筹划法(2)
北京某房地产开发企业开发一批民用住宅,共支付地价款200万元,开发成本为400万元,财务费用中的利息支出为40万元(假设不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额)。该房地产开发企业应如何进行税收筹划
土地增值税的筹划方法
【解析】
若能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,则可扣除的房地产开发费用为70万元[=40+(200+400)×5%]。
若不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明,则可扣除的房地产开发费用为60万元[=(200+400)×10%],超限额的部分不得扣除。可见,利息支出应当按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明,以扩大成本与费用项目的扣除金额,降低应缴纳的土地增值税。
土地增值税的筹划方法
6.1.2.3　利用税收优惠进行筹划　
税法规定,如果纳税人既建造保障性住房、普通标准住宅,又从事其他房地产开发,则应当分别核算增值额;未分别核算增值额或者不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠。
纳税人可以充分利用这一税收优惠政策进行筹划,在确保能够分开核算的情况下,将保障性住房、普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,获得税收利益。
土地增值税的筹划方法
[案例6-5]
利用税收优惠筹划
某房地产开发企业的商品房销售收入为15 000万元(不含税)。其中,保障性住房的销售额为10 000万元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为11 500万元,其中保障性住房的可扣除项目金额为8 500万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元。该房地产开发企业应如何进行税收筹划
土地增值税的筹划方法
【解析】
(1)不分开核算(假定当地允许不分开核算)。
增值额与扣除项目金额的比例为:
　　(15 000-11 500)/11 500×100%=30.43%
因此,适用30%的税率,该企业应缴纳土地增值税为:
　　(15 000-11 500)×30%-0=1 050(万元)
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