资源简介

(共30张PPT)
国家级线上一流课程配套教材
东北财经大学出版社
中国税制
薛 钢 主 编
目录
CONTENT
01
03
02
第一章　税收导论
第二章　增值税
第三章　消费税
04
第四章　关税
05
07
06
第五章　土地增值税
第六章　企业所得税
第七章　个人所得税
08
09
第八章　资源税与环境保护税
第九章　其他税种
第五章　土地
增值税
第一节
CHAPTER ONE
纳税义务人、征税范围与税率
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土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
征收土地增值税有助于增强政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。
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纳税义务人
一
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）对纳税人的规定具有以下四个特点：
不论法人与自然人
A
不论经济性质
B
不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人
C
不论行业与部门
D
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征税范围
二
1.转让国有土地使用权
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
3.存量房地产的买卖
（一）基本征税范围
1.房地产的继承
2.房地产的赠与
3.房地产的出租
4.房地产的抵押
5.房地产的交换
6.合作建房
7.房地产的代建房行为
8.房地产的重新评估
（二）特殊征税范围
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税率
三
土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第二节
CHAPTER TWO
应税收入与扣除项目
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应税收入
一
根据《土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《土地增值税暂行条例实施细则》）的规定，纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
从收入的形式来看，包括：
A
1.货币收入
B
2.实物收入
C
3.其他收入
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扣除项目
二
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。
税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
取得土地使用权所支付的金额
房地产开发成本
房地产开发费用
转让房地产有关的税金
其他扣除项目
旧房及建筑物的
评估价格
01
02
03
04
05
06
第三节
CHAPTER THREE
土地增值税应纳税额的计算
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增值额的确定
一
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额。准确核算增值额，还需要有准确的房地产转让收入额和扣除项目的金额。在实际房地产交易活动中，有些纳税人由于不能准确提供房地产转让价格或扣除项目金额，致使增值额不准确，直接影响应纳税额的计算和缴纳。
因此，《土地增值税暂行条例》第九条规定，纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。
1.隐瞒、虚报房地产成交价格
2.提供扣除项目金额不实
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由
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应纳税额的计算方法
二
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式为：应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体方法如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%时：土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%时：土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%时：土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%时：土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
第四节
CHAPTER FOUR
房地产开发企业土地增值税清算
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土地增值税的清算单位
一
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
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土地增值税的清算条件
二
符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）各省、自治区、直辖市税务机关规定的其他情况。
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非直接销售和自用房地产收入确定
三
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
（二）
由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（一）
按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
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土地增值税的扣除项目
四
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据《土地增值税暂行条例》第六条及《土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本和费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定前述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省级税务机关确定。
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土地增值税的扣除项目
四
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第五节
CHAPTER FIVE
税收优惠
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建造普通标准住宅的税收优惠
一
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。这里所说的“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
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国家征用收回的房地产的税收优惠
二
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
这里所说的“因国家建设需要依法征用、收回的房地产”，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
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因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的税收优惠
三
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪声，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况。因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
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对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的税收优惠
四
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
第六节
CHAPTER SIX
税收优惠
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由于房地产开发与转让周期较长，造成土地增值税征管难度大，应加强土地增值税的预征管理办法，预征率的确定要科学、合理。对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
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纳税地点
一
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
1.纳税人是法人的
2.纳税人是自然人的
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纳税申报
二
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据相关规定确定。
纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市税务局规定的期限申报缴纳。纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的税务机关备案。定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
谢谢聆听
THANKS FOR YOUR ATTENTION

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