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七、土地增值税
目录 content
01 土地增值税概述
02 纳税人与征税范围
03 税率
04 应税收入与扣除项目的确定
05 应纳税额的计算
06 税收优惠
07 征收管理
03 税率
税率
土地增值税税率设计的基本原则是增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征。
土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上述所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。
税率
表7-1 土地增值税四级超率累进税率
税率
【即学即用】增值额超过扣除项目金额（　　）的部分，税率为60%。
A. 50%　　　　　B. 100%　　　　　C. 150%　　　　　D. 200%
【答案】D
04 应税收入与扣除项目的确定
应税收入的确定
土地增值税的计税依据是出售房地产所取得的土地增值额。税法规定，纳税人转让房地产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额为增值额。
纳税人转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入。
应税收入应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式看，包括货币收入、非货币收入。
应税收入的确定
1.货币收入
货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
应税收入的确定
2.非货币收入
(1)实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋、土地等不动产。实物收入的价值不太容易确定,一般要对这些实物形态的财产进行估价。
(2)其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉等。这种类型的收入比较少见,其价值需要进行专门的评估。
【小思考】土地增值税纳税人转让房地产取得的应税收入应如何计量？
扣除项目的确定
税法准予纳税人从转让收入中减除的扣除项目包括如下几项。
1. 取得土地使用权所支付的金额
（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。这是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
扣除项目的确定
【即学即用】甲企业从乙企业购买到一块地的使用权，并向乙企业支付了100万元的地价款；在办理过户手续时，交纳了2000元的登记、过户手续费。甲企业对土地进行通水、通电和平整地面等开发后，出售了土地使用权。那么，在计算甲企业应缴纳土地增值税税额时，准予从收入额中扣除的取得土地使用权所支付的金额是（　　）。
A. 100万元　　　 　B. 2000元　　　　
C. 1002000元　　　 　D. 998000元
【答案】C
扣除项目的确定
2. 房地产开发成本
房地产的开发成本、费用包括土地的开发成本、费用以及新建房及配套设施的成本、费用。
（1）开发成本。是指纳税人的房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆 迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
扣除项目的确定
①土地的征用及拆迁补偿费，是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
②前期工程费，是指项目开发前期发生的规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
扣除项目的确定
④基础设施费，是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
⑤公共配套设施费，是指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
扣除项目的确定
(2)开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
对于财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
扣除项目的确定
上述规定的具体含义如下：
① 纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。）
扣除项目的确定
② 纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款利息证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%
③ 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述①、②两种办法。
④ 土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出应调整至财务费用计算中扣除。
扣除项目的确定
【例题7-1】某企业为了开发房地产支付的土地使用权金额为1 000万元;房地产开发成本为6 000万元;向金融机构借入资金的利息支出为400万元(能提供贷款证明且可以合理分摊)。其中,超过国家规定上浮幅度的金额为100万元,超过贷款期限的利息和加罚的利息金额为100万元;该省规定能提供贷款证明且可以合理分摊利息支出的,其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。上述费用均不含增值税,计算该企业允许扣除的房地产开发费用。
扣除项目的确定
【解析】纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：
房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%
该企业允许扣除的房地产开发费用为：
房地产开发费用=（400-100-100）+（1000+6000）×5%=550（万元）
【知识要点提醒】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题做了以下规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
扣除项目的确定
3.旧房及建筑物的评估价格
纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。
扣除项目的确定
旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
成新度折扣率的含义是：按旧房的新旧程度做一定比例的折扣。
扣除项目的确定
【小思考】一栋房屋已使用近6年，建造时的造价为2000万元，按转让时的建材及人工费用计算，建造同样的新房需要花费3000万元。该房屋有7成新，那么该房屋的评估价格是多少？
扣除项目的确定
关于转让旧房准予扣除项目的计算问题
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
关于“发票所载金额”：
①提供的购房凭据为“营改增”前取得的营业税发票的，按照发票所载金额 （不扣减营业税）计算。
②提供的购房凭据为“营改增”后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价 税合计金额计算。
③提供的购房发票为“营改增”后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不 含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和计算。
扣除项目的确定
计算扣除项目时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视为1年。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能够提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以实行核定征收。
扣除项目的确定
【例题7-2】2019年9月，某企业转让一处2015年9月购置的员工宿舍用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时缴纳契税9万元，转让时缴纳税金及附加6万元，缴纳印花税0.5万元。上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认。计算该房产的土地增值税时可扣除的金额是多少？
扣除项目的确定
【解析】可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，自购买至转让历时4年。购房时缴纳的契税准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。转让时缴纳的税金及附加、印花税均可扣除。
计算该房产的土地增值税时可扣除的金额为：
　　300×（1+5%×4）+9+6+0.5=375.5（万元）
扣除项目的确定
4.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的城市维护建设税、印花税等。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，在转让时缴纳的印花税已列入管理费用中，在此不允许单独扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除。
扣除项目的确定
5.其他扣除项目
对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%进行扣除。此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人。
但是，对取得土地使用权后未进行开发就转让的，不得加计扣除。
谢 谢 大 家
THANK YOU

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