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七、土地增值税
目录 content
01 土地增值税概述
02 纳税人与征税范围
03 税率
04 应税收入与扣除项目的确定
05 应纳税额的计算
06 税收优惠
07 征收管理
05 应纳税额的计算
增值额的确定
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的
“隐瞒、虚报房地产成交价格的”是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。隐瞒、低报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。
增值额的确定
2.提供扣除项目金额不实的
是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。
增值额的确定
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的
是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价格低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。
增值额的确定
出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。
增值额的确定
【即学即用】按照土地增值税的有关规定，纳税人提供扣除项目金额不实的，在计算土地增值税时，应按照（　　）。
A.税务部门与房地产主管部门协商的价格扣除
B.房地产评估价格扣除
C.税务部门估定的价格扣除
D.房地产原值减除20%后的余值扣除
【答案】B
【知识要点提醒】　“房地产评估价格”是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格,不是由税务机关进行评估的。
应纳税额的计算方法
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
应纳税额=∑（每级距的土地增值额×适用税率）
应纳税额的计算方法
但在实际工作中，分步计算比较烦琐，一般可以采用速算扣除法计算。具体公式如下：
（1）当增值额未超过扣除项目金额50%时，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×30%
（2）当增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%时，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）当增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%时，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
（4）当增值额超过扣除项目金额200%时，计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
上述公式中的5%、15%、35%，分别是二、三、四级的速算扣除系数。
应纳税额的计算方法
【例题7-3】参见【导入案例】。
【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　土地增值额=500-700×50%-80=70（万元）
　　增值额÷扣除项目金额=70÷（700×50%+80）=16.28%
由于增值额未超过扣除项目金额的50%，故适用的税率为30%，则
　　应缴纳的土地增值税=70×30%=21（万元）
应纳税额的计算方法
【例题7-4】某纳税人转让房地产取得的不含税收入为2000万元，其扣除项目金额为500万元。计算其应纳土地增值税的税额。
应纳税额的计算方法
【解析】要计算应纳土地增值税税额，需要先计算增值额，然后按照增值额与扣除额的比率适用的土地增值税税率计算土地增值税税额。
方法一：按分级计算的方法计算。
（1）计算增值额。
　　增值额=2000-500=1500（万元）
（2）计算增值额与扣除项目金额之比。
　　增值额与扣除项目金额之比=1500÷500×100%=300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
（3）分别计算各级次土地增值税税额。
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。
　　这部分增值额=500×50%=250（万元）
　　这部分增值额应纳的土地增值税税额=250×30%=75（万元）
应纳税额的计算方法
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。
　　这部分增值额=500×（100%-50%）=250（万元）
　　这部分增值额应纳的土地增值税税额=250×40%=100（万元）
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。
　　这部分增值额=500×（200%-100%）=500（万元）
　　这部分增值额应纳的土地增值税税额=500×50%=250（万元）
增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。
　　这部分增值额=500×（300%-200%）=500（万元）
　　这部分增值额应纳的土地增值税税额=500×60%=300（万元）
（4）将各级的税额相加，即可得出总税额。
　　土地增值税税额=75+100+250+300=725（万元）
应纳税额的计算方法
方法二：按速算扣除法计算。
（1）计算增值额。
　　增值额=2000-500=1500（万元）
（2）计算增值额与扣除项目金额之比。
　　增值额与扣除项目金额之比=1500÷500×100%=300%
由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简单计算公式为：
　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
（3）计算土地增值税税额。
　　土地增值税税额=1500×60%-500×35%=725（万元）
应纳税额的计算方法
【例题7-5】某房地产开发企业销售自己开发的含税房地产项目,假设转让取得的含税收入为15 000万元。在扣除项目中,土地出让金为3 000万元,开发成本中的建筑材料为3 000万元,前期工程费用为1 000万元,房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明),房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
假设A企业为一般纳税人,采取一般计税方法缴纳增值税,所有费用均取得按照适用税率计税的增值税专用发票,前期工程费用全部适用9%的增值税税率,以上价格均为含税价格,城市维护建设税的税率为7%,教育费附加为3%,地方教育附加为2%,暂不考虑印花税。计算应缴纳的土地增值税。
应纳税额的计算方法
【解析】
销售房地产收入的增值税销项税额=（15000-3000）÷（1+9%）×9%=990.83（万元）
不含税转让收入=15 000÷（1+9%）=13 761.47（万元）
各项扣除项目的金额为:
开发成本=3 000/（1+13%）+1 000/（1+9%）=3 572.3（万元）
开发费用=（土地出让金+开发成本）×10%
=【3 000÷（1+9%）+3 572.3】×10%=632.46（万元）
与转让房地产有关的税金
=城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加
=（）7%+3%+2%）
=67.57（万元）
应纳税额的计算方法
加计扣除=（土地出让金+开发成本）×20%
=【3 000÷（1+9%）+3 572.3】×20%=1 264.92（万元）
以上5项扣除金额合计为:
3 000÷（1+9%）+3 572.3+632.46+67.57+1 264.92=8 289.54（万元）
土地增值率=（13 761.47-8 289.54）/8 289.54×100%=66.01%
因此,适用的税率为40%,速算扣除系数为5%,即
应纳土地增值税=（13 761.47-8 289.54）×40%-8 289.54×5%=1 774.30（万元）
06 税收优惠
税收优惠
1. 下列情形可减征或免征土地增值税:
（1）纳税人建造保障性住房出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。
（2） 因国家建设需要依法征收、收回的房地产,免征土地增值税。
（3）国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税的情形,并报全国人民代表大会常务委员会备案。
税收优惠
2. 省、自治区、直辖市人民政府可以决定对下列情形减征或者免征土地增值税,并报同级人民代表大会常务委员会备案
（1）纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20% 的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税。
对于纳税人既建造普通标准住宅,又从事其他房地产开发的,应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
【小思考】　我国界定普通标准住宅的意义是什么
（2）房地产市场较不发达、地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股的。
07 征收管理
纳税义务发生时间
土地增值税的纳税义务发生时间为房地产转移合同签订的当日。
纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。
“房地产所在地”是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
纳税地点
在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况：
（1）纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则向办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应向房地产坐落地的管辖税务机关申报纳税。
（2）纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住地一致时，则向其居住地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，向办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
纳税申报
房地产开发项目土地增值税实行先预缴后清算的办法。
1.房地产开发纳税人
从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,预缴税款。
纳税申报
从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税:
(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
(3)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
纳税申报
(4)直接转让土地使用权的。
(5)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
(6)国务院确定的其他情形。
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务机关根据当地情况制定。
纳税申报
2.非房地产开发纳税人
非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
【知识要点提醒】　纳税人未按照《土地增值法》缴纳土地增值税的,不动产登记机构不予办理有关权属登记。
综合案例
【例题7-6】某房地产开发公司与某单位正式签署一份写字楼转让合同，取得转让收入20000万元（不含税收入），房地产开发公司按税法规定缴纳了城市维护建设税110万元、教育费附加（包括地方教育费附加）110万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用为2000万元；投入的房地产开发成本为4000万元（其中，建筑安装工程费为1000万元，公共配套设施费为1000万元，开发间接费用为2000万元）；房地产开发费用中的利息支出为1200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明）。另外，该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。该房地产开发公司为一般纳税人，以上金额均为不含税价格，请计算该公司转让此写字楼应缴纳的土地增值税税额。
综合案例
【解析】要计算应纳土地增值税税额，需要先计算增值额，然后按照增值额与扣除额的比率适用的土地增值税税率计算土地增值税税额。关键在于确定扣除项目金额，应严格按照税法规定计算。
（1）确定转让房地产的收入：
　　转让收入=20000（万元）
（2）确定转让房地产的扣除项目金额：
　　取得土地使用权所支付的金额=2000（万元）
　　房地产开发成本=4000（万元）
　　房地产开发费用=（2000+4000）×10%=600（万元）
　　与转让房地产有关的税金=110+110=220（万元）
　　从事房地产开发的加计扣除=（2000+4000）×20%=1200（万元）
　　转让房地产的扣除项目金额合计=2000+4000+600+220+1200=8020（万元）
综合案例
（3）计算转让房地产的增值额：
　　增值额=20000-8020=11980（万元）
（4）计算增值额与扣除项目金额的比率：
　　增值比率=11980÷8020×100%≈149.38%
（5）计算应纳土地增值税税额：
　　应纳土地增值税=11980×50%-8020×15%=4787（万元）
综合案例
表7-2土地增值税纳税申报表（从事房地产开发的纳税人适用）
填表日期：　　年　　月　　日
纳税人识别号：金额单位：元（列至角分）
综合案例
本章小结
土地增值税是对转让房地产并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
转让房地产并取得收入的单位和个人是土地增值税的纳税人。
土地增值税的征税范围为转让房地产的行为。对房地产的继承、赠予、出租、抵押,以房地产进行投资联营,企业兼并转让房地产,房地产的代建房和房地产的重新评估等行为不征收土地增值税。
土地增值税实行四级超率累进税率,最高税率为60%。
土地增值税以增值额为税基,要计算增值额必须确定应税收入和扣除项目。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、旧房的评估价格、与转让房地产有关的税金和其他扣除项目。
【关键术语】
土地增值税　土地增值税纳税人　土地增值额　房地产评估价格　房地产开发成本
本章小结
【思考题】
1.征收土地增值税有什么意义？
2.土地增值税的税率有什么特点？
3.土地增值税征收范围包括哪些？
4.计算土地增值税税额时准予扣除的项目包括哪些？
谢 谢 大 家
THANK YOU

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