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七、土地增值税
目录 content
01 土地增值税概述
02 纳税人与征税范围
03 税率
04 应税收入与扣除项目的确定
05 应纳税额的计算
06 税收优惠
07 征收管理
导入案例
某公司销售一栋已使用过的办公楼,取得收入500万元(不含增值税),办公楼原价500万元,已提折旧300万元。经房地产评估机构评估,该办公楼的重置成本价为700万元,成新度折扣率为五成,销售时缴纳相关税费80万元(不含增值税)。该公司销售此办公楼应缴纳的土地增值税是多少
土地增值税概述
土地增值税的概念
土地增值税是对在中国境内转移房地产并取得收入的单位和个人征收的一种税。
我国现行土地增值税的基本法律规范是1993年12月13日国务院颁布的《土地增值税暂行条例》。
土地增值税的特点
1.以转让房地产取得的增值额为计税依据
我国的土地增值税属于“土地转移增值税”类型，是将土地、房屋的转让收入合并征收的。其中，增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。
土地增值税的增值额与增值税的增值额不同，土地增值税的增值额是征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额。
土地增值税的特点
2.征税面比较广
凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的以外，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳土地增值税的义务。
3.实行超率累进税率
土地增值税的税率是以转让房地产的增值率高低作为依据，按照累进原则设计，实行分级计税。增值率高的，适用税率高、多纳税；增值率低的，适用税率低、少纳税。
土地增值税的特点
4.按次征收
土地增值税是在房地产发生转让的环节实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征收一次土地增值税。
5.采用扣除法和评估法计算增值额
土地增值税在计算方法上考虑了我国的实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房及建筑物的转让以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的，则采用评估价格法确定增值额并计征土地增值税。
土地增值税的特点
【即学即用】下列有关我国土地增值税的说法中错误的是（　　）。
A.实行按次征收
B.征税面比较广
C.以转让房地产的增值额为计税依据
D.实行超额累进税率
【答案】D
土地增值税的作用
1、增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控
开征土地增值税，利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控，抑制房价的过快上涨，以保护房地产业和房地产市场的健康发展，控制投资规模，促进土地资源的合理利用，调节部分单位和个人通过炒买、炒卖房地产取得的高额收入。
【小思考】我国基于什么原因开征土地增值税？
土地增值税的作用
2、增加国家财政收入
在我国，土地资源属国家所有，国家为土地的完整、不受侵犯及开发投入了巨额资金，因而应参与土地增值收益分配，并取得较大份额。对土地增值收益征税，可以为增加国家财政收入开辟新的财源。土地增值税属于地方财政收入，有利于地方政府积累资金进行经济建设。
02 纳税人与征税范围
纳税人
土地增值税的纳税人为在中国境内转移房地产并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。
凡是有偿转让房地产，并且取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税人。
征税范围——基本规定
土地增值税的征税范围指转让房地产。
1. 基本规定
土地增值税是对转让房地产的行为征税。
转让房地产是指下列行为:
(1)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(2)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转,不征收土地增值税。
征税范围——具体规定
2. 具体规定
（1）房地产的继承、赠予
因为这种情况只发生了房地产产权的转让，没有取得相应的收入，属于无偿转让房地产的行为，所以不能将其纳入土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
①房地产的继承。
是指房产的原产权所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人死亡之后，由其继承人依法承受死者房产产权和土地使用权的民事法律行为。
虽然这种行为发生了房地产的权属变更，但作为房产产权、土地使用权的原所有人（即被继承人）并没有因为权属变更而取得任何收入。因此，这种房地产的继承不属于土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
②房地产的赠予。
是指房产所有人、土地使用权所有人将自己拥有的房地产无偿地交给其他人的民事法律行为。
虽然房地产的赠予发生了房地产的权属变更，但作为房产、土地使用权的所有人并没有因为权属转让而取得收入。因此，房地产的赠予不属于土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
上述的“赠予”仅指以下情况：
第一，房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人。
第二，房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会组织、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
【小思考】不征土地增值税的房地产赠予行为包括哪些情况？
征税范围——具体规定
（2）房地产的出租
是指房产所有人、依照法律规定取得土地使用权的土地使用人，将房产、土地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
对于房地产的出租来说，虽然出租人取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
【小思考】W拥有一处房产，由于经常不居住，于是将房子出租给其他个人使用，租期为两年，每月租金为2000元，并按月支付租金。是否应对W取得的租金收入征收土地增值税？
征税范围——具体规定
（3）房地产的抵押
是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。
在抵押期间房产产权、土地使用权没有发生权属变更，房产的产权所有人、土地使用人仍能对房地产行使占用、使用、收益等权利，虽然房产的产权所有人、土地使用权人在抵押期间取得了一定的抵押贷款，但实际上这些贷款在抵押期满后是要连本带利偿还给债权人的。
因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移占有而确定是否征收土地增值税。对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
（4）房地产的交换
是指一方以房地产与另一方的房地产进行交换的行为。由于这种行为既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
征税范围——具体规定
（5）以房地产进行投资、联营
对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
然而，投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税。
征税范围——具体规定
（6）合作建房
对于一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
征税范围——具体规定
（7）改制重组
①非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司），对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。
整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利与义务的行为。
②按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。
征税范围——具体规定
③按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。
④单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。
⑤上述改制重组中有关土地增值税的政策不适用于房地产开发企业。
⑥企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
征税范围——具体规定
（8）房地产的代建房行为
这是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。
对于房地产开发公司而言，虽然它们取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳动收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
（9）房地产的重新评估
这是指国有企业在清产核资时对房地产进行重新评估并发现其升值的情况。
在这种情况下，虽然房地产有增值，但其既没有发生房地产权属的转移，房产产权人、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
征税范围——具体规定
【即学即用】下列项目中，属于暂免征收土地增值税的有（　　）。
A.一方出地、一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的
B.企业兼并时，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的
C.房产所有人、土地使用权所有人通过中国红十字会将房屋产权、土地使用权赠予公益事业的
D.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的
E.个人之间互换自有居住用房地产的
【答案】ABCE
谢 谢 大 家
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