资源简介

税费核算与申报
项目七　其他税种
项目七　其他税种
任务四　核算与申报土地增值税
一、认识土地增值税
项目七 　 其他税种
1.土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。征收土地增值税增强了政府对房地产开发和交易市场的调控，有利于抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，也增加了国家财政收入。
项目七　 其他税种
2.土地增值税征税范围
（1）基本征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。土地增值税的基本范围包括：
项目七　 其他税种
（2）具体情况判定
项目七　 其他税种
3.土地增值税的纳税人、税率
（1）纳税义务人
土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称“转让房地产”）并取得收入的单位和个人。
区分土地增值税纳税人与非纳税人的关键在于是否因转让房地产的行为而取得了收益。只要以出售或其他方式有偿转让房地产而取得收益的单位和个人，就是土地增值税的纳税人。
项目七　 其他税种
（2）税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
超率累进税率见表7-6。
项目七　 其他税种
级数
增值额与扣除项目金额的比率
税率
速算扣除系数
1
不超过50%的部分
30
0
2
超过50%-100%的部分
40
5
3
超过100%-200%的部分
50
15
4
超过200%的部分
60
35
表7-6 土地增值税四级超率累进税率表 单位：%
项目七　 其他税种
4.税收优惠
01
02
03
04
增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
建造普通住宅出售
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
城市规划搬迁
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。
国家征用
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源的，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
公共租赁住房
项目七　 其他税种
1.计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额即纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。其计算公式为：
增值额
=转让房地产取得的收入-税法规定的扣除项目金额
二、计算土地增值税
项目七　 其他税种
（1）应税收入的确定。
纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
货币收入
其他收入
实物收入
项目七　 其他税种
（2）扣除项目的确定
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所取得的收入征税，而是要对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税（这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额）。因此，要计算增值额，首先必须确定扣除项目。税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括如下几项：
项目七　 其他税种
①取得土地使用权所支付的金额
A.纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
B.纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。
②房地产开发成本
A.土地征用及拆迁补偿费。B.前期工程费。C.建筑安装工程费。D.基础设施费。E.公共配套设施费。F.开发间接费用
项目七　 其他税种
③房地产开发费用
房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
④与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税、教育费附加。
⑤其他扣除项目
⑥旧房及建筑物的评估价格
项目七　 其他税种
2.应纳税额的计算
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。即：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算。
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
项目七　 其他税种
具体方法如下：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×30%
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为：
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
项目七　 其他税种
1.账户设置
缴纳土地增值税的企业应设置“应交税费——应交土地增值税”账户，以具体核算土地增值税的形成、计算和缴纳情况。其贷方登记计提的土地增值税，借方登记企业上缴和预缴的土地增值税；期末余额若在贷方表示应交未交的土地增值税，若在借方表示多交的土地增值税。预缴土地增值税的企业，该科目的借方余额包括预缴的土地增值税。
三、土地增值税的核算
项目七　 其他税种
2.会计核算
（1）主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理
主营房地产业务的企业，如房地产开发企业，应根据计算的应纳土地增值税税额，借记“税金及附加”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户；实际缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”账户，贷记“银行存款”账户。
项目七　其他税种
【例7-10】某房地产开发企业2016年7月销售现货商品房，取得收入2 000万元（销售不动产的增值税税率为11%），该公司原支付土地价款200万元，房地产开发成本为400万元。该公司发生的开发费用中利息支出不能按项目分摊，当地房地产开发费用扣除率为10%。城建税税率为7%，教育费附加税率为3%。请对上述业务进行会计处理。
项目七　 其他税种
1.计算应缴纳的土地增值税税额，
（1）销售房地产收入=2 000万元
（2）扣除项目金额：
地价=200万元
开发成本=400万元
开发费用扣除金额=（200+400）×10%=60（万元）
增值税=2 000×11%=220（万元）
城建税=220×7%=15.4（万元）
教育费附加=220×3%=6.6（万元）
加计扣除金额=（200+400）×20%=120（万元）
扣除项目金额=200＋400＋60＋15.4+6.6＋120=802（万元）
（3）增值额=2000-802=1 198（万元）
项目七　其他税种
（4）增值额与扣除项目金额比例：
1 198÷802×100%=149.38%
（5）增值额超过扣除项目100%，未超过200%，适用税率50%，速算扣除系数15%，则：
应纳税额=1 198×50%-802×15%=478.7（万元）
2. （1）提取土地增值税时：
借：税金及附加 　　　　 4 787 000
　贷：应交税费——应交土地增值税　　　 4 787 000
（2）缴纳土地增值税时：
借：应交税费——应交土地增值税　 4 787 000
　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　 4 787 000
项目七　 其他税种
（2）非主营房地产业务的企业土地增值税的账务处理。
①兼营房地产业务的企业，应根据计算的应纳土地增值税税额，借记“其他业务成本”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
②转让的以支付土地出让金等方式取得的国有土地使用权，原已纳入“无形资产”账户核算的，其转让时应缴纳的土地增值税税额，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
项目七　 其他税种
③转让的国有土地使用权已连同地上建筑物及其他附着物一并在“固定资产”账户核算的，其转让房地产（包括地上建筑物及其他附着物）时，应缴纳土地增值税税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
④转让的以行政划拨取得的国有土地使用权，如仅转让国有土地使用权，转让时应缴纳的土地增值税税额，借记“其他业务成本”，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。如国有土地使用权连同地上建筑物及其他附着物一并转让时，应缴纳的土地增值税税额，借记“固定资产清理”账户，贷记“应交税费——应交土地增值税”账户。
项目七　 其他税种
【例7-11】某兼营房地产开发企业出售房屋，应纳土地增值税200 万元，请进行会计处理：
1.提取时，
借：其他业务成本 2 000 000
贷：应交税费——应交土地增值税 2 000 000
2.缴纳时，
借：应交税费——应交土地增值税 2 000 000
贷：银行存款 2 000 000
项目七　 其他税种
1.纳税义务发生的时间
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等，因此，其纳税时间就不可能像其他税种那样作出统一规定，而是要根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。土地增值税的纳税时间主要有三种情况：
四、土地增值税的申报
项目七　 其他税种
（1）以一次交割、付清价款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可在纳税人办理纳税申报后，根据其应纳税额的大小及有关部门办理过户、登记手续的期限等，规定其办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
项目七　 其他税种
（2）分期收款方式转让房地产的
对于这种情况，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税时间。即先计算出应缴纳的全部土地增值税税额；再按总税额除以转让房地产的总收入，求得应纳税额占总收入的比例；然后在每次收到价款时，按收到价款的数额乘以这个比例来确定每次应纳的税额，并规定其应在每次收款后数日内缴纳土地增值税。
项目七　 其他税种
（3）项目全部竣工结算前转让房地产的
对于这种情况取得的收入，纳税人由于涉及成本确定或其他原因而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工并办理结算后再进行清算，多退少补。
项目七　 其他税种
2.纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
项目七　 其他税种
3.纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
项目七　 其他税种
4.纳税申报
1995年5月17日，国家税务总局制定并下发了《土地增值税纳税申报表》。此表包括适用于从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表（一）》（见表7-7），及适用于非从事房地产开发纳税人的《土地增值税纳税申报表（二）》（见表7-8）。国家税务总局同时规定，纳税人必须按照税法的有关规定，向房地产所在地主管税务机关如实申报转让房地产所取得的收入、扣除项目金额以及应纳土地增值税税额，并按期缴纳税款。
谢谢！
Thanks!

展开更多......

收起↑