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项目六、其他税种实务
04 土地增值税实务
　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。
土地增值税
　一、纳税义务人
　土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
不论自然人、法人；不论经济性质；不论内资与外资、中国公民与外籍个人；不论部门。
【例题·多选题】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有（　）。
　　A.建造房屋的施工单位
　　B.中外合资房地产公司
　　C.转让国有土地的事业单位
　　D.房地产管理的物业公司
例题
答案：BC
　二、征税范围
　 　（一）基本征税范围
　　土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。
基本征税范围 不属于征税范围
1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3.存量房地产的买卖。 1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；
2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。
　二、征税范围
　（二）具体事项征税的规定
有关事项 是否属于征税范围
1.继承、赠予 （1）继承；不征（无收入）
（2）赠予：公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠予，征
2.出租 不征（无权属转移）
3.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征
4.房地产交换 单位之间换房，征；个人之间互换自有住房，免征
　二、征税范围
　（二）具体事项征税的规定
有关事项 是否属于征税范围
5.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征
6.代建房 不征（无权属转移）
7.重新评估 不征（无收入）
　【例题·单选题】下列行为中，应征收土地增值税的是（　）。
　　A.转让国有土地使用权
　　B.不涉及产权转移的房屋抵押
　　C.事业单位闲置房屋对外出租
　　D.出让国有土地使用权
例题
答案：A
　【例题·单选题】根据土地增值税的相关规定， 属于土地增值税征税范围的是（ ）。
　　A.房地产的继承
　　B.房地产重新评估
　　C.房地产出租
　　D.合作建房后转让
例题
答案：D
【例题·单选题】下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（　）。
　　A.县城居民之间互换自有居住用房屋
　　B.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让
　　C.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
　　D.房地产公司出租高档住宅
例题
答案：B
　
三、税率——四级超率累进税率（需记忆）
　四、应收税入和扣除项目
　属于征收范围的收入，包括货币收入、实物收入、其他收入；该收入不含增值税。
（一）应税收入的确定
　（二）扣除项目的确定
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质 扣除项目
（1）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目
　三、扣除项目的确定
计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分：
转让项目的性质 扣除项目
（2）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
3.转让环节缴纳的税金
　 （1）对于新建房地产转让，可扣除：
　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：
　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；
　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（包含契税）。
　【提示1】逾期开发缴纳的土地闲置费，不得扣除。
　【提示2】取得土地使用权后分期开发、且已开发项目部分出售——配比扣除：
　　分摊地价款＝取得土地使用权总支出×此开发项目土地面积％×出售项目建筑面积％
　 （1）对于新建房地产转让，可扣除：
　2.房地产开发成本
是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：
　　（1）土地征用及拆迁补偿费
　　（2）前期工程费
　　（3）建筑安装工程费（施工费）
　　（4）基础设施费
　　（5）公共配套设施费
　　（6）开发间接费用等
【例题·计算题】某房地产开发公司，2021年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发和销售情况如下：
　　（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为8000万元，该公司按5%税率缴纳了契税。
　　（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
　　（3）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
例题
　要求：
（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
例题
　（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
　　 扣除的土地使用权支付金额＝[8000+8000×5%]×（20000÷25000）＝6720（万元）
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
　　扣除的开发成本＝12000×（20000÷25000）＝9600（万元）
例题
　 3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用
　 【提示】既不同于会计、也不同于企业所得税的费用扣除，关键取决于财务费用中的利息处理：
（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：
　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
　　【利息据实扣除注意三点】
　　①提供金融机构证明；
　　②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；
　　③不包括加息、罚息。
　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用
　　（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：
　　房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
　　（3）特殊：
　　①全部使用自有资金，没有利息支出的，按照（2）扣除；
　　②房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）两种办法。
　　（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
　　【总结】“开发费用”扣除——取决于“利息支出”
　　（1）利息单独扣除：　
　　（2）利息不单独扣除：
　　开发费用＝（地价款＋开发成本）×10%以内
例题·计算题】依前例，假设该项目发生开发费用1800万元，其中利息支出900万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。假设利息支出不能提供金融机构贷款证明，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%。
例题
由于利息支出不能按转让房地产项目计算分摊，允许扣除的开发费用＝（地价款＋开发成本）×10%
　　＝（6720＋9600）×10%＝1632（万元）
　 　4.与转让房地产有关的税金
　房地产开发企业：扣“两税两费”（城建税、印花税、教育费附加、地方教育附加）
　　【提示1】增值税为价外税，不在计税收入中，不得扣除；但必须先计算增值税（一般计税、简易计税）。
　 5.财政部规定的其他扣除项目
　　5.财政部规定的其他扣除项目
　　（1）从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：
　　（2）加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%
【例题·多选题】房地产开发企业涉及开发项目相关的支出，应准予扣除的项目有（　）。
　　A.开发项目的排污费
　　B.开发项目的公共配套设施费
　　C.土地拆迁补偿款
　　D.逾期还款支付的罚息
例题
答案：ABC
【例题·多选题】房地产开发公司支付的下列相关税费，可列入加计20%扣除范围的有（　）
　　A.支付建筑人员的工资福利费
　　B.占用耕地缴纳的耕地占用税
　　C.销售过程中发生的销售费用
　　D.开发小区内的道路建设费用
例题
答案：ABD
　 （2）对于存量房地产转让，可扣除
1.房屋及建筑物的评估价格。
　　即：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
　　评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
　 　【解析】重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、层次、结构、建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。
　 （2）对于存量房地产转让，可扣除
　 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
　 3. 转让环节缴纳的税金（“两税两费”：印花税、城建税、教育费附加、地方教育附加）
　 【特殊规定】
　1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：
　　旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
扣除项目金额＝发票所载金额×（1＋年限×5％）
　　计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
　 【特殊规定】
　2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
　　3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。
【考题·单选题】位于县城的某商贸公司2021年5月销售一栋旧办公楼，取得含增值税的全部售价1020万元，缴纳印花税0.5万元，因无法取得评估价格，公司提供了购房发票，该办公楼购于2016年2月，购价为600万元，缴纳契税18万元。该公司销售办公楼计算土地增值税时，可扣除项目金额的合计数为（　）万元。（增值税采用简易计税方法计税）
　　A.738.7
　　B.770.41
　　C.770.5
　　D.760.1
例题
答案：C
销售旧的办公楼需要交增值税=（1000－600）×5%=20＝（1020－600）÷（1＋5％）×5％＝20（万元），
附加税费＝20×（5％＋3％＋2％）＝2（万元）；
因为无法取得评估价格，所以按照购房发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％扣除，600×（1＋5×5％）＝750（万元）；
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数，可以扣除的金额合计＝750＋（2＋18＋0.5）＝770.5（万元）。
例题
答案：C
　
　 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
　　一般计算步骤：
　　1.扣除项目合计＝∑5/4/3/2/1
　　2.土地增值额＝应税收入－1
　　3.增值率＝土地增值额2÷1（找税率）
　　4.应纳税额＝2×税率－1×速算扣除系数
　　　　↓
　　企业所得额中扣除
　五、应纳税额的计算
　【例题·计算问答题——新建项目】
　　某房地产开发企业注册地在甲市，2020年5月对其在乙市开发的一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关资料如下：
　　（1）2019年3月以24000万元竞得国有土地一宗，并已按规定缴纳契税。
　　（2）2019年4月起，对受让土地进行项目开发建设，发生房地产开发成本15000万元，开发费用6400万元。
　　（3）银行贷款凭证显示归属于该项目利息支出3000万元。
例题
　（4）2020年4月整体转让该项目，取得不含税收入75000万元。
　　（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，当地省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为5%，计算土地增值税允许扣除的有关税金及附加共计360万元。　要求：根据上述资料， 按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。
　（1）计算土地增值税时该项目允许扣除的取得土地使用权支付的金额。　
（2）计算土地增值税时该项目允许扣除的开发费用金额。
（3）计算土地增值税时该项目允许扣除项目金额的合计数。
（4）计算该项目应缴纳的土地增值税额。
例题
允许扣除土地使用权支付的金额＝24000+24000×5%＝25200（万元）
允许扣除的开发费用＝3000＋（25200＋15000）×5%＝5010（万元）
其他扣除项目＝（25200＋15000）×20%＝8040（万元）
允许扣除项目金额的合计数＝25200+15000+5010＋+360+8040＝53610（万元）
　增值额＝75000－53610＝21390（万元）
增值率＝21390÷53610×100%＝39.9% ，
适用税率30%，速算扣除系数为0
应缴纳的土地增值税税额＝21390×30%＝6417（万元）
例题
【例题·计算问答题——存量项目】某药厂2018年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元 ，成新度折扣率为60%，允许扣除的有关税金及附加1356万元。
例题
评估价格=16 000×60% =9600（万元）
允许扣除项目金额的合计=9600+6000+1356=16956（万元）转让办公楼的增值额=24000 - 16956 =7044（万元）
　增值率 =7044÷16956×100% =41.54%
　应纳土地增值税=7044×30% =2113.2（万元）
例题
【例题·单选题】对房地产开发公司进行土地增值税清算时，可作为清算单位的是（　）。
　　A.规划申报项目
　　B.审批备案项目
　　C.商业推广项目
　　D.设计建筑项目
例题
答案：B
　六、税收优惠
（一）建造普通标准住宅的税收优惠
　　纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
　　【提示】20%是起征点，不到不征。
　　
　六、税收优惠
（二）因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产，免征土地增值税。
　（三）因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。
　 （四）对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
　（五）补充：个人销售住房，暂免征收土地增值税（2008年11月1日起）。
　 　七、征收管理
（一）完善土地增值税的预征办法
　　对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。
　 （二）纳税地点：
　　法人纳税人：房地产所在地。
　　自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地
Presented by XiaoHong-Chen
谢谢您的聆听！

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