资源简介

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八、其他税种
目录 content
01 城市维护建设税
02 资源税
03 城镇土地使用税
04 耕地占用税
05 房产税
06 车船税
07 印花税
08 车辆购置税
09 契税
10 烟叶税
11 环境保护税
12 船舶吨税
09 契税
契税概述
1.契税的概念
契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
【小思考】契税与房产税最大的区别在哪里
契税概述
2.契税的特点
(1)契税属于财产转移税。契税以发生转移的不动产(即土地和房屋)为征税对象，具有财产转移课税性质。土地、房屋产权未发生转移的，不征契税。
(2)契税由财产承受人缴纳。契税属于土地、房屋产权发生交易过程中的财产税，由承受人纳税，即买方纳税。
纳税人与征税对象
1.纳税人
契税的纳税人是境内转移土地、房屋权属的承受的单位和个人。
境内是指中国实际税收行政管辖范围内。
土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。
单位是指企业、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。
个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍公民。
纳税人与征税对象
【即学即用】王某将自有住房无偿赠予非法定继承人李某，已向税务机关提交经审核并签字盖章的“个人无偿赠予不动产登记表”。下列说法正确的是(　　)。
A.王某应缴纳契税 B.李某应缴纳契税
C.王某应缴纳印花税 D.李某应缴纳印花税
【答案】BCD
纳税人与征税对象
2.征税对象
契税的征税对象是境内转移的土地、房屋权属，具体包括以下六项内容：
(1)土地使用权出让。是指土地使用者向国家交纳土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。
(2)土地使用权的转让。是指土地使用者以出售、赠予、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
纳税人与征税对象
(3)房屋买卖。对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。买房拆料或翻建新房,应照章征收契税。
(4)房屋赠予。是指房屋产权所有人将房屋无偿转让给他人所有。将自己的房屋转交给他人的法人和自然人,称作房屋赠予人;接受他人房屋的法人和自然人,称为受赠人。房屋的受赠人要按规定缴纳契税。
(5)房屋交换。房屋交换是指房屋所有者之间交换房屋的行为。
纳税人与征税对象
(6)以土地、房屋权属作价投资(入股)、偿还债务,以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的,视同转移土地、房屋权属行为,依照规定征收契税。
①以土地、房屋权属作价投资(入股)。
这种交易业务属于土地、房屋产权转移,应根据国家房地产管理的有关规定,办理土地、房屋产权交易和产权变更登记手续,视同土地、房屋权属转移,由产权承受方按契税税率计算缴纳契税。
以自有房产投入本人独资经营的企业,免纳契税。因为以自有的房地产投入本人独资经营的企业,产权所有人和使用权使用人未发生变化。
纳税人与征税对象
②以土地、房屋权属偿还债务。
经当地政府和有关部门批准,以土地、房屋权属偿还债务,均视同转移土地、房屋权属行为,应由产权承受人按房屋现值缴纳契税。
③以划转、奖励等方式转移土地、房屋权属。
税率
契税实行3%~5%的幅度税率。实行幅度税率是考虑到我国经济发展的不平衡，各地经济差别较大的实际情况。因此，各省、自治区、直辖市人民政府可以在3%~5%的幅度税率规定范围内，按照本地区的实际情况决定。
计税依据及应纳税额的计算
1.计税依据
契税的计税依据为不动产的价格，分为以下六种情形。
(1)土地使用权出让、出售、房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
(2)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。当交换价格相等时,免征契税；当交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
(3)土地使用权赠予、房屋赠予以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为,为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格。
计税依据及应纳税额的计算
【即学即用】居民乙拖欠居民甲的债务无力偿还，2016年以房产抵偿债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款10万元。甲、乙双方应由谁缴纳契税
【解析】以房抵债视同房屋买卖，应由产权承受人按房屋现值缴纳契税，所以应由居民甲缴纳。
计税依据及应纳税额的计算
(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
(5)房屋附属设施征收契税的依据。
①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
(6)个人无偿赠予不动产行为(法定继承人除外)，应对受赠人全额征收契税。
成交价格、交换价格的差额明显偏低且无正当理由的,由税务机关参照市场价格核定。
计税依据及应纳税额的计算
2.若干计税依据的具体情形
(1)以划拨方式取得的土地使用权,经批准改为以出让方式重新取得该土地使用权的,应由该土地使用权人以补缴的土地出让价款为计税依据缴纳契税。
(2)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质改为出让的,承受方应分别以补缴的土地出让价款和房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
(3)先以划拨方式取得土地使用权,后经批准转让房地产,划拨土地性质未发生改变的,承受方应以房地产权属转移合同确定的成交价格为计税依据缴纳契税。
计税依据及应纳税额的计算
(4)土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让的,计税依据为承受方应交付的总价款。
(5)土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
计税依据及应纳税额的计算
(6)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的,计税依据为承受方应交付的总价款,并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的,计税依据为转移合同确定的成交价格,并按当地确定的适用税率计税。
(7)承受已装修房屋的,应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。
(8)土地使用权互换、房屋互换,互换价格相等的,互换双方计税依据为零;互换价格不相等的,以其差额为计税依据,由支付差额的一方缴纳契税。
(9)契税的计税依据不包括增值税。
计税依据及应纳税额的计算
3.应纳税额的计算
应纳税额的计算公式为：
应纳税额=计税依据×税率
计税依据及应纳税额的计算
【例题8-36】A企业卖给B企业一套房屋，契约上的成交价格为200万元。契税征收机关经过核实，确定计税价格为150万元。假设当地规定的契税税率为4%，计算B企业的应纳税额。
【解析】B企业的应纳税额=150×4%=6(万元)
计税依据及应纳税额的计算
【例题8-37】居民李某共有两套房产,他将第一套市价为60万元的房产与王某进行房屋交换,并支付给王某10万元;将第二套市价为50万元的房产折价给赵某,抵偿了40万元的债务。若当地确定的契税税率为5%,计算李某应缴纳的契税。
【解析】李某应缴纳的契税=100000×5%=5000(元)
以房屋抵债的，承受房屋的赵某缴纳契税，王某不纳税。房屋交换的，支付差价的一方按照支付的差价纳税。
税收优惠
1.免征契税的情形
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
(2)非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
(3)承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产。
(4)婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
(5)法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
(6)依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
税收优惠
1.免征契税的情形
根据国民经济和社会发展的需要,国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税,报全国人大常委会备案。
税收优惠
2.减(免)征契税的其他情形
省、自治区、直辖市人民政府可以提出对下列情形免征或者减征契税,报同级人大常委会决定,并报全国人大常委会和国务院备案。
(1)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属。
(2)因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。
税收优惠
3.契税优惠的特殊规定
(1)城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%的税率征收契税。
(2)对公租房经营管理单位购买住房作为公租房,免征契税。
(3)个人首次购买90平方米以下改造安置住房,按1%的税率计征契税；购买超过90平方米,但符合普通住房标准的改造安置住房,按法定税率减半计征契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。
税收优惠
【即学即用】下列可以享受减免契税优惠待遇的是(　　)。
A.城镇职工购买公有住房的
B.房屋所有者之间互相交换房屋的
C.学校承受土地用于教学
D.取得荒山用于工业园建设
【答案】C
税收优惠
(4)企业整体改制，原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%，且改制(变更)后公司承继原企业权利和义务的，对改制(变更)后公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且占新公司的股份超过85%的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属,免征契税。国有控股公司是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%,或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。
税收优惠
(5)公司股权重组。在股权(股份)转让中,单位、个人承受企业股权(股份),企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
(6)公司合并。两个或两个以上的公司合并改建为一个公司,对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
(7)公司分立。公司分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，不征收契税。
税收优惠
(8)企业出售。国有企业、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人按照《劳动法》等有关法律、法规、政策妥善安置原企业全部职工，其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，免征契税。
税收优惠
(9)企业注销、破产。企业实施注销、破产后，债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。
对非债权人，凡按照《劳动法》等法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，免征契税。
税收优惠
(10)房屋的附属设施。对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
(11)继承土地、房屋权属。对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。
非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。
税收优惠
(12)事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
投资主体发生变化的，改制后的企业按照有关规定妥善安置原事业单位全部职工，其中与原单位全部职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，对其承受原单位的土地、房屋权属，免征契税；与原单位30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动合同的，对其承受原单位的土地、房屋权属，减半征收契税。
税收优惠
(13)事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价出资(入股)方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。
(14)事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
税收优惠
( 15)对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
税收优惠
(16)经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
(17)以出让方式或国家作价出资(入股)方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属于上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
(18)在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
征收管理
1.纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
(1)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的,纳税义务发生时间为法律文书等生效的当日。
(2)因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的,纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。
(3)因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款,应当缴纳契税的,纳税义务发生时间为改变土地使用条件的当日。
发生上述情形,按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的,纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。
征收管理
2.纳税期限
纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。
3.纳税地点
契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。
征收管理
【即学即用】契税的纳税地点是(　　)。
A.企业的核算地 B.纳税人的居住地 C.单位的注册地 D.土地、房屋所在地
【答案】D
征收管理
4.征收管理
纳税人在办理纳税事宜后,税务机关应当开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的文件材料,依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人办理土地、房屋权属登记,不动产登记机构应当查验契税完税凭证、减免税凭证或者有关信息。未按照规定缴纳契税的,不动产登记机构不予办理土地、房屋权属登记。
征收管理
在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息,应当依法予以保密,不得泄露或者非法向他人提供。
谢 谢 大 家
THANK YOU

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