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(共18张PPT)
税法
（第八版）
第十二章 契税法（次重点章+考点；熟悉）
◎学习目标：
通过学习,要求学生了解契税的概念；掌握契税的征税范围；熟悉契税纳税人、税率及其运用；掌握契税应纳税额的计算，重点、难点、考点是计税依据的确认;熟悉契税的减免税、纳税义务发生时间、纳税期限、纳税地点。
契税
契税以所有权发生转移变动的土地、房屋等不动产为征税对象，向权属承受人征收的一种税 。
1.契税属于财产转移税
2．契税由产权承受人缴纳
概念
一、征税对象
契税的征税对象是在我国境内转移土地、房屋权属的行为。
1．国有土地使用权出让
2．土地使用权转让
3．房屋买卖
4．房屋赠与
5．房屋交换
6．视同土地所有权转让、房屋买卖或者房屋赠与
（1）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（2）以土地、房屋权属抵债；
（3）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（4）以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
第一节 契税的基本要素
纳税人
税率
契税的纳税人是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。
契税采用幅度比例税率，税率为3%～5%
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二、 纳税人
三、税率
纳税人
税率
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承受是指以受让、购买、受赠交换等方式取得土地、房屋权属的行为
契税采用比例税率，实行3%～5%的幅度税率，具体由省级政府确定。
2016年2月22日起，个人购买家庭唯一住房，90平方米以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
个人购买家庭第二套改善性住房，90平方米以下的，减按1%的税率征收契税，90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
第二节　契税的计算
（一）计税依据：
土地、房屋权属转移时双方当事人签订的签约价格，具体如下：
①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
②土地使用权和房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
③土地使用权和房屋交换，以交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由支付差价款的一方缴纳契税。
第二节　契税的计算
（一）计税依据：
土地、房屋权属转移时双方当事人签订的签约价格，具体如下：
④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。
⑤房屋附属设施另外按规定确定。
⑥契税的计税依据为不含增值税的成交价格，免征增值税的，成交价格不扣减增值税额。
（二）应纳税额的计算
契税采用比例税率，应纳税额的基本计算公式为：
应纳税额=计税依据×适用税率
【例12-1】王某有两套住房，他将一套房屋出售给李某，
成交价格为150 000元，将另一套住房与谢某交换，王某
的住房价值为180 000元，谢某的住房价值为150 000元，
谢某支付30 000元差价给王某。当地政府规定的契税税
率为3％。试计算王某、李某、谢某各自应缴纳的契税。
（二）应纳税额的计算
契税采用比例税率，应纳税额的基本计算公式为：
应纳税额=计税依据×适用税率
解：王某不缴纳契税。
李某应纳税额＝150 000×3％＝4 500（元）
谢某应纳税额＝（180 000-150 000）×3％＝900（元）
（二）应纳税额的计算
契税采用比例税率，应纳税额的基本计算公式为：
应纳税额=计税依据×适用税率
【例12-1】王某有两套住房，他将一套房屋出售给李某，成交价格为150 000元，将另一套住房与谢某交换，王某的住房价值为180 000元，谢某的住房价值为150 000元，谢某支付30 000元差价给王某。当地政府规定的契税税率为3％。试计算王某、李某、谢某各自应缴纳的契税。
解：王某不缴纳契税。
李某应纳税额＝150 000×3％＝4 500（元）
谢某应纳税额＝（180 000-150 000）×3％＝900（元）
减免税
国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；
因不可抗力灭失住房而重新购买住房的酌情减征或者免征契税；
土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，减免契税；
第三节　契税申报与缴纳
减免税
承受荒山、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农林牧渔业生产的，免征契税；
外国驻华使馆、领事馆等驻华机构及其外交代表、外交人员等承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征契税；
法定继承人继承土地、房屋权属的不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属的，属于赠与行为，应征契税。
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税；超过拆迁补偿款部分的，征收契税。
第三节　契税申报与缴纳
纳税义务发生时间
纳税期限
纳税地点
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天 。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报 。
纳税地点为土地、房屋所在地。
契税的征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。
第十二章 ◎◎经典考题：（判断题；选择题）
□□契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向（　　）征收的一种税。
A.产权承受人 B.产权所有人 C.产权中介人 D.产权登记人
考点：契税的纳税人 【答案：A】
□□属于契税征税范围的有（　　）。
A.土地使用权赠与 B.房屋买卖 C.以房产抵债 D.房产作股权转让
考点：契税的征税范围 【答案：A、B、C、D】
第十二章 ◎◎经典考题：（判断题；选择题）
□□对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室），无论是否涉及所有权转移变动，均应征收契税。（　　）
考点：契税的征税范围 【答案：×】
□□某公司2021年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值为500万元，换进的房产价值为800万元；第二笔业务换出的房产价值为600万元，换进的房产价值为300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（　　）万元。
A.0 B.9 C.18 D.33
考点：契税的计算 【答案B】
□□房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。（　　）
考点：契税的计税依据 【答案：√】
□□下列以成交价格为依据计算契税的有（　　）。
A.土地使用权赠与 B.土地使用权出让
C.土地使用权出售 D.土地使用权转让
考点：契税的计税依据 ；【答案B、C、D】
□□符合契税减免税规定的纳税人，向土地、房屋所在地征收机关办理减免税手续的期限为签订转移产权合同后的（　　）日内。
A.5 B.7 C.10 D.30
考点：契税的纳税期限；【答案：C】
□□下列免征契税的有（　　）。
A.学校教学用房 B.城镇职工第一次购买公有住房
C.被县以上政府征用的房屋 D.翻新建房
考点：契税的减免税；【答案：A、B、C】
□□下列免缴契税的是（　　）。
A.国家机关办公用房 B.以房产对外投资
C.土地使用权转让 D.房屋买卖
考点：契税的减免税；【答案：A】

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