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第八章 资源税和土地增值税
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第一节 资源税
第二节 土地增值税
01
第一节 资源税
纳税义务人
资源税是以部分自然资源为课税对象，对在我国境内（包括领域及管辖海域）开采应税矿产品及生产盐的单位和个人，就其应税产品销售额或销售数量和自用数量为计税依据而征收的一种税。
一、资源税的纳税人是指在我国领域及管辖海域开采应税资源的矿产品或者生产盐的单位和个人。
【解释1】资源税是境内税，进口不征、出口不退。
【解释2】开采陆上和海洋的油气资源的中外合作油气田、开采海洋油气资源的自营油气田，不再缴纳矿区使用费，依法缴纳资源税。
扣缴义务人
1.独立矿山、联合企业及其他收购未税矿产品的单位为扣缴义务人。（其他收购未税矿产品的单位包括个体户不包括个人）独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。
2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准，依据收购数量代扣代缴资源税。
3.开采海洋或陆上油气资源的中外合作油气田，由作业者代扣资源税。
税目
资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七个税目。
征税范围（结合税收优惠） 不征或暂不征收的项目
矿产品 原油（天然原油） 不包括人造石油
天然气（专门开采或与原油同时开采的天然气） 煤矿生产的天然气
原煤、未税原煤加工洗选煤 其他煤炭制品
其他非金属矿原矿 一般在税目税率表上列举了名称 对于未列举名称的其他矿，由省级政府决定征收或暂缓征收资源税，并报财政部和国家税务总局备案
黑色金属矿原矿
有色金属矿原矿
盐 固体盐（海盐原盐、湖盐原盐和井矿盐）
液体盐（卤水）
税目
【特别提示】自2014年12月1日起，我国实施煤炭资源税改革，煤炭资源税由从量计征改为从价计征，并对征税范围进行了调整：将用于洗选的自采原煤，由按原煤征税调整为按未税原煤加工的洗选煤征税。但非自采的外购已税原煤加工的洗选煤不重复征收资源税。因此，纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，应当分别核算；未分别核算的，按自采未税原煤加工的洗选煤计算缴纳资源税。
【相关链接】煤矿生产的天然气不征收资源税，对煤层气抽采企业的增值税一般纳税人抽采销售煤层气实行增值税先征后退政策。先征后退税款由企业专项用于煤层气技术的研究和扩大再生产，不征收企业所得税。在计算增值税“先征”环节时使用13%的税率。
【注意】对伴生矿、伴采矿、伴选矿和岩金矿的征税规定
1.伴生矿（除主矿种以外，其他可供工业利用的成分）——不（单独）征；2.伴采矿——征；3.伴选矿（以精矿形式伴选出的副产品）——不征；4.岩金矿——不征（但尾矿与原矿划分不清，仍缴纳资源税）
税 率
税 目 税 率
一、原油 销售额的6%-10%
二、天然气 销售额的6%-10%
三、煤炭 销售额的2%-10%
四、其他非金属矿原矿 普通非金属矿原矿 每吨或者每立方米0.5-20元
贵重非金属矿原矿 每吨或者每立方米0.5-20元
五、黑色金属矿原矿 每吨2-30元
六、有色金属矿原矿 稀土矿 每吨0.4-60元
其他有色金属矿原矿 每吨0.4-30元
七、盐 固体盐 每吨10-60元
液体盐 每吨2-10元
计税依据—从价计算
一、从价定率计算资源税的销售额，包括纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。
【特别提示】资源税从价定率计税的销售额的描述与增值税计税的销售额的规定基本一致。但煤炭、稀土、钨、钼的销售额有特殊规则。
【解释】从价征收的资源税的销售额与应税矿产品缴纳增值税的销售额一致。
【特殊情形】
（1）纳税人开采应税产品由其关联单位对外销售,按关联单位销售额征收资源税；既有对外销售,又有将应税产品用于连续生产非应税产品或其它自用,对自用的这部分应税产品,按对外平均售价征收资源税。
（2）纳税人将其开采的应税产品直接出口，按离岸价格（不含增值税）征收资源税。
计税依据—从价计算
（3）纳税人申报的销售额明显偏低且无正当理由、有视同销售应税产品行为而无销售额的，按下列顺序确定销售额：
　　①按纳税人最近时期同类货物的平均销售价格确定。
　　②按其他纳税人最近时期销售同类货物的平均销售价格确定。
　　③按组成计税价格确定销售额：
　　组价＝成本×（1＋成本利润率）÷（1－税率）
　　公式中：成本为应税产品的实际生产成本；成本利润率由省、自治区、直辖市税务机关确定。
计税依据—从量计算
1.销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。（不是开采数量）
2.纳税人在资源税纳税申报时，除财政部、国家税务总局另有规定外，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。
3.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。
4.金属和非金属矿产品原矿：因无法准确掌握纳税人移送使用原矿数量的，可将其精矿按选矿比折算成原矿数量，以此作为课税数量。
选矿比=精矿数量÷耗用原矿数量
5.纳税人以自产的液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。
应纳税额的计算
两种计税方法：
计税方法 计算公式 适用范围
从量定额征收 应纳税额＝课税数量×单位税额 其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐
从价定率征收 应纳税额＝（不含增值税）销售额×税率 原油、天然气、煤炭、
稀土、钨、钼
应纳税额的计算
1.煤炭资源税的计算
原煤应纳税额=原煤销售额×适用税率；
洗选煤应纳税额=洗选煤销售额×折算率×适用税率
1.纳税人开采原煤：
（1）直接对外销售的：原煤应纳税额=原煤销售额×适用税率
　　销售额不含从坑口到车站、码头等的运输费用。
（2）将开采的原煤自用于连续生产洗选煤的，在原煤移送使用环节不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售原煤。视同销售行为：①开采原煤——加工为洗选煤——销售：——按销售洗选煤纳税；②开采原煤——自用于其他方面：——按视同销售原煤纳税；③开采原煤——加工为洗选煤——自用：——按视同销售洗选煤纳税。
应纳税额的计算
2.纳税人将其开采的原煤加工为洗选煤：
（1）洗选煤对外销售：
　　洗选煤应纳税额=洗选煤销售额×折算率×适用税率
　　洗选煤销售额包括洗选副产品的销售额，不包括洗选煤从洗选煤厂到车站、码头等的运输费用。
（2）洗选煤自用的：视同销售洗选煤。
3.原煤及洗选煤销售额中包含的运输费用、建设基金以及随运销产生的装卸、仓储、 港杂等费用应与煤价分别核算，凡取得相应凭据的，允许在计算煤炭计税销售额时予以扣减。
4.纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，应当分别核算；未分别核算的，按洗选煤对外销售计算缴纳资源税。
应纳税额的计算
原油、天然气资源税计算
　　对开采稠油、高凝油、高含硫天然气、三次采油的陆上油气田企业及低丰度油气资源，根据上年符合上述减税规定的原油、天然气销售额占其原油、天然气总销售额的比例，确定资源税综合减征率和实际征收率，计算资源税应纳税额。
　　综合减征率＝∑（减税项目销售额×减征幅度×6%）÷总销售额
　　实际征收率＝6%－综合减征率
　　应纳税额＝总销售额×实际征收率
应纳税额的计算
稀土、钨、钼资源税的计税依据
（1）应纳税额的计算为： 应纳税额=精矿销售额×适用税率
纳税人将其开采的原矿加工为精矿销售的，按精矿销售额（不含增值税）和适用税率计算缴纳资源税。纳税人开采并销售原矿的，将原矿销售额（不含增值税）换算为精矿销售额计算缴纳资源税。
（2）精矿销售额的计算公式为： 精矿销售额=精矿销售量×单位价格，精矿销售额不包括从洗选厂到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用。
（3）原矿销售额与精矿销售额的换算。纳税人销售（或者视同销售）其自采原矿的,可采用成本法或市场法将原矿销售额换算为精矿销售额计算缴纳资源税。
其中成本法公式为：精矿销售额=原矿销售额+原矿加工为精矿的成本×（1+成本利润率）
市场法公式为：精矿销售额=原矿销售额×换算比，换算比=同类精矿单位价格÷（原矿单位价格×选矿比）
应纳税额的计算
选矿比=加工精矿耗用的原矿数量÷精矿数量； 原矿销售额不包括从矿区到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用。
（4）纳税人将其开采的原矿加工为精矿销售的，在销售环节计算缴纳资源税。
纳税人将其开采的原矿，自用于连续生产精矿的，在原矿移送使用环节不缴纳资源税，加工为精矿后按规定计算缴纳资源税。
纳税人将自采原矿加工为精矿自用或者进行投资、分配、抵债以及以物易物等情形的，视同销售精矿，依照有关规定计算缴纳资源税。
纳税人将其开采的原矿对外销售的，在销售环节缴纳资源税；纳税人将其开采的原矿连续生产非精矿产品的，视同销售原矿，依照有关规定计算缴纳资源税。
（5）纳税人同时以自采未税原矿和外购已税原矿加工精矿的，应当分别核算；未分别核算的，一律视同以未税原矿加工精矿，计算缴纳资源税。
应纳税额的计算
（6）关于共生矿、伴生矿的纳税：与稀土共生、伴生的铁矿石，在计征铁矿石资源税时，准予扣减其中共生、伴生的稀土矿石数量。
（7）几种特殊情形的征收管理 ：
①纳税人同时以自采未税原矿和外购已税原矿加工精矿的，应当分别核算；未分别核算的，一律视同以未税原矿加工精矿，计算缴纳资源税。
②纳税人将其开采的原矿加工为精矿销售的，在销售环节计算缴纳资源税。
③开采的原矿—连续生产精矿—销售—按精矿计算缴纳资源税；
④自采原矿—加工为精矿—自用或投资、分配、抵债以及以物易物等—视同销售精矿；
⑤开采的原矿—对外销售—按销售原矿缴纳资源税；
　　开采的原矿—连续生产非精矿产品—视同销售原矿。
应纳税额的计算
（二）从量定额的税额计算
应纳税额=课税数量×适用的单位税额
代扣代缴税额=收购的未税矿产品数量×适用的单位税额
（二）销售数量
1.基本规定：纳税人开采或生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。
2.特殊情形：纳税人不能准确提供应税产品销售量的，以应税产品的产量或主管税务机
关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的课税数量。
3.以液体盐加工固体盐的。纳税人以液体盐加工固体盐，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。如果纳税人以外购的液体盐加工固体盐，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予在其应纳固体盐税额中抵扣。
税收优惠
　一、减征、免征规定
（一）纳税人开采或生产应税产品，自用于连续生产应税产品的，不缴纳资源税；自用于其他方面的，视同销售缴纳资源税。
（二）有下列情形之一，减征或免征资源税：
1.开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。
2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。
3.国务院规定的其他减税、免税项目。
税收优惠
二、原油、天然气资源税优惠政策
　　1.对油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气免征资源税。
　　2.减征40%：对稠油、高凝油和高含硫天然气。
　　3.减征30%：对三次采油、深水油气田
　　4.减征20%：对低丰度油气田。
三、煤炭资源税的税收优惠
　　1.减征30%：对衰竭期煤矿开采的煤炭。
　　2.减征50%：对充填开采置换出来的煤炭。
　　其他：纳税人同时销售（包括视同销售）应税原煤和洗选煤的，未分别核算或者不能准确提供各自销售额的，一并视同销售原煤计算缴纳资源税。
　　纳税人同时以自采未税原煤和外购已税原煤加工洗选煤的，未分别核算按洗选煤销售额总额计算缴纳资源税。
征收管理
纳税地点
　　1.一般：向应税产品开采地或者生产所在地缴纳。
　　2.跨省开采资源税应税产品：其下属生产单位与核算单位不在同一省（自治区、直辖市），对其开采的矿产品，一律在开采地或者生产地纳税。
　　3.扣缴义务人代扣代缴的资源税：向收购地主管税务机关缴纳。
　　4.海洋原油、天然气资源税：向国家税务总局海洋石油税务管理机构缴纳。
三、纳税期限
　　（一）按日、按月；以1个月为一期纳税的，期满之日起10日内申报纳税；
　　（二）不定期开采矿产品的纳税人，可以按次计算缴纳资源税。
　　（三）以1日、3日、5日10日或15日为一期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起10日内申报纳税并结清上月税款。
02
第二节 土地增值税
纳税义务人
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。
二、征税范围
（一）基本征税范围
土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。
【提示】
1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易；
2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。
征税范围
（一）征税范围的一般规定（三把标尺)
标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税。
标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。
标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。
1.标准之一：只对转让国有土地使用权
具体又体现以下三点：
（1）国有土地使用权征税；集体土地使用权不得买卖。
（2）土地出让，一级市场，不征税。
（3）土地转让，土地二级市场，征税。
2.标准之二：产权必须发生转移
土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。
3.标准之三：强调房产转移要“有偿”
转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。
征税范围
征税范围的具体规定
经济行为 征免范围的确认
房地产的出租 由于产权权属不变更，不属于土地增值税的征税范围
房地产的抵押 抵押期间不征收土地增值税，抵押期满后，看是否转移
房地产的交换 对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税
合作建房 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税
房地产的评估增值 没有发生房地产权属的转移，房屋产权所有人、土地使用权所有人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围
国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物 国家收回或征用，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税
房地产的代建房行为 对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围
征税范围
不属于土地增值税的征税范围的情况（不征）
（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（对象有限定，无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值（7）改制重组中，与房开企业无关的投资、整体改建、合并、分立，将房地产转移到被投资企业、改建后企业、合并分立后企业（新增）
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）国家征用收回的房地产（4）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（5）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的
税率
土地增值税四级超率累进税率表
级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 不超过50%的部分 30 0
2 超过50%～100%的部分 40 5
3 超过100%～200%部分 50 15
4 超过200%的部分 60 35
计税依据——转让房地产增值额的确定
（一）收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。
【解释1】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
【解释2】对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
计税依据——转让房地产增值额的确定
（二）扣除项目及其金额
转让项目的性质 扣除项目 具体内容
转让土地（卖地） 扣除项目（2项） 1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让房地产有关的税金
新建房屋（卖新房） 房地产企业（5项） 1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目
非房地产企业（4项）
存量房屋（卖旧房） 扣除项目（3项） 1.房屋及建筑物的评估价格评估价格=重置成本价×成新度折率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用3.转让环节缴纳的税金
新建房转让——房地产企业扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额（买地的钱）
指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用之和。
按国家统一规定缴纳的有关费用是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
【解释】取得土地使用权所支付的金额，可以有三种形式：
（1）以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
（2）以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金；
（3）以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
土地支付金额的配比：
实际扣除土地金额=取得土地使用权所支付的金额×（已开发土地/全部土地）×（已售房/全部房）
新建房转让——房地产企业扣除项目
2.房地产开发成本
（1）土地征用及拆迁补偿费
主要包括土地征用费、大市政配套费、耕地占用税、拆迁补偿支出、安置支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（2）前期工程费
指项目开发前期发生的水文、地质、勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（3）建筑安装工程费
指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
新建房转让——房地产企业扣除项目
（4）基础设施费
指在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（5）公共配套设施费：指开发项目内发生的公共配套设施支出。
（6）开发间接费用：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费等。（非房地产开发费用）
房开成本的配比：实际扣除开发成本=所有的房地产开发成本×（已售房/全部房）
新建房转让——房地产企业扣除项目
3.房地产开发费用（区分企业所得税的期间费用）
房地产开发费用是指与房地产有关的销售费用、管理费用、财务费用。分两种情况确定扣除（标准扣除法，而不是实际扣除法）
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）。
（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。
新建房转让——房地产企业扣除项目
【解释】房地产开发费用计算中还须注意六个问题：
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；利息的上浮幅度是指银行贷款利率是在基准利率上上浮。
②对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
③提供金融机构证明，分摊利息支出。
④全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。即：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
⑤房地产开发企业既有金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用扣除时不能同时适用两种办法。
⑥土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
房开费用的配比（包括单独利息）：实际扣除开发费=所有的房地产开发费用×（已售房/全部房）
新建房转让——房地产企业扣除项目
4.与转让房地产有关的税金
【解释1】（转让税金）土地增值税计算扣除的税金，是指与转让地产项目有关的税金，与转让地产项目无关的税金不得扣除。
（项目税金）土地增值税计算扣除的税金，是指与地产项目相关的税金，而不是地产企业的相关税金。
【解释2】土地增值税，以项目为单位进行征收
企业状况 可扣除税金 详细说明
房地产开发企业 城建税和教育费附加 由于印花税（0.5‰）包含在管理费用中，故不能在此单独扣除
非房地产开发企业 （1）印花税 （2）城建税和教育费附加 印花税税率0.5‰（产权转移书据）
新建房转让——房地产企业扣除项目
5.财政部确定的其他扣除项目
从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
加计扣除费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×20%
【解释】房地产开发企业代收费用的处理：
1.对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；
2.对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
存量房地产转让项目的扣除
1.房屋及建筑物的评估价格。
即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
3.转让环节缴纳的税金（营业税及附加、印花税）。
【解释1】注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。
【解释2】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
存量房地产转让项目的扣除
【解释3】纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。（实际的一年）
【解释4】契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除；如果销售旧房并按提供旧房发票计算土地增值税的可以作为税金扣除，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。
应纳税额计算
土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额
应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
计算时注意分步骤列式计算：
第一步，确定应税收入；
第二步，确定扣除项目；
第三步，计算土地增值额；
第四步，计算增值额占扣除项目金额的百分比，确定适用税率和速算扣除系数；
第五步，计算应纳税额。
应纳税额的计算
1.增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
2.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
3.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
4.增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
应纳税额的计算
特殊售房方式应纳税额的计算方法：
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。
按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为：
扣除项目金额=扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积）
税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。
（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
（四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
（五）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
征收管理
一、申报纳税程序
根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。
二、房地产开发企业土地增值税清算管理
（一）土地增值税的清算条件：
1.符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
2.符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。
征收管理
（二）清算时相关问题的处理
1.土地增值税清算时收入的确认
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.房地产开发企业未支付的质量保证金，扣除项目金额的确定
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
3.房地产开发费用的扣除（同前面规定）
4.房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费：房地产开发企业逾期开发缴纳土地闲置费不得扣除。
征收管理
5.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
6.拆迁安置费的扣除规定：
（1）本地安置：房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。（计算）
（2）异地安置：开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置：货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
征收管理
7.关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
8.土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
土地增值税清算审核：主要是审核各项扣除要各归其位，不能张冠李戴。
征收管理
（三）清算审核方法
1.非直接销售和自用房地产的收入确定
（1）房地产开发企业将开发的产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
（2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未产生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
2.公共设施处理原则：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
征收管理
（四）土地增值税的核定征收
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
核定征收率原则上不得低于5%。
（五）清算后再转让房地产的处理
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

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