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第8章 税收筹划综合案例与解析
8.4　房地产公司的融资方式与组织架构税收筹划案例
案例背景
8.4.1
BGY房地产公司的筹划业务
8.4.2
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
8.4.3
应该注意的问题
8.4.4
8.4.1案例背景
(1)公司基本情况。BGY房地产公司是全国知名的综合性商业集团,于1992年成立于广东顺德,其主要业务为房地产开发与销售,其他业务包括房屋内部装潢、房地产物业管理、旅游酒店开发与管理等一系列房地产开发的附属业务。全部业务在公司内部形成了房地产项目运营的完整生态链。自1997年开展房地产开发业务以来,BGY房地产公司已经在国内外超过300个城镇开发了自己的地产项目。BGY房地产公司于2007年在香港上市,2015年销售额约为1 402亿元,年纳税额超过140亿元,并荣获2015年中国房地产公司品牌价值前10位、中国民营企业百强第22位、2015年物业管理综合实力百强企业等荣誉。
BGY房地产公司通过优秀的建筑质量、精致的园林景观和专业的物业管理,已经在国内消费者中形成了良好口碑。
案例背景
(2) BGY房地产公司涉税状况分析。BGY房地产公司开展的业务包括房地产开发的全部环节,目前涉及的税种主要包括土地增值税、增值税、企业所得税等。
土地增值税是针对房地产销售产生的增值额,即以房产销售价格减去扣除项目金额为税基所征收的增值税。我国税法规定土地增值税实行超率累进税率,增值额分级节点为20%、50%、100%和200%,主要发生于项目开发的销售阶段。
增值税主要针对BGY房地产公司的房屋销售价款、房屋装修价款和物业管理费用。
企业所得税是针对BGY房地产公司项目开发全部所得征收的一种税,需要在房屋销售结束之后,扣除全部的开发成本和销售费用,按最终所得进行结算,主要发生于房地产的销售阶段和保有阶段。
案例背景
8.4.2BGY房地产
公司的筹划业务
(1)融资方式。20××年,BGY房地产公司在SY市郊区开发了一个住宅小区,需要支付的土地价格总额为500万元,开展项目所需要的一系列费用为2 000万元。此时,BGY房地产公司的运营成本过高,导致资金周转出现了问题,现有两种融资方式可供BGY房地产公司选择:一种是债券融资的方式。另一种是股票融资的方式,假设借贷利息为5%,该地方法规规定利息按照项目开发成本与取得土地使用权所支付金额总和的10%进行计算。如果BGY房地产公司使用债券融资的方式,那么BGY房地产公司需要支付的利息费用为200万元;如果BGY房地产公司使用股票融资的方式,则需要支付的利息成本为40万元。
从土地增值税的角度进行方案的比较与选择。
BGY房地产公司的筹划业务
(2)组织架构。BGY房地产公司在市区销售一批主打教育概念的学区房,计划售价25 000元/平方米,一共6 000平方米,包含各类成本和费用的可扣除总金额为10 637万元(以上价格均为不含增值税价格)。
请设计更为节税的组织架构。
BGY房地产公司的筹划业务
8.4.3BGY房地产公司
筹划业务方案比较与选择
(1)融资方式的筹划思路及筹划方案选择。
1)筹划思路。房地产行业在进行融资时,产生的利息费用可在计算土地增值税时进行扣除,土地增值税相关法律制度规定,在房地产企业能够提供金融机构贷款证明的前提下,利息支出按转让的房地产进行分摊,允许扣除一部分房地产开发费用以抵销利息支出,即
　　扣除额度=利息费用+(土地使用权成本+房地产开发成本)×5%
若房地产企业不能提供贷款证明或利息费用不能按转让房地产进行分摊,则
　　扣除额度=(土地使用权成本+房地产开发成本)×10%
采取哪一种利息扣除方式对企业更有利
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
将BGY房地产公司融资产生的利息费用设为M,土地使用权成本和房地产开发成本设为C1和C2。
当M+(C1+C2)×5%>(C1+C2)×10%,即M>(C1+C2)×5%时,BGY房地产公司应选择按照转让房地产项目计算分摊利息支出,并通过提供金融机构贷款证明的方式来计算可扣除的利息费用。
当M+(C1+C2)×5%<(C1+C2)×10%,即M<(C1+C2)×5%时,BGY房地产公司应选择不提供金融机构贷款证明或不将利息费用按房地产转让计算分摊,这样可为企业带来更大的利益。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
2) BGY房地产公司在不同融资方式下的税负比较。
BGY房地产公司的利息扣除临界点=(500+2 000)×5%=125(万元)
方案一:债券融资。
在该方案中,BGY房地产公司需要支付的利息高达200万元,已经超过了利息扣除临界点。如果按转让房地产项目计算分摊利息支出,并且提供金融机构的贷款证明,那么可以扣除的房地产开发费用为325万元[=200+(2 000+500)×5%],如果不将利息费用按房地产转让计算分摊或不提供金融机构的贷款证明,此时BGY房地产公司允许扣除的房地产开发费用为250万元[=(2 000+500)×10%]。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
由此看来,选择转让房地产项目计算分摊利息支出的方案可以比不将利息费用按房地产转让计算分摊的方案多扣75万元(=325-250)。此时,BGY房地产公司选择扣除利息费用对自身比较有利。在具体操作上,BGY房地产公司应向税务主管部门提供金融机构的贷款证明,并在会计处理上按转让房地产项目分摊利息费用。
方案二:股票融资。
在该方案中,BGY房地产公司需要支付的利息为40万元,此时远远没有达到利息扣除临界点。如果BGY房地产公司不将利息费用按房地产转让计算分摊,并且不提供贷款证明,则允许扣除的房地产开发费用为250万元[=(500+2 000)×10%];如果BGY房地产公司按转让房地产项目计算分摊利息支出,并且提供金融机构的贷款证明,此时房地产公司允许扣除的房地产开发费用为165万元[=40+(500+2 000)×5%]。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
综上所述,BGY房地产公司在选择利息扣除的方式时,应先计算利息扣除的临界点,当M>(C1+C2)×5%时,应选择扣除开发费用比例较高的方式;当M<(C1+C2)×5%时,应选择扣除开发费用比例较低的方式。这样,针对不同的情况都可以节约利息费用、减少外部成本,BGY房地产公司也获得了更高的利润。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
(2)企业组织架构的税收筹划方案。
1)在目前的组织架构下,BGY房地产公司的纳税情况及净利润计算如下:
BGY房地产公司的销售收入=2.5×6 000=15 000(万元)
BGY房地产公司应纳土地增值税=(15 000-10 637)×30%=1 309(万元)
BGY房地产公司应纳增值税=(15 000-10 637)×9%=392.67(万元)
BGY房地产公司应纳城市维护建设税及教育费附加=392.67×(7%+3%)=39.267(万元)
BGY房地产公司的利润=15 000-10 637-1 309-39.267=3 014.733(万元)
BGY房地产公司应纳企业所得税=3 014.733×25%=753.683 25(万元)
BGY房地产公司的净利润=3 014.733-753.683 25=2 261.049 75(万元)
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
2)筹划方案。设立财务独立核算的子公司B房地产销售公司，BGY房地产公司先将该项目以20 000元/平方米的价格销售给B公司,B公司再以25 000元/平方米的价格对外销售。由于B公司是BGY房地产公司设立的单独核算的子公司,所以BGY房地产公司和B公司要分别计算税费。
① BGY房地产公司的纳税情况及净利润计算如下:
　　BGY房地产公司的销售收入=2×6 000=12 000(万元)
　　BGY房地产公司应纳增值税=(12 000-10 637)×9%=122.67(万元)
　　BGY房地产公司应纳城市维护建设税及教育费附加=122.67×(7%+3%)=12.267(万元)
　　BGY房地产公司的利润=12 000-10 637-12.267=1 350.733(万元)
　　BGY房地产公司应纳企业所得税=1 350.733×25%=337.683 25(万元)
　　BGY房地产公司的净利润=1 350.733-337.683 25=1 013.049 75(万元)
注意,BGY房地产公司的土地增值额未超过20%,免征土地增值税。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
② B公司的纳税情况及净利润计算如下:
由于B公司是非房地产公司,所以它不能享受20%的加计扣除优惠政策,也不能享受普通住宅增值率20%的免税政策。
　　B公司应纳增值税税额=(2.5×6 000-2×6 000)×9%=270(万元)
　　B公司应纳城市维护建设税及教育费附加=270×(7%+3%)=27(万元)
　　B公司应纳土地增值税=(2.5×6 000-2×6 000-270-27)×30%=810.9(万元)
　　B公司的企业利润=2.5×6 000-2×6 000-27-810.9=2 162.1(万元)
　　B公司应纳企业所得税=2 162.1×25%=540.525(万元)
　　B公司的净利润=2 162.1-540.525=1 621.575(万元)
　　BGY房地产公司与B公司的合计净利润=1 013.049 75+1 621.575=2 634.624 75(万元)
由上述结果可知,在方案一下,BGY房地产公司的净利润为2 261.049 75万元;在方案二下,BGY房地产公司和B公司的合计净利润为2 634.624 75万元。进行筹划后,净利润增加了373.575万元(=2 634.624 75-2 261.049 75)。
BGY房地产公司筹划业务方案比较与选择
8.4.4应该注意的问题
企业在税收筹划中要增强风险意识,所有的税收筹划测算都是先于实际业务进行的,预期的筹划效果是基于对经济发展形势、行业发展形势、市场变化状况等的假设得到的。因此,BGY房地产公司在进行税收筹划工作时,要充分考虑潜在的风险。
涉及的风险主要来自以下几个方面:
(1)宏观经济风险,即未预期的国家经济形势变化和随之而来的对市场的冲击。企业对于这种风险并没有有效的对冲方式,只能在合理预期的基础上保留足够的资金空间来消化风险。
应该注意的问题
(2)政策变化和政策执行风险,即税收政策发生了变化,而税收筹划方案与之不匹配或已经制定好的方案得不到税务主管部门的认可,双方对税法细节条目理解不同,从而造成税收筹划方案达不到预期效果的风险。
(3)企业运营风险,即企业在实施税收筹划方案时,由于操作失误,如合约制定不合理、与客户缺乏沟通等情况,造成意外损失的情况。
(4)筹划能力不足的风险。若BGY房地产公司的税收筹划人员能力不足,则会导致税收筹划方案不合理。税收筹划工作对相应工作人员的综合能力要求较高,他们既要掌握企业的业务经营状况,又要基于此来匹配我国的税法要求,同时要根据法律条文的变化不断学习、调整税收筹划方案。
应该注意的问题
谢 谢 大 家
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