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(共15张PPT)
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第十一章：
财产课税
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第二节 契 税
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一、契税的概念及特点
（一）契税的概念
契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
（二）契税的特点
1.属于财产转移税；
2.由财产承受人纳税。
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（三）契税的沿革
我国契税起源于东晋时期的“估税”，至今已有1600多年的历史。1950年政务院发布《契税暂行条例》，规定对土地、房屋的买卖、典当、赠与和交换征收契税。1997年7月7日，国务院发布《中华人民共和国契税暂行条例》，于1997年10月1日起开始实施。随着土地、房屋权属转移行为的不断增加，契税已成为地方税种最具增长潜力的税种之一。
“地凭文契官凭印”、“买地不税契，诉讼没凭据”。
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二、契税的征收范围
境内转移的土地、房屋权属。
（一）一般规定
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）
3.房屋买卖
4.房屋赠与
5.房屋交换
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（二）特殊规定
1.以土地、房屋权属投资入股视同买卖征收契税
温馨提示：
以自有房地产投入自己投资的个人独资企业，不征收契税。因为土地使用权、房屋所有权的权属未发生变更。
2.以土地、房屋权属抵债视同买卖征收契税；
3.以获奖方式承受土地、房屋权属视同赠与征收契税；
4.以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋。
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三、契税的纳税人
在中国境内承受土地、房屋权属的单位和个人
四、契税的税率：幅度比例税率（3%～5%）
温馨提示：
1.契税的适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
2.江西省的契税税率为4%！
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五、契税的计税依据
（一）成交价格（合同价）
适用于：1.国有土地使用权出让
2.土地使用权出售
3.房屋买卖
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。
包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
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（二）市场价格
适用于：土地使用权赠予、房屋赠与
（三）交换价格的差额
■适用于：
1.土地使用权之间的交换；
2.房屋所有权之间的交换；
3.土地使用权与房屋所有权之间的交换。
温馨提示：交换价格不相等的，由多付的一方缴纳契税。交换价格相等的免征契税。
（四）补交的土地出让费或土地收益
适用于：以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。
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六、契税的计算
应纳契税=计税依据×税率
例1：甲企业将闲置的一处房屋卖给乙企业作仓库使用，协议成交价格为100000元，另外甲企业还将一门面与丙企业的一车库进行交换，甲的门面价值为300000元，丙的车库价值为400000元。当地政府规定的契税税率为5%。计算甲企业、乙企业、丙企业应纳契税。
①乙企业应纳契税=100000×5%=5000元；
②甲企业应纳契税=100000×5%=5000元；
③丙企业不缴纳契税。
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例2：某股份有限公司于2011年8月支付6000万元的价款购得一栋楼房，并用价值500万元的房屋换得他人价值600万元的房屋，当月该公司还接受他人赠送的价值500万元的房屋。此外，该公司当月出售一栋楼房，取得收入4000万元，该公司所在省级人民政府确定的契税税率为5%。计算该公司应纳契税。
应纳契税=6000×5%+（600-500）×5%+500×5%
=330（万元）
温馨提示：该公司销售房产不缴契税！
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例3：刘某2011年将本年2月购入并居住的一套住房（购入价格50万元）以52万元的价格转让给他人；将一套已居住3年的二居室住房（市场价格为30万元）与他人交换一套三居室住房（市场价格50万元），支付差价20万元；继承其父的房产价值45万元；参加一项有奖竞赛活动，获得奖励商品房一套（市场价格为22万元）。计算刘某2011年应纳的契税。（假定税率为3%）
（1）2011年2月购入住房时应缴纳契税；再将住房转让给他人时，应由受让方缴纳契税。
（2）差价换房按差价计税，由支付差价的一方缴纳契税。
（3）法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税。
（4）以获奖方式承受房屋应缴纳契税。
应纳契税=500000×3%+200000×3%+220000×3%=27600（元）
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【例4.多选题】甲临终前立下遗嘱：将价值为300万元的房产留给其妻A安度晚年；价值为100万元的房产由独子B继承；价值为80万元的房产捐赠给15岁的孤儿C。当地契税税率为3%。下列说法正确的是（ ）。
A.其妻A无需缴纳契税
B.其子B无需缴纳契税
C.孤儿C因属限制民事行为能力人，所以，无需缴纳契税
D.此事项共应缴纳的契税总计2.4万元
【正确答案】ABD
【答案解析】其妻A、其子B均属于法定继承，无需缴纳契税。孤儿C属于非法定继承，视为赠与应当缴纳契税，80×3%=2.4（万元）。
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七、契税的税收优惠
（一）契税的法定免税优惠
1.机关、事业、社团、军事单位承受土地、房屋自用的；
2.城镇职工第一次购买公房的；
3.因不可抗力灭失住房而重购住房的；
4.土地、房屋被县级以上人民政府征用后，重新承受土地、房屋权属的；
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩用于农、林、牧、渔的；
6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交人员承受土地房屋权属。
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（二）契税的其他减免税优惠
1.经济适用住房减半征收契税
2.公租房免征契税
公租房经营管理单位购买住房作为公租房免征契税。
3.普通住房减征契税
（1）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
（2）对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
4.夫妻“房产加名”免征契税。

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