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项目六 财产税
2024/2/29
2
财产税
1.1 土地增值税
1.2 契税
1.3 房产税
1.4 土地使用税
1.5 车船税
1.1土地增值税税法律制度
【征税范围】
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权征收的一种税。
要点注意：A国有并非集体所有
B转让并非出让
C土地使用权及其地上附着物产权转让
含土地使用权转让、地上附着物产权转让以及二者一同转让。
D有偿转让，继承和无偿赠与不征税。
对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。具体地，下列房地产赠与行为不征土地增值税：
个人 直系亲属
个人
单位、个人
继承
赠与
通过非营利团体、国家机关
教育、民政及
其他福利、公益
事业
直系亲属与承担
直接赡养义务人
不纳土地增值税
不纳增值税
不纳土地增值税纳增值税
【征税范围】
【征税范围】
视同有偿转让房地产，纳土地增值税：
房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
【征税范围】
属于征税范围，但享受减免税的：
（1）个人之间互换自有居住用房地产，免征税。
（2）居民个人转让住房免征土地增值税。
（3）合作建房分房自用免税。
（4）企业改制重组转让房地产免税。
（5）国家依法征用收回的房地产，免税。
（6）房地产进行投资、联营的土地增值税处理
一般企业
投资、联营
一般企业
一般企业
一般企业
投资、联营
房地产
开发企业
房地产
开发企业
投资、联营
一般企业
纳增值税、
免土地增值税
纳增值税、
纳土地增值税
【征税范围】
【征税范围】
不属于征税范围的：
（1）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
（2）房地产出租、抵押、评估增值、代建房，产权未发生转移，不征收土地增值税。
【征税范围】
根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是( )。
　　A.甲企业将自有厂房出租给乙企业
　　B.丙企业转让国有土地使用权给戊企业
　　C.某市政府出让国有土地使用权给丁房地产开发商
　　D.戊软件开发公司将闲置房屋通过民政局捐赠给养老院
　　
【答案】B
土地增值税税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
增值额=收入总额—扣除项目金额
步骤：
1．确定房地产转让收入 2．确定允许扣除项目金额
3．计算增值额 4．计算增值额与扣除项目金额的比率
5．根据税率表确定税率及速算扣除系数 6．计算应纳税额
【应纳税额计算】
收入总额的确定：不含增值税收入
1.一般情况收入确定：
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益（比如以房抵材料款、以房换房、以房抵息等）。
2.房地产开发企业视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定
（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定
【应纳税额计算】
取得土地使用权的成本 地价款及相关费用和税金（包括契税）
房地产开发成本含装修成本 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
房地产开发费用 利息+（地价款+房地产开发成本）×5%以内
（地价款+房地产开发成本）×10%以内
相关税金 城市维护建设税、因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加、印花税（除开发商）
加计扣除（限于开发商） （地价款+房地产开发成本）×20%
【应纳税额计算】——新建房转让扣除项目
不包括超过标准利息、加息、罚息
注意：（1）开发费用计算方法选择的依据是：
能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明。
（2）利息金额：
利息率不超过金融机构上浮幅度，不超过商业银行同类贷款利率，不包括加息和罚息。
利息金额资本化的，要从开发成本中剔除。
【应纳税额计算】
（3） 与转让房地产有关的税金不包括增值税。包括城市维护建设税和教育费附加，反能够按项目准确计算的，允许据实扣除；分不能按清算项目准确计算的，则按清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
（4）因逾期开发缴纳的土地闲置费，不得作为房地产开发成本扣除。
【应纳税额计算】
（5）房地产开发企业或物业管理部门实际占有或适用的配套设施建造成本，不得作为公共配套设施费计入开发成本。
【应纳税额计算】
某房地产开发公司2016年5月出售房地产老项目（增值税采取简易计税办法），取得销售收入(不含税)3 000万元。已知该公司为取得土地使用权支付金额250万元；取得土地使用权时支付契税7.5万元；开发成本共计1 020万元；销售楼房时签订相关合同，并按规定缴纳了有关税金；该房地产开发企业为该工程从银行贷款，发生利息支出28.75万元（其中包括贷款逾期加收的罚息0.75万元），可按项目分摊并能够提供符合规定的凭证。已知房地产开发费用扣除比例为5％。
要求：根据所给资料计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。
【应纳税额计算】
解答：销售收入=3000（万元）
扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额=257.5（万元）
开发成本=1020（万元)
开发费用=28.75－0.75＋（257.5＋1 020）×5%=91.875（万元）
税金及附加=3 000×5%×（7%＋3%）=15（万元）
加计扣除金额=（257.5＋1 020）×20%=255.5（万元）
扣除项目合计=257.5＋1 020＋91.875＋15＋255.5=1 639.875（万元）
增值额=3 000－1 639.875=1 360.125（万元）
增值额占扣除项目金额之比=1 360.125÷1 639.875×100%=82.94%
适用40%税率，速算扣除系数为5%。
应纳税额=1 360.125×40%－1 639.875×5%=544.05-81.99375=462.05625（万元）
【应纳税额计算】
转让旧房能提供评估价格的 旧房及建筑物的评估价格=重置价×成新度折扣率
支付的地价款及相关费用（ 须有凭证）
转让环节缴纳的税金及评估费用
不能提供评估价格但能提供购房发票的 购房发票所载金额
加计扣除金额=购房发票所载金额×5%×购买年度起至转让年度止的年数（满12月为一年，超1年，未满12个月但超过6个月，可以视同1年）
城市维护建设税、印花税、教育费附加以及购房时的契税
不含购买时支付的契税
【应纳税额计算】——转让存量房扣除项目
甲公司转让一幢位于城区的旧写字楼，原造价1500万元，已提折旧800万元。经房地产评估机构评定其重置成本为2000万元，成新度折扣率为七成，转让价格3000 万元，支付有关税费500万元，甲公司应纳土地增值税为( )。
A.90万元 B.500万元 C.215万元 D.345万元
【应纳税额计算】——转让存量房
【应纳税额计算】——转让存量房
评估价格=重置成本×成新度折扣率=2000×70%=1400(万元)，
扣除项目金额 =1400+500=1900(万元)，
增值额=3000-1900=1100(万元)，
增值率=1100÷1900=58%，
适用税率为40%，
应纳土地增值税=1100×40%-1900 ×5%=345(万元)
【应纳税额计算】——转让存量房
按照规定，纳税人转让旧房的，在计算增值额时，可以作为扣除项目金额的有（ ）。
A． 房屋及建筑物的评估价格
B． 取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定交纳的有关费用
C． 在旧房转让环节缴纳的税金
D． 发生的管理费用、销售费用、财务费用
1．对建造普通标准住宅的减免税优惠税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%免征土地增值税。
纳税人建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，否则，其建造的普通标准住宅也不得适用该免税规定。
2．对国家征用收回的房地产的减免税优惠。
【税收优惠】
3．自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
4．企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
【税收优惠】
下列各项中，属于土地增值税免税范围的有( )。
A.房产所有人将房产赠与直系亲属
B.个人之间互换自有居住用房地产
C.纳税人建造标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的30%
D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产
【税收优惠】
张某因工作调动于2017年8月将一套80平米的唯一
家庭住房出售，售价100万元。该住房于2012年3
月以60万元的价格购入。下列各项中关于该房屋
出售行为税务处理的表述中，正确的有( )。
　　A.张某免予缴纳增值税
　　B.张某免予缴纳个人所得税
　　C.张某免予缴纳土地增值税
　　D.张某免予缴纳契税
　　
【税收优惠】
【征收管理】
纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，
向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，
房地产开发企业实行“项目登记、按月预交、最终清算、多退少补”的征收方法。
【房地产开发企业的预征及清算】
取得开发项目许可后30日内
办理土地增值税项目登记手续
取得预收房地产收入，在月份终了后10日内
申报预交土地增值税
土地增值税预征计征依据=预收款—应预交增值税税款
土地增值税预征计征依据=预收款—应预交增值税税款
土地增值税预征税额=土地增值税预征计征依据×预征率
【房地产开发企业的预征及清算】
纳税人开发经济适用房，同时符合两个条件的，有纳税人提出书面申请，经主管税务机关核准，可不预征土地增值税（1）经政府计划主管部门批准为经济适用住房
（2）房屋售价不高于政府价格主管部门核准的销售价格。
符合下列情形之一的，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算。
A.直接转让土地使用权的
B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的
C.房地产开发项目全部竣工并完成销售的
【房地产开发企业的预征及清算】
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。纳税人在收到清算通知之日起90日内办理清算手续
（1）. 取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
（2）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余部分已经出租或自用。
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的
（4）省税务机关规定的其他情况。
【房地产开发企业的预征及清算】
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，应在销售的当月按规定进行土地增值税的纳税申报。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×销售或转让面积
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【提示】纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
【房地产开发企业的预征及清算】
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，应在销售的当月按规定进行土地增值税的纳税申报。
扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×销售或转让面积
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积
【提示】纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
【房地产开发企业的预征及清算】
房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：
①依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
②擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；
③虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
④符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；
⑤申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
【房地产开发企业的预征及清算】
1.2 房产税法律制度
【房产税纳税人】
城市
县城
建制镇
工工矿区
开征区域
农村不征
拥有房屋所有权
单位和个人
转租不交
产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人
围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池不纳税
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。
【房产税纳税人】
代管人、使用人纳税的情形：
（1）产权所有人、承典人不在房产所在地
（2）产权未确定或者租典纠纷未解决
使用人纳税的情形：
纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产。
【房产税纳税人】
关于房产税纳税人的下列表述中，不符合法律制度规定的是（ ）。
A.房屋出租的，承租人为纳税人
B.房屋产权所有人不在房产所在地的，房产代管人为纳税人
C.房屋产权属于国家的，其经营管理单位为纳税人
D.房屋产权未确定的，房产代管人为纳税人
【房产税纳税人】
下列建筑物中，需要缴纳房产税的有( )。
A.仓库
B.水塔
C.室外游泳池
D.包含中央空调在内的生产车间
【房产税税额计算】
使用状态 计税依据 税率 税额计算
出租 房产投资取得固定收入 不含增值税租金收入 12%（个人出租住房4%） 租金收入×12%（或4%）
自用 房产投资参与分红、共担风险；融资租赁 房产原值×（1—10%~30%） 1.2% 房产原值×（1—10%~30%） ×1.2%
2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
从2009年12月1日起，对无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依房产余值为计税依据计征房产税。
产权出典的房产，由承典人依照房产的余值为计税依据计征房产税。
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房产原值的确定：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
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从租计征的房产税的计税依据为合同约定的租金收入在合同约定的租赁期限内按月分摊后的价值；合同约定有免租期的，分摊的租赁期限不包含免租期；免租期内，由房屋产权人根据房屋原值按月计算缴纳当月房产税。
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凡到税务机关代开发票的出租房屋纳税人，应当在税务机关代开发票时，按照代开发票金额，一次性缴纳房产税。
【房产税税额计算】
关于房产税的计税依据正确的有( )。
A.融资租赁房屋的，以房产余值计税
B.联营投资房产，共担投资风险的，以房产余值计税
C.出租房产的，以租金计税
D.租入房产的，以租金计税
【房产税税额计算】
某公司2016年购进一处房产，2017年5月1日用于投资联营(收取固定收入，不承担联营风险)，投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30％，该公司2017年应缴纳的房产税为( )。
A.21.2万元
B.27.6万元
C.29.7万元
D.44.4万元
【参考答案】B
【答案解析】160×12％+3000×（1-30％）×4/12×1.2％＝27.6（万元）
【房产税税额计算】
某企业2017年度自有生产用房原值5 000万元，账面已提折旧1 000万元。已知房产税税率为1.2%，当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。该企业2017年度应缴纳的房产税税额为（　）万元。
A.18
B. 33.6
C. 42
D.48
参考答案：C
答案解析：根据规定，从价计征的房产税，以房产余值为计税依据。该企业2013年应缴纳的房产税＝5000×（1-30％）×1.2％＝42（万元）
自用地下建筑物房产税应纳税额的计算公式为：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
应纳税额=应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70％～80％作为应税房产原值
应纳税额=应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
出租的地下建筑，按照出租地上建筑的有关规定计算征收房产税。
【房产税税额计算】
房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【房产税税额计算】
房产税的税收优惠
1．国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。免税房产是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
2．由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。
3．宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
4．个人拥有的非营业用的房产免征房产税。
5.自2016年1月1日至2018年12月31日，对向居民供热而收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按规定征收房产税、城镇土地使用税。
　　
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
6.国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
7.企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税。
享受税收优惠体育场馆的运动场地用于体育活动的天数不得低于全年自然天数的70%。
高尔夫球、马术、汽车、卡丁车、摩托车的比赛场、训练场、练习场，除另有规定外，不得享受房产税、城镇土地使用税优惠政策。
　　
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
8.经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，同时符合下列条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税：
（1）向社会开放，用于满足公众体育活动需要；
（2）体育场馆取得的收入主要用于场馆的维护、管理和事业发展；
（3）拥有体育场馆的体育社会团体、体育基金会及体育类民办非企业单位，除当年新设立或登记的以外，前一年度登记管理机关的检查结论为“合格”。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
9. 房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税；基建工地的临时性房屋免税；
10.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
11.对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。
12.对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
13.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税。
14.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
15.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
16.对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况确定。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
17.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。
享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
【房产税税收优惠】
房产税的税收优惠
18. 自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
【房产税税收优惠】
下列（ ）单位的自用房产，按照房产税规定，可以免征房产税。
A．全日制学校的教学楼
B．个人拥有的房产
C．县财政局办公楼
D．公园内茶社的房产
答案：AC
解析：学校教学用房、国家机关公务用房、个人拥有的非营业用房、公园自用房产免税。个人营业用房和出租用房应纳房产税，公园茶社用房不属于免税范围，应纳税。
【房产税税收优惠】
下列关于房产税税收优惠的表述中，正确的是( )。
　　A.个人拥有的营业用房免征房产税
　　B.村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产，免征房产税
　　C.房屋大修导致连续停用3个月以上的，在房屋大修期间免征房产税
　　D.国家财政部门拨付事业经费的学校自用的房产免税房产税
　　
【房产税税收优惠】
根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不予免征房产税的是( )。
　　A.名胜古迹中附设的经营性茶社
　　B.公园自用的办公用房
　　C.个人所有的唯一普通居住用房
　　D.国家机关对外营业的食堂
　　
【答案】A、D
【房产税税收优惠】
1、将原有房屋用于生产经营的，从生产经营之月起，缴纳房产税。
2、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税；
3、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税；
4、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税；
【房产税征收管理】
5、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税；
6、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税；
7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
【房产税征收管理】
房产税纳税义务截止时间，《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2008]152号）第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
【房产税征收管理】
根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是( )。
A.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税
B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起，缴纳房产税
C.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税
D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税
【房产税征收管理】
某公司办公大楼原值30000万元，2017年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元，当地规定房产税原值减除比例为20%，2017年该公司应缴纳房产税( )
　　A.288万元 B.340万元 C.348万元 D.360万元
　　
【房产税】
【答案】C
　　【解析】应纳房产税=(30000-5000)×(1-20%)×1.2%+5000×(1-20%)×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348(万元)
【房产税】
某企业2017年初自用的房产原值为2000万元，地处市区。2017年2月10日将其整体出售，月底办妥产权转移手续。已知当地政府规定房产计税余值的扣除比例为20%，房产税税率1.2%。2017年该企业应纳房产税（ ）万元。　
A．3.2　 B．19.2　 C．4.8　 D．1.6
答案：A
解析：自用的房产应从价计征，因产权变化而依法终止纳税义务的，应纳税款的计算截至到房产权利发生变化的当月末。题中企业对该房产纳两个月的房产税。应纳税额=2000×（1－20%）×1.2%×2÷12=3.2万元。
【房产税】
1.3契税法律制度
承受房屋、土地权属转移的单位和个人
受让
购买
受赠
换得
国有土地使用权
土地使用权、房产
土地使用权、房产
土地使用权、房产
应纳税额=成交价格×税率
应纳税额=税务机关核定价格×税率
应纳税额=补付价款×税率
3%~5%
成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。
以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。
先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。
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房屋附属设施有关契税政策。对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
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继承土地房屋权属。法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
承受国有土地使用权支付土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。
以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让征税。因此，对以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的行为，应视同土地使用权转让，由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。
出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
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对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
根据《契税暂行条例》规定，下列各项中，属于契税征税对象的有（　）。
　
A.房屋买卖 　B.国有土地使用权出让
C.房屋赠与 　D.农村集体土地承包经营权转移
『正确答案』ABC
下列属于契税纳税义务人的有(　)。
A.土地、房屋抵债的抵债方
B.房屋赠与中的受赠方
C.房屋赠与中的赠与方
D.土地、房屋投资的投资方
根据契税法律制度的规定，下列各项中，不属于契税纳税人的是( )。
　　A.出售房屋的个人
　　B.受赠土地使用权的企业
　　C.购买房屋的个人
　　D.受让土地使用权的企业
　　
【答案】A
甲公司于2017年9月向乙公司购买一处闲置厂房，合同注明的土地使用权价款2000万元，厂房及地上附着物价款500万元，已知当地规定的契约税税率为3%，甲公司应缴纳的契约税税额为（ ）万元。
A.15 B.45 C.60 D.75
【答案】D
【解析】根据契税法律制度的规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。甲公司应缴纳的契税=（2000+500）×3%=75（万元）。
甲企业以价值300万元的办公用房与乙企业互换一处厂房，并向乙企业支付差价款100万元。在这次互换中，乙企业不需缴纳契税，应由甲企业缴纳。（ ）
周某原有两套住房，2017年8月，出售其中一套，成交价为70万元；将另一套以市场价格60万元与谢某的住房进行了等价置换；又以100万元价格购置了一套新住房，已知契税的税率为3%。周某计算应缴纳的契税的下列方法中，正确的有（　）。
A. 100×3%=3（万元）
B.（100+60）×3%=4.8（万元）
C.（100+70）×3%=5.1（万元）
D.（100+70+60）×3%=6.9（万元）
对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。
对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。
单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。
合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。
以下政策自2018年1月1日起至2020年12月31日执行
企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。
两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。
公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。
企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。
在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
1.4城镇土地使用税法律制度
征税范围
城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区内的土地。不包括农村生产经营和生活用地。
纳税人
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税义务人。包括外商投资企业和外国企业。
【征税范围和纳税人】
纳税人
凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，都是城镇土地使用税的纳税义务人。包括外商投资企业和外国企业。
　
在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。
【征税范围和纳税人】
在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
【征税范围和纳税人】
根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列土地中，不属于城镇土地使用税征税范围的是( )。
　　A.城市土地
　　B.县城土地
　　C.农村土地
　　D.建制镇土地
　　
【答案】C
【征税范围和纳税人】
城镇土地使用实行按年计算，分期缴纳的办法。
应纳税额=实际占用的土地面积（平方米）×适用税额
【应纳税额计算】
政府部门核发
的土地使用证书
纳税人
据实申报
省级政府
测定面积
经济落后地区可降低，降低幅度不得超过规定最低税额的30%
地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
根据城镇土地使用税法律制度的规定，下列各项中，不属于城镇土地使用税计税依据的确定方法的是( )。
A.省级人民政府确定的单位组织测定土地面积为准
B.尚未组织测定，以政府部门核发的土地使用证书确定的土地面积为准
C.尚未核发土地使用证书的，可以暂不缴纳土地使用税，待核发土地使用证书后再缴纳
D.尚未核发土地使用证书的，由纳税人据实申报土地面积，待核发土地使用证书后再作调整
【应纳税额计算】
甲企业位于某经济落后地区，2016年12月取得一宗土地的使用权计1500平方米，已知该地区适用每平方米0.9元～18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则该企业城镇土地使用税单位税额标准为( )。
经济落后地区,城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低,但降低额不得超过规定最低税额的30%，所以降低额最高为0.9×30%=0.27(元)，则适用的城镇土地使用税每平方米税额=0.9-0.27=0.63(元);
　　　　
【应纳税额计算】
纳税人未取得土地使用证书，2017年1月已按1500平方米申报缴纳全年城镇土地使用税。2017年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米，单位税额标准是0.63元/平方米，应补缴城镇土地使用税税额是（ ）
A.0元 B.315元
　　C.945元 D.1260元
【应纳税额计算】
A公司的办公场所是某写字楼的1层-3层，有房屋产权证。该写字楼每层建筑面积为1500平方米，共计10层，总占地面积6000平方米（一级地，年税额16元/平方米）。建筑容积率2.5，整个楼共用一个土地证，未具体标出A公司占地多少平方米。
某纳税人年应纳税额＝（应税土地面积×该级次土地单位税额）×该纳税人使用建筑面积÷该楼总建筑面积。即上述A公司应缴纳土地使用税年税额＝（6000×16）×（1500×3）÷（1500×10）＝28800（元）。
【应纳税额计算】
C公司有甲、乙两处单独地下建筑设施（两地段皆为一级地，年税额16元/平方米）。其中，甲设施现为地下商场，有地下土地使用证，登记面积为5000平方米；B设施现用于储藏物品，地下土地使用证上未标明土地面积，但经有关部门测量该地下建筑垂直投影面积为2000平方米。
对于这两个地下设施，C公司每年应该缴纳土地使用税＝（5000＋2000）×16×50%＝56000（元）。
【应纳税额计算】
某市百货公司，地处该市二等地区，2018年底拥有应税土地面积为50，000平方米。2019年1月该公司又在市郊四等土地区征用耕地15，000平方米。（该市二等土地适用年税额每平方米2元，四等土地适用年税额每平方米1元）
2019全年应纳税额=50000×2=100，000（元）
【应纳税额计算】
凡是缴纳了耕地占用税的，从批准征用之日起满一年后征收城镇土地使用税。
国家机关、人民团体、军队、财政部门拨付事业经费单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地免税。
市政街道、广场、绿化地带等公共用地、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地免税。
在城镇土地使用税征收范围内经营采摘、观光农业的单位和个人，其直接用于采摘、观光的种植、养殖、饲养的土地，视为“直接用于农、林、牧、渔业的生产用地”的规定，免征城镇土地使用税。
经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免税5~10年。
【税收优惠】
自2017年1月1日起至2019年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。
从2018年5月1日至2019年12月31日，对物流企业承租的大宗商品仓储设施用地减半征收城镇土地使用税。 5月16日国务院常务会议
物流企业的办公、生活区用地及其他非直接从事大宗商品仓储的用地，不属于优惠范围，应按规定征收城镇土地使用税。
【税收优惠】
自2015年1月1日起至2018年12月31日止，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自有和承租）的房产、土地，暂免征收城镇土地使用税。
农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于优惠范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。
【税收优惠】
对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。
对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
【税收优惠】
【税收优惠】
单选
某火电厂总共占地面积80平方米，其中围墙内占地40平方米，围墙外灰场占地面积3平方米，厂区及办公楼占地面积37平方米，城镇土地使用税为1.5元/平方米，问该公司当年应交纳（ ）城镇土地使用税。
A.55.5
B.60
C.115.5
D.120
【参考答案】C
对于围墙外灰场用地免征城镇土地使用税。应缴纳的城镇土地使用税=（80-3）×1.5=115.5（元）。
【税收优惠】
甲企业生产经营用地分布于某市的三个地域，第一块土地的土地使用权属于某免税单位，面积6000平方米；第二块土地的土地使用权属于甲企业，面积30000平方米，第三块土地的土地使用权属于甲企业与乙企业共同拥有，面积10000平方米，实际使用面积各50％。假定甲企业所在地城镇土地使用税单位税额每平方米8元，则甲企业全年应缴纳的城镇土地使用税为 ( )。
【税收优惠】
下列关于城镇土地使用税的表述中，正确的有( )。
A.城镇土地使用税采用有幅度的差别税额，每个幅度税额的差距为20倍
B.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税l0年至20年
C.建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业不需要缴纳城镇土地使用税。
D.经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30％
【参考答案】ACD
【税收优惠】
多选
下列各项中，按税法规定可以减免城镇土地使用税的有( )。
A.宗教寺庙、公园自用的土地
B.国家机关的办公用地
C.直接用于农业的生产用地
D.广场、绿化地带等公共用地
1）纳税人购置新建房，自房屋交付使用次月起，缴纳城镇土地使用税。
2）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳城镇土地使用税。
3）纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳城镇土地使用税。
【征收管理】
4）纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。
5）纳税人新征用的非耕地自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税
6）以出让或转让方式有偿取得土地使用权，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，未约定交付时间的，由合同签订次月起缴纳城镇土地使用税。
【征收管理】
通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
【征收管理】
对房地产开发企业来说，从土地使用权出让或转让合同签订后就应按规定缴纳城镇土地使用税，而在每期开发项目建成进行预售或销售后，应纳城镇土地使用税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终止。
【征收管理】
关于城镇土地使用税纳税义发生时间的下列表述中，正确的有（　）
A.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起缴纳
B.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月缴纳
C.纳税人以出让方式有偿取得土地使用权，合同约定交付土地时间的，自合同给定交付土地时间的次月起缴纳
D.纳税人以出让方式有偿获取土地使用权，合同未约交付土地时间的，自合同签订的次月起缴纳
【参考答案】BCD
【征收管理】
1.5 车船税法律制度
【纳税人】
纳税人
从事机动车第三者责任强制保险业务的保险机构
扣缴义务人
应税车船的所有人或管理人
【征税范围】
依法应登记的车船
依法不需要登记的内部行驶作业的车船
税目 计税单位 年应纳税额
乘用车 9（含）座以下 辆 辆数×单位税额
客车 9座以上 辆 辆数×单位税额
摩托车 辆 辆数×单位税额
货车 其他 整备质量吨数 吨数×单位税额
挂车 整备质量吨数 吨数×单位税额×50%
其他车辆 专用作业车、轮式专用机械车 整备质量吨数 吨数×单位税额
船舶 机动船舶 净吨位数 净吨位数×单位税额
游艇 艇身米数 艇身米数×单位税额
纯电动、燃料电池乘用车不属于车船税征收范围。
【征税范围】
【征税范围】
税目 计税单位 每年税额 备　注
乘用车 每辆 1.0升（含）以下的 180 核定载客人数9人（含）以下
1.0升以上至1.6升（含） 300
1.6升以上至2.0升（含） 360
2.0升以上至2.5升（含） 720
2.5升以上至3.0升（含） 1800
3.0升以上至4.0升（含） 3000
4.0升以上的 4500
【征税范围】
【征税范围】
客货两用车依照货车的计税单位和年基准税额计征车船税。
有尾数的一律按照含尾数的计税单位据实计算车船税应纳税额。
购置当年的应纳税额自纳税义务发生的当月起按月计算。
【征税范围】
.根据车船税法律制度的规定，下列各项中，属于载货汽车计税依据的是（ 　　）。
A.排气量
B.整备质量吨位
C.净吨位
D.购置价格
参考答案：B
答案解析：载货汽车、三轮汽车、低速货车，按整备质量吨位为计税依据。
试题点评： 本题考核车船税的计税依据。
【税收优惠】
下列车船免税：
1．捕捞、养殖渔船；
2．军队、武警专用的车船；
3．警用车船；
4．依照我国有关法律和我国缔结或者参加的国际条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华机构及其有关人员的车船。
5.对使用新能源的车船免税，省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地的实际情况，对城市、农村公共交通车船给予定期减税、免税。
山西省：为支持公共交通事业发展，保护环境，节约能源，缓解交通压力，对公共交通车船免征车船税。 对于农村居民拥有并主要在农村地区使用的摩托车、三轮汽车和低速载货汽车，暂免征收车船税。
【税收优惠】
根据车船税法律制度的规定,下列车船中,免征车船的有（　）
A.客货两用车
B.无轨电车
C.武警专用车辆
D.远洋货船
【参考答案】C
【税收优惠】
下列车辆免纳车船税的是（ ）。
A．中小学校车
B．救护车
C．市政府公务用车
D．人民法院警车
答案：D
解析：车船税规定，军车、警车属于免税范围，其他单位和个人自用除拖拉机和捕捞养渔船外均不免税。
【征收管理】
车船税实行按年申报，分月计算，一次性缴纳。
车船税的纳税地点，车船的登记地税务机关。
车船税的纳税义务发生时间为取得车船所有权或者管理权的当月。以发票所载日期为准。
车船税由税务机关负责征收。从事机动车交通事故责任强制保险业务的保险机构为机动车车船税的扣缴义务人，应当依法代收代缴车船税。
【征收管理】
已经缴纳车船税的车船，因质量原因，车船被退回生产企业或者经销商的，纳税人可以向纳税所在地的主管税务机关申请退还自退货月份起至该纳税年度终了期间的税款。退货月份以退货发票所载日期的当月为准。

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