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税收筹划实务
学习提示
本章通过对增值税、消费税、企业所得税、个人所得税和土地增值税进行税收筹划,详细讲解了税收筹划的要点与筹划方法,并通过案例的形式帮助学生理解和掌握。通过本章的学习,学生应掌握各税种税收筹划的基本操作。
1　增值税的税收筹划
2　消费税的税收筹划
3　企业所得税的税收筹划
4　个人所得税的税收筹划
5　土地增值税的税收筹划
目录 contents
05 土地增值税的税收筹划
利用房地产转移方式进行筹划
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权,取得增值收入的单位和个人征收的一种税。从这个定义可以看出,征收土地增值税必须满足三个判定标准:仅对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物的行为征税;仅对产权发生转让的行为征税;仅对转移房地产并取得收入的行为征税。
【知识要点提醒】
国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。
利用房地产转移方式进行筹划
房地产所有人可以通过避免符合以上三个判定标准来规避缴纳土地增值税。例如,房地产所有人通过境内非营利的社会组织、国家机关将房屋产权、土地使用权赠予教育、民政和其他社会福利、公益事业,虽然发生了房地产权属的变更,但房地产所有人并没有因为权属发生变更而取得任何收入,因而不属于土地增值税的征税范围。再如,房地产所有人将房产、土地使用权租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金等,由于产权没有发生转让,因而不属于土地增值税的征税范围,无须缴纳土地增值税。
通过控制增值额进行筹划
由于土地增值税是以增值额为基础的超率累进税率,因此土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额是纳税人转移房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额,所以控制增值额的税收筹划包括收入筹划法和成本费用筹划法。
通过控制增值额进行筹划
收入筹划法主要是指收入分散筹划,即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离(比如房屋里面的各种设施),从而使得转让收入变少,降低纳税人的土地增值额。成本费用筹划法就是最大限度地扩大成本费用列支比例,比如房地产开发企业如能提供金融机构证明并能按转移房地产项目计算分摊的,可以将在房地产开发过程中发生的借款利息支出据实扣除。当然,这种筹划应有一定的限度,无节制任意扩大的后果是导致税务机关的纳税调整,最终得不偿失。
通过控制增值额进行筹划
[案例8-64]
通过控制增值额进行筹划(1)
某企业准备出售其拥有的一间房屋以及土地使用权。因为房屋已经使用过一段时间,里面的各种设备均已安装齐全,估计市场价值为800万元,其中各种设备的价格约为100万元。
通过控制增值额进行筹划
【解析】　如果该企业在与购买者签订合同时不注意区分这些,而是将全部金额以房地产转让价格的形式在合同中体现,则增值额无疑会增加100万元。而土地增值税适用的是四级超率累进税率,增值额越大,其适用的税率越高;相应地,应纳税额也会增大。
如果该企业在与购买者签订房地产转让合同时采取变通方法,将收入分散,便可省不少税款。具体做法是,在合同中仅注明700万元的房地产转让价格,同时签订一份附属办公设备买卖合同,问题便迎刃而解。这样一来,将收入分散,不仅可以使增值额变小,从而节省应缴纳的土地增值税税额,而且由于买卖合同适用0.03%的印花税税率,比产权转移书据适用的0.05%的印花税税率要低,还可以节省不少印花税,一举两得。
通过控制增值额进行筹划
[案例8-65]
通过控制增值额进行筹划(2)
甲房地产开发公司开发的金山小区已于2016年10月完工,但尚未对房屋进行装修,可扣除项目总金额为6 200万元(包括加计扣除的20%)。该公司不能按转移房地产项目计算分摊利息支出,也不能提供金融机构证明,当地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。暂不考虑其他相关税费,销售方案有如下两种:
方案一:直接销售未装修的房屋,每平方米售价为3 200元,不含税销售收入总额为9 600万元,则
　　增值额=9 600-6 200=3 400(万元)
　　增值率=3 400÷6 200=54.84%
　　应纳土地增值税=3 400×40%-6 200×5%=1 050(万元)
方案二:对房屋进行装修后再销售,预计装修费用为1 200万元,装修后每平方米售价为3 600元,销售收入总额为10 800万元,其他条件不变。
通过控制增值额进行筹划
【解析】　根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的规定,房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本,因此有
　增值额=10 800-6 200-1 200×(1+10%+20%)=10 800-7 760=3 040(万元)
　增值率=3 040÷7 760=39.18%
　应纳土地增值税=3 040×30%-0=912(万元)
方案二与方案一相比,可以少缴土地增值税138万元(=1 050-912)。
利用税收优惠进行筹划
现行税法规定,纳税人建造普通标准住宅(不包括高级公寓、别墅、度假村等)出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。如果纳税人既建造普通标准住宅,又进行其他房地产开发,应当分别核算增值额;未分别核算增值额或者不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能享受免税优惠。纳税人可以充分利用这一税收优惠政策进行筹划,在确保能够分开核算的情况下,将普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内,从而免缴土地增值税,获得税收利益。
利用税收优惠进行筹划
[案例8-66]
利用税收优惠进行筹划
某房地产开发企业的商品房销售收入为15 000万元。其中,普通住宅的销售额为10 000万元,豪华住宅的销售额为5 000万元。税法规定的可扣除项目金额为11 500万元。其中,普通住宅的可扣除项目金额为8 500万元,豪华住宅的可扣除项目金额为3 000万元(以上销售收入均为不含增值税收入)。该企业应如何进行税收筹划
利用税收优惠进行筹划
(1)不分开核算(当地允许不分开核算)。
增值额与扣除项目金额的比例为:
　　（15 000-11 500）/11 500×100%=30.43%
因此,适用30%的税率,该企业应缴纳的土地增值税为:
　　(15 000-11 500)×30%-0=1 050(万元)
利用税收优惠进行筹划
(2)分开核算。
1)普通住宅。增值额与扣除项目金额的比例为:
　　（10 000-8 500）/8 500×100%=17.65%<20%
因此,根据税法的规定可以免缴土地增值税。
2)豪华住宅。增值额与扣除项目金额的比例为:
　　（5 000-3 000）/3 000×100%=66.67%
因此,适用40%的税率,应缴纳的土地增值税为:
　　(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650(万元)
在分开核算的情况下,两者缴纳的土地增值税合计650万元,因此分开核算比不分开核算少支出税金400万元(=1 050-650)。
本章小结
本章按照税种的划分,分别阐述了增值税税收筹划、消费税税收筹划、企业所得税税收筹划、个人所得税税收筹划和土地增值税税收筹划等内容。根据税制的不同要素,本章从纳税人身份选择、计税依据确定、税率适用、优惠政策利用等方面分析了各税种的筹划原理和方法。
本章小结
【关键术语】
无差别平衡点增值率　　　组成计税价格　　　　　　融资租赁
居民企业　　　　　　　　非居民企业　　　　　　　子公司
分公司　　　　　　　　　境外所得抵免　　　　　　土地增值税超率累进税率
【思考题】
1.简述一般纳税人与小规模纳税人身份选择税收筹划的基本原理。
2.简述消费税纳税人的筹划方法。
3.子公司和分公司在税收筹划方面有何区别
4.工资、薪金所得是个人所得税的最主要征税项目,其税收筹划方法有哪些
5.土地增值税可以从哪几个方面进行税收筹划
谢 谢 大 家
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