资源简介

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第十一章：
财产课税
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第一节 房 产 税
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一、房产税概述
（一）房产税的概念
是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种税。
（二）房产税的特点
1.属于财产税中的个别财产税；
2.征税范围限于城镇的经营性房屋；
3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。
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二、房产税的征税对象：房产
■房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
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■温馨提示：
提示1：具备房屋功能的地下建筑应缴房产税。
提示2：下列情形不征房产税
①加油站罩棚；
②工地临时建设工人住房；
③独立于房屋之外的建筑物。
（如：围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等）
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三、房产税的征税范围（征收区域）
城市、县城、建制镇、工矿区
温馨提示：农村的房产不征房产税！
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权属状态 纳税人
权属为国家所有 经营管理单位
权属为集体、个人所有 集体单位和个人
产权出典 承典人
产权所有人、承典人不在房屋所在地 房产代管人或使用人
产权未确定或租典纠纷未解决 房产代管人或使用人
无租使用其他单位房产 使用人代缴
四、房产税的纳税人：产权所有人
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五、房产税的税率
（一）按房产余值计税的：1.2%
（二）按租金收入计税的：12%
（其中：个人出租住房为4%）
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六、房产税的计算
（一）从价计征房产税的计算
1.适用范围：经营自用的房产
2.计算公式：
应纳房产税=房产余值×1.2%
=房产原值×（1—扣除比例）×1.2%
（其中：扣除比例为10%～30%）
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3.房产原值的确定★★★
（1）房屋原值按会计核算确定或评估确定；
（2）房产原值包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计算价值的配套设施；
（3）更换房屋附属设备和配套设施的处理：
①一般计入房产原值，同时扣减原设备和设施的价值；
②易损坏、需要经常更换的零配件不计入房产原值。
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（4）地价应计入房产原值计税；
①容积率≥0.5的，全部地价计入房产原值计算房产税。
■容积率=地上总建筑面积÷总用地面积
②容积率＜0.5的，计入房产原值的地价按以下公式计算：
计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价
例1：某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元。该宗土地上房屋建筑面积18000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.9，则：计入房产原值的地价=20000平方米×1万元／平方米=20000（万元）。
依上例，假设该宗土地上房屋建筑面积6000平方米，其他条件不变，则容积率为0.3，计入房产原值的地价为：
=6000平方米×2×1万元/平方米=12000（万元）。
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（5）对原有房屋进行改扩建的，相应增加房屋原值；
（6）地下建筑房产原值的确定
①单独建造的地下建筑：折算确定
A.工业用房产：以房屋原价的50%～60%作为原值；
B.商业和其他用房产：以房屋原价的70%～80%作为原值。
②与地上相连的地下建筑：全额计税
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（二）从租计征房产税的计算
1.适用范围：对外出租的房产
2.计算公式：应纳税额=租金收入×12%
3.租金收入的确定★★★
（1）租金收入包括货币收入和实物收入；
（2）以劳务或其他形式抵租的，按当地同类房产的租金标准计税；
（3）租金收入申报不实或明显不合理的，由税务机关核定应纳税额。
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例1：某厂2010年自有房屋10栋，其中8栋用于生产，房产原值800万元，不包括冷暖通风设备30万元；2栋房屋租给某公司作经营用房，年租金收入10万元。该厂所在省规定的扣除比例为30%，计算该厂2010年应纳房产税。
①自用房产应纳税额
=［（800+30）×（1-30%）］×1.2%=6.972万元
②租金收入应纳税额=10×12%=1.2万元
应纳税额合计： 6.972+1.2=8.172万元
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例2：某纺织厂2010年共有房产原值3000万元，该厂2010年7月1日将房产原值100万元的仓库出租给某超市存放货物，出租期为1年，该厂按季收取租金，当年共收取租金10万元。该厂所在省规定的扣除比例为30%。计算该厂2010年应纳的房产税。
①经营用房应纳房产税
=3000×（1-30%）×1.2%-［100×（1-30%）×1.2%÷12］×6=24.78万元
②出租房屋应纳房产税=10×12%=1.2万元
应纳房产税合计：24.78+1.2=25.98万元
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例3：A公司2012年1月1日以两栋房产对外投资，一是以原值500万元的房产投资给甲公司，合同约定，双方合作经营，共同承担经营风险，投资联营期限10年，每年按照甲公司的实际经营利润进行分红；二是以原值450万元的房产投资给乙公司，合同约定，A公司不承担经营风险，投资期限3年，每年取得固定利润分红20万元。请根据税法规定，分析房产税该如何缴纳？
分析：投资给甲公司的房产应由甲公司按房产余值缴纳房产税；投资给乙公司的房产相当于房产出租，应由A公司按租金收入缴纳房产税。
甲公司应纳房产税=500×（1-30%）×1.2%=4.2（万元）
A公司应纳房产税=20×12%=2.4（万元）。
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例4：赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及家人居住，另一处原值20万元的房产于2010年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元，计算赵某当年应缴纳的房产税。
解析：个人所有非营业用房免征房产税，原值60万元的房产供自己及家人居住的用房是免房产税的，另外一处用于出租的房产可减按4％税率缴纳房产税。
应缴纳房产税=1200×6 ×4％=288（元）
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七、房产税的免税优惠
（一）法定免税优惠★★★
1.国家机关、人民团体、军队办公用房和公务用房；
2.教育、文化、卫生等事业单位自身业务用房；
3.宗教寺庙举行宗教仪式和生活用房；
4.公园、名胜古迹供公共参观游览和办公用房；
5.个人拥有的非营业用的房产；
6.中国人民银行总行及分支机构自用房产；
温馨提示：上述单位及个人经营用房及出租房产应依法缴纳房产税！！！
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（二）其他免税优惠
优惠房产 优惠规定
坏房和危房 免税
半年以上的大修停用房★★★ 大修期间可免征房产税
基建工地临时房 施工期间一律免征房产税
地下人防设施 暂不征税
高校后勤实体自用房产 免税
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园用房产 免税★★★
非营利性医疗保健机构自用房产 免税
老年服务机构自用房产 免税
按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房 暂免税
向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业 暂免税
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例：某企业拥有A、B、C、D四栋房产，四栋房产在年初的原值分别为2000万元、1500万元、1000万元、800万元，2010年4月1日起将B栋房产出租，租赁期到2010年10月31日，每月租金为25万元。2010年4月1日起，对C栋房产开始进行大修，当年10月31日完工。2010年1月1日起，将D栋房产投资联营，不承担联营风险，至年底收取固定收入60万元。地方政府确定按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）万元。
A.46.20 B.53.40 C.44.80 D.57.40
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【正确答案】D
【答案解析】
①A栋房产应纳税额=2000×(1-20%)×1.2%=19.2（万元）
②B栋房产应纳税额
=［1500×(1-20%)×1.2%÷12］×（3+2）+25×12%×7
=27（万元）
③C栋房产应纳税额
=［1000×(1-20%)×1.2%÷12］×(3+2)=4（万元）
④D栋房产应纳税额=60×12%=7.2（万元）
应纳房产税合计：57.40(万元)
温馨提示：大修停用半年以上的，停用期间免征房产税。
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八、房产税的征收管理
（一）纳税义务发生时间★★★
1.将原有房屋用于生产经营：从生产经营之月起征房产税★
2.购置新建商品房：自房屋交付使用次月起征房产税；
3.购置存量房：自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月起征房产税；
4.出租、出借房产：自交付出租、出借房产次月起征房产税；
5.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房：自房屋使用或交付次月起征房产税。
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（二）终止纳税义务的时间
■房产的实物或权利状态发生变化的次月起终止房产税纳税义务。
（三）纳税期限：按年计算、分期缴纳。
（四）纳税地点：房产所在地。
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【单选题】某企业2010年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2010年应纳房产税为（ ）。
A.1400元 　
B.1750元 　
C.2800元　
D.4200元
【正确答案】A
【答案解析】本题考核房产税的计算。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税，本题按照4个月（9-12月）计算房产税。
=【500000×（1-30%）×1.2%÷12】×4=1400（元）。

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