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(共53张PPT)
项目六、其他税种实务
05 耕地占用税实务
　一、纳税义务人
　 　（一）纳税人：耕地占用税的纳税义务人，是占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人。
　 　【提示】临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税。
　二、征税范围
　 　包括占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。
二、征税范围
　　【解析1】耕地包括菜地、园地（含花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地）、林地、草地、养殖水面（人工开挖的、天然的）、渔业水域的滩涂。
　　【解析2】建设直接为农业生产服务的生产设施占用上述农用地的，不征收耕地占用税。
【例题·多选题】根据耕地占用税有关规定，下列各项土地中属于耕地的有（　）。
　　A.果园
　　B.花圃
　　C.茶园
　　D.菜地
例题
答案：ABCD
　三、税率
　
　　1.实行地区差别定额税率：每平方米5～50元。
　 2.加收：
　　（1）在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，提高耕地占用税的适用税额，但提高的部分不得超过确定适用税额的50%；
　　（2）占用基本农田的，应当按照适用税额加征150%。
　四、应纳税额的计算
　 （二）计税依据及应纳税额的计算
　　应纳税额＝实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。
　 　2.按150%征收耕地占用税的：
　　应纳税额＝应税土地面积×适用税额×150%
　五、税收优惠
免征 （1）军事设施占用耕地
（2）学校、幼儿园、社会福利机构、医院占用耕地
（3）新增：农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准内新建自用住宅。
减征 （1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税
（2）新法规定：农村居民在规定用地标准以内占用耕地新建自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税；其中农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。
　六、征收管理
　
1.纳税义务发生时间：
　　（1）一般规定：纳税人收到自然资源主管部门办理占用耕地手续书面通知的当日。
　　（2）纳税人改变原占地用途，需要补缴耕地占用税的，为改变用途当曰，即：①经批准改变用途的，为纳税人收到批准文件的当日；②未经批准改变用途的，为自然资源主管部门认定纳税人改变原占地用途的当日。
　　2.纳税期限：自纳税义务发生之曰起30日内。
　　3.纳税申报地点：耕地所在地。
　【例题·单选题】下列项目占用耕地，可以直接免征耕地占用税的是（ ）。
　　A.军事设施
　　B.机场跑道
　　C.港口码头
　　D.铁路线路　
例题
答案：A
　 【例题· 多选题 】下列项目中，占用耕地需要缴纳耕地占用税的有（　）。
　　A.运煤专用铁路
　　B.军用侦察观测站
　　C.城区机动车道
　　D.学校教职工住房
例题
答案：ACD
06 房产税实务
　房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
房产税
　一、纳税义务人
　 （一）纳税义务人
　　房产税的纳税义务人是征税范围内的房屋产权所有人，包括国家所有和集体、个人所有房屋的产权所有人、承典人、代管人或使用人三类。
　 　具体包括：
　 1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
　　2.产权出典的，由承典人纳税。
　　3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.无租使用其他房产的，由房产使用人纳税
【例题·单选题】下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（ ）。
A、房屋出租的由承租人纳税
B、房屋产权出典的由出典人缴纳
C、房屋产权未确定的暂不缴纳房产税
D、无租使用房产管理部门的房产由使用人代为缴
例题
答案：D
　二、征税范围
　 征税对象——房产
　　【提示】与会计上的“固定资产——房屋建筑物”不完全一致。
　　1.与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税。
　　2.独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。
　　3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
二、征税范围
　 （三）征税范围
　　　只涉及城市、县城、建制镇和工矿区（统称为城镇）的经营用房屋。房产税的征税范围不包括农村。
【例题·单选题】（下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（　）。
　　A.农村的居住用房
　　B.建在室外的露天游泳池
　　C.个人拥有的市区经营性用房
　　D.尚未使用或出租而待售的商品
例题
答案：C
【例题·单选题】下列房屋及建筑物中， 属于房产税征税范围的是（　）。
　　A.加油站的遮阳棚
　　B.建在室外的露天游泳池
　　D.农村的居住用房
　　D.位于市区的经营性用房
例题
答案：D
　三、税率
计征方法 税率 适用范围
从价计征 1.2％ 经营自用
从租计征 12％ 单位经营出租
4％ 个人出租住房，不区分用途
企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房
四、应纳税额计算
（一）计税依据
　　1.从价计征——计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定。
　　【解析1】房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
　　【解析2】房产原值包括与房屋不可分割的附属设施。如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等。
　　【解析3】纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
　 　需要注意的特殊问题：
　第一、以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：
　　（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；
　　（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。
　【例题·单选题】甲公司以自己房产投资联营，甲公司参与投资利润分红、共担风险的，计算应纳房产税的计税依据是（　）。
　　A.房产原值
　　B.房产余值
　　C.房产现值
　　D.房产残值
例题
答案：B
【例题·单选题】某公司2019年购进一处房产，2020年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入l60万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2020年应缴纳的房产税为（　）万元。
　　A.21.2
　　B.27.6
　　C.29.7
　　D.44.4
例题
答案：B房产税＝160×12%＋3000×（1－30%）×1.2%÷12×4＝27.6（万元）
　 　需要注意的特殊问题——融资租赁：
税法要素 税法规定
①纳税人 租赁期内房产的承租人
②计税依据 房产余值
③纳税义务发生时间 融资租赁合同约定开始日的次月起；
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起缴纳房产税
　 　需要注意的特殊问题：
　 　第三、居民住宅区内业主共有经营性房产
　　由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中：
　　（1）自营的：依照房产原值减除10%-30%后的余值计征；
　　（2）出租的：依照租金收入计征。
　 　需要注意的特殊问题：
　 　第四、地下建筑物房产税规定
　　 1.凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
　 　2.对不同用途的独立地下建筑物房产税的减征：
　　（1）工业用途房产：房屋原价的50～60%作为应税房产原值
　　（2）商业和其他用途房产:房屋原价的 70～80%作为应税房产原值
　 　需要注意的特殊问题：
　 　3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
例题·计算题】某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一独立的地下建筑物改为地下生产车间，2020年4月投入使用，停车场原值100万元，地下建筑物原价200万元，该企业所在省财政和地方税务部门确定地下建筑物的房产原价的折算比例为50%，房产原值减除比例为30%。该企业以上两处地下建筑物2020年4月至12月份应缴纳房产税。
例题
应缴纳房产税=（100+200×50%）×（1－30%）×1.2%×9÷12＝1.26（万元）
　四、应纳税额计算
　2.从租计征——计税依据为房产租金收入
【解析1】如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。
　【解析2】对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
　【解析3】出租的地下建筑，按照租金收入计算征收房产税。
【例题·单选题】下列经营性房产中，应从租计征房产税的是（　）。
　　A.以融资租赁方式出租的房产
　　B.处于免收租金期间内的出租房产
　　C.收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产
　　D.居民住宅区内业主共有从事自营业务的经营性房产
例题
答案：C
【例题·单选题】下列情形中，应该从价计征房产税的是（ ）。
　　A.单位出租地下人防设施的
　　B.以劳务为报酬抵付房租的
　　C.个人出租房屋用于生产经营的
　　D.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的
例题
答案：D
【例题·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（　）。
　　A.以融资租赁方式租入的房屋
　　B.以经营租赁方式租出的房屋
　　C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋
　　D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋
例题
答案：BD
　 （三）应纳税额的计算
计税方法 计税依据 税　率 税额计算公式
从价 计征 房产计税余值 （原值扣除10%－30%） 1.2% 全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%
工业用地下建筑 按原价的50—60%计算余值 1.2% 房产原值×（50—60%）× [1－扣除比例]×1.2%
商业和其他用地下建筑 按原价的70—80%计算余值 1.2% 应税房产原值×（70—80%）×[1-扣除比例]×1.2%
从租 计征 房屋租金 12%（个人为4%） 全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）
【案例·单选题】王某拥有两套住房，价值分别为100万元和150万元，2021年初，王某将价值150万元的住房出租给他人用于居住，年租金5万元（不含增值税），房产税的扣除比例为 20%，则王某2021年应缴纳的房产税是（　）元。
A.1161.90 B.2000
C.10800 D.1171.43
例题
答案：B
应纳房产税＝50000×4%＝2000（元）
【案例·单选题】某市政府有办公用房一栋，账面房产价值4000万元。2021年1月1日将其中的1/4对外出租，当年取得租金不含税收入120万元。已知该地区计算房产余值时减除比例为30%，则该市政府当年应纳房产税为（　）万元。
A.13.94 B.39.14
C.39.60 D.14.40
例题
答案：B
应纳房产税＝120×12%＝14.40（万元）
　五、税收优惠
　　1、国家机关、人民团体、军队自用的房产。
　　2.由国家财政部门拨付事业经费的单位，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术等事业单位所有的，本身业务范围内自用的房产。
　　3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。
　　4.个人所有非营业用的房产免征房产税。
　　个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积多少，一律免征房产税。
　　【提示】对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
　五、税收优惠
　 　5.经财政部批准免税的其他房产：3项
　　（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。
　　（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税。
　　包括企业、自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房等。
　　（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。
　五、税收优惠
　 8.★企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，免征房产税。
　 9.★经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
　　10.★纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。
　五、税收优惠
　 11.★凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚、办公室、食堂等临时性房屋，无论是施工企业自建还是基建单位出资建造交施工企业使用，在施工期间一律免征房产税。工程结束后，交还或低价转让给基建单位，从基建单位接收的次月起，依照规定缴纳房产税。
　　12.★纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分分别征收或免征房产税。
　　13.★为高校学生提供住宿服务，按照国家规定的收费标准收取住宿费的高校学生公寓免征房产税。
　五、税收优惠
　 　14.★对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税。
　　【提示】与城镇土地使用税免税一致。
　五、税收优惠
　 　15.★对由财政部门拨付事业经费的文化事业单位转制为企业的，自转制注册之日起5年内对其自用房产免征房产税。
　　2018年12月31日之前已完成转制的企业，自2019年1月1 日起，对其自用房产可继续免征5年房产税。
　　16.★房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。　　
　五、税收优惠
　 17.★对商品储备管理公司及直属库自用的、承担商品储备业务的房产免征房产税。
　　18.★为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自用或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产，免征房产税。
　五、税收优惠
　 19.★纳税人及其全资子公司从事大型民用客机发动机、中大功率民用涡轴涡浆发动机研制项目自用的科研、生产、办公房产，免征房产税。
　　20.★各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减征房产税。
　　【提示】纳税人已享受房产税其他优惠政策的，可叠加。
【例题·多选题】 下列房屋中，免征房产税的有（　）。
　　A.居民个人出租的住房
　　B.公园管理部门自用的办公用房
　　C.按政府规定价格出租的廉租住房
　　D.实行全额预算管理的学校出租给企业使用的办公用房
例题
答案：BC
　六、征收管理
　 （一）纳税义务发生时间
　　重点是：纳税义务发生时间——当月与次月区分
房产用途 纳税义务发生时间
将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起
自行新建房屋用于生产经营 从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋 从办理验收手续之次月起（此前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起）
　四、征收管理
房产用途 纳税义务发生时间
纳税人购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起
购置存量房 自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
纳税人出租、出借房产 自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房 自房屋使用或交付之次月起
其他 因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末
【例题·多选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（　）。
　　A. 纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税
　　B. 纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税
　　C. 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税
　　D. 房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税
例题
答案：ACD
　六、征收管理
　 　（二）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。
Presented by XiaoHong-Chen
谢谢您的聆听！

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