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第八章
土地增值税
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第一节 土地增值税概述
一、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额为征税对象征收的一种税。
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二、土地增值税的作用
（一）规范土地和房地产市场交易秩序；
（二）抑制炒卖房地产获取暴利的行为；
（三）增加国家财政收入。
三、土地增值税的特点
（一）以转让房地产取得的增值额为征税对象；
（二）征税面比较广；
（三）实行超率累进税率；
（四）实行按次征收。
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第二节 土地增值税的征收制度
一、土地增值税的征税范围
（一）基本规定
1.转让国有土地使用权
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
（二）判定标准（同时具备）★★★
1.转让的土地使用权是否为国家所有；
2.房地产的权属是否发生变更；
3.转让房地产是否取得收入。
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【多选题】
准确界定土地增值税征税范围的判定标准有（ ）。
A.房屋产权与国有土地使用权是否单独转让
B.转让房地产是否取得收入
C.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权是否发生转让
D.转让的土地，其使用权是否归国家所有
【答案】BCD
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（三）具体情况的判定★★★
1.房地产的出售：征土增税；
2.房地产的继承：不征土增税；
3.房地产的赠予：不征土增税；
温馨提示：两种情况房地产赠予不征土地增值税
（1）将房地产赠予直系亲属或直接承担赡养义务的人；
（2）将房地产赠予公益事业。
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4.房地产出租：不征土增税；
5.房地产的抵押：
（1）抵押期间：不征土增税；
（2）抵押期满：如果以房地产抵债，则征土增税；
6.房地产的交换：征土增税；
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7.房地产的投资、联营
（1）房地产开发企业以房地产对外投资联营：征土增税
（2）非房地产开发企业以房地产对外投资联营：
①被投资方从事房地产开发的：征土增税
②被投资方从事非房地产开发的：不征土增税
③被投资方将房地产再转让的：征土增税
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8.合作建房：
（1）建成后自用的：免土增税；
（2）建成后转让的：征土增税；
9.房地产的代建房行为：不征土增税；
10.房地产的重新评估：不征土增税。
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（四）土地增值税的免税规定
1.建造普通标准住宅出售的征免税
（1）土地增值率小于或等于20%的，免税
（2）土地增值率大于20%的，全额计税
2.国家征用收回的房地产免征土增税
3.个人转让住房免征土增税
4.个人互换自有住房免征土增税
5.企业兼并转让房地产免征土增税
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【多选题】下列行为属于土地增值税征税范围的有（ ）
A.联营一方以土地作价入股投资房地产企业
B.合作建房出地的一方分房自用
C.将房屋产权赠与直系亲属
D.销售旧房
【答案】AD
【多选题】下列各项可以不征土地增值税的有（ ）
A.转让抵押贷款的房屋
B.房地产的代建房行为
C.房地产重新评估而使其升值
D.因城市规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产
【答案】BCD
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【多选题】以下应缴纳土地增值税的有（ ）。
A.将使用过的旧房卖给某单位做办公室
B.将使用过的旧房赠与子女
C.将使用过的旧房出租
D.将使用过的旧房换取股票
【答案】AD
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【单选题】纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20%的，应就其（ ）按规定计算缴纳土地增值税。
A.超过部分的金额
B.全部增值额
C.扣除项目金额
D.出售金额
【答案】B
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二、土地增值税的纳税人
转让房地产并取得收入的单位和个人。
特点：
①不论法人与自然人；
②不论经济性质；
③不论内资与外资企业、中国公民与外籍人员；
④不论部门。
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【多选题】土地增值税的纳税义务人可以是（ ）。
A.外商独资企业
B.国家机关
C.事业单位
D.医院
【答案】ABCD
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三、土地增值税的税率：四级超率累进税率
温馨提示：土地增值率的计算方法
土地增值率=
土地增值额
扣除项目金额
×100%
级次 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%的部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
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【单选题】选择土地增值税适用税率的依据是（ ）
A.转让房地产的收入额与扣除项目金额之比
B.增值额与转让房地产的收入额之比
C.增值额与扣除项目金额之比
D.扣除项目金额与增值额之比
【答案】C
【单选题】某房地产公司转让商品房收入5000万元，准予扣除的项目金额为4200万元，则土地增值税适用税率为（ ）
A.30% B.40%
C.50% D.60%
【答案】A
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四、土地增值税的计税依据：土地增值额
土地增值额
=转让房地产的收入—准予扣除项目金额
（一）转让房地产收入的确定
1.货币收入：包括各种信用票据、各种有价证券；
2.实物收入：包括动产及不动产；
3.其他收入：主要是无形资产收入。
（二）准予扣除项目金额的确定
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1.转让新建房扣除项目：
（1）土地金额（包括地价款及有关费用）
①地价款
A.以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；
B.以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；
C.以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。
②有关费用
纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费。
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（2）开发成本（包括6项成本）
①土地征用及拆迁补偿费；
②前期工程费；
③建筑安装工程费；
④基础设施费；
⑤公共配套设施费；
⑥开发间接费用。
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（3）开发费用（期间费用）
限额扣除★★★
①能按项目计算分摊利息支出并能提供贷款证明的
允许扣除的开发费用=利息+（土地金额+开发成本）×5%以内
温馨提示：利息扣除需注意三点
A.利息支出不高于商业银行同期贷款利率计算的数额；
B.利息的上浮幅度不得超过国家规定；
C.逾期支付的加息和罚息不得扣除。
②不能按项目计算分摊利息支出或不能提供贷款证明的：
允许扣除的开发费用=（土地金额+开发成本）×10%以内
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（4）与转让房地产有关税金：
①房地产开发企业：营、城、教
②非房地产开发企业：营、城、教、印
■温馨提示：
销售或转让购置或抵债所得的不动产按余额计算营业税。
应纳营业税=（转让收入—不动产原价）×5%
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（5）加计扣除项目
①适用范围：专营房地产开发的纳税人
②加扣标准：（土地金额+开发成本）×20%
【单选题】
不得作为从事房地产开发的纳税人加计20%扣除的项目有（ ）
A.耕地占用税 B.土地征用费
C.拆迁补偿费 D.利息支出
【答案】D
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【多选题】
房地产开发企业加扣20%费用的计算基数是（ ）。
A.房地产开发成本
B.房地产开发费用
C.地价款
D.按国家统一规定缴纳的登记、过户手续费
答案：ACD
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2.转让旧房扣除项目
（1）能提供评估价格
①评估价格=重置成本价×成新度折扣率；
②评估费用；
③土地金额；
④有关税金：营、城、教、印
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【多选题】转让旧房的，以下（ ）可作为扣除项目金额。
A.房屋及建筑物的评估价格
B.取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用
C.转让环节缴纳的税金
D.房地产开发费用
【答案】ABC
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（2）不能提供评估价格但能提供购房发票
①购房发票金额
②加计扣除金额★★★
=购房发票金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数
③与转让房地产有关的税金：营、城、教、印、契
（3）既没有评估价格又不能提供购房发票
由税务机关核定征收
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【多选题】
土地增值税中，下列准予从转让收入额中据实扣除的项目有（ ）
A.取得土地使用权所支付的金额
B.土地征用及拆迁补偿费
C.各项利息支出
D.管理费用
【答案】AB
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【单选题】某国有企业2009年5月在市区购置一栋办公楼，支付8000价款万元。2011年5月，该企业将办公楼转让，取得收入10000万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%。该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为( )。
A.400万元 B.1485万元
C.1490万元 D.200万元
【答案】B
【解析】
评估价格=12000×70%=8400（万元）；
有关税金=（10000-8000）×5% × （1+7%+3%）+10000×0.5‰=115（万元）；
土地增值额=10000-8400-115=1485（万元）。
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第三节 土地增值税的计算
一、计算步骤（五步曲）★★★
第一步：计算应税收入
第二步：计算扣除项目金额（分项计算，然后汇总）
第三步：计算土地增值额
土地增值额=转让房地产收入-扣除项目金额
第四步：计算土地增值率，确定税率及速算扣除系数
土地增值率=（土地增值额÷扣除项目金额）×100%
第五步：计算应纳土地增值税
应纳土地增值税
=土地增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
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二、计算举例
例1：某房地产开发公司2010年8月购买土地使用权支付的金额为300万元，建造商品房一栋。该公司开发土地和新建房及配套设施的成本为4000万元，财务费用中的利息支出为200万元（能提供金融机构的贷款证明且不高于按照商业银行同类同期贷款利率计算的金额），当地政府规定，其他房地产开发费用的扣除比例为5%，该公司于2011年6月将商品房出售，取得销售收入为20000万元，该公司已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税。计算该公司应纳土地增值税。
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（1）转让房地产的收入=20000万元
（2）准予扣除的项目金额
①土地金额=300万元
②开发成本=4000万元
③开发费用=200+（300+4000）×5%=415万元
④有关税金=20000×5%×（1+7%+3%）=1100万元
⑤加计扣除额=（300+4000）×20%=860万元
扣除项目金额合计：300+4000+200+215+860+1100=6675万元
（3）土地增值额=20000-6675=13325万元
（4）土地增值率=13325÷6675×100%=199.63%
（5）应纳土地增值税=13325×50%-6675×15%=5661.25万元
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例2：某纺织厂建造并出售了一栋写字楼，取得收入5000万元，并按税法规定缴纳了有关税费。该厂为建此楼支付的地价款为600万元，投入的房地产开发成本为1500万元，向金融机构借入资金利息支出240万元（能提供金融机构的贷款证明，但其中有30万元的加罚利息）。该厂所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为3%。计算该厂应纳土地增值税。
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（1）转让房地产的收入=5000万元
（2）准予扣除的项目金额
①土地金额=600万元
②开发成本=1500万元
③开发费用=（240-30）+（600+1500）×3%=273万元
④有关税金
=5000×5%×（1+7%+3%）+ 5000×0.5‰=277.5万元
扣除项目金额合计：600+1500+273+277.5万元=2650.5万元
（3）土地增值额=5000-2650.5=2349.5万元
（4）土地增值率=2349.5÷2650.5×100%=88.64%
（5）应纳土地增值税=2349.5×40%-2650.5×5%=807.275万元
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例3：某公司2010年5月转让一栋2006年建造的公寓楼，当时的造价为3600万元。经房地产评估机构评定，该公寓楼重置成本价为5000万元，该楼房为七成新。转让前为取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1500万元（可以提供支付凭证），另支付房地产评估费用4.5万元。转让时取得转让收入6600万元，已缴纳了转让环节的有关税金。计算该公司应纳土地增值税。
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（1）转让房地产的收入=6600万元
（2）准予扣除的项目金额
①土地金额=1500万元
②评估价格=5000×70%=3500万元
③评估费用=4.5万元
④有关税金=6600×5%×（1+7%+3%）+6600×0.5‰
=366.3万元
扣除项目金额合计：1500+3500+4.5+366.3=5370.8万元
（3）土地增值额=6600-5370.8=1229.2万元
（4）土地增值率=1229.2÷5370.8×100%=23%
（5）应纳土地增值税=1229.2×30%=368.76万元
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例4：某食品厂2007年1月购买办公楼一幢，取得商品房销售专用发票，注明购买金额为260万元，购买时已按税法缴纳契税13万元（能提供契税完税凭证）。2011年8月，该食品厂因搬迁将购买的办公楼转让给某商场，取得转让收入800万元，转让时已按税法规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加及印花税（能提供已纳税金及附加的完税凭证）。该食品厂转让的办公楼不能取得评估价格。计算该食品厂应纳土地增值税。
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（1）转让办公楼的收入=800万元
（2）准予扣除的项目金额★★★
①购房发票金额=260万元
②加计扣除金额=260万元×5%×5年=65万元
③与转让房地产有关的税金
=800×5%×（1+7%+3%）+800×0.5‰+13
=57.4万元
扣除项目金额合计：260万元+65+57.4万元=382.4万元
（3）土地增值额=800—382.4=417.6万元
（4）土地增值率=417.6÷382.4×100%=109.21%
（5）应纳土地增值税
=417.6×50%—382.4×15%=151.44万元

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