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(共38张PPT)
土地增值税及其他税种的会计核算
1 土地增值税的会计核算
2 关税的会计核算
3 资源税的会计核算
4 印花税的会计核算
5 车辆购置税的会计核算
6 城镇土地使用税的会计核算
7 房产税的会计核算
8 车船税的会计核算
9 耕地占用税的会计核算
10 契税的会计核算
11 城市维护建设税及教育费附加的会计核算
目录 contents
01 土地增值税的会计核算
土地增值税概述
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人,就其转移房地产所取得的增值额征收的一种税。《中华人民共和国土地增值税法(征求意见稿)》(以下简称《土地增值税法》)是国家制定的用以调节土地增值税征收与缴纳之间权利和义务关系的法律规范。
土地增值税的征税范围
土地增值税的征税范围包括:
(1)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
(2)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。
【知识要点提醒】
土地承包经营权流转,不征收土地增值税。
土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人是指在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人。也就是说,无论是法人还是自然人,无论是外资企业还是内资企业,无论是中国公民还是外籍个人,只要有偿转移房地产,就是土地增值税的纳税人。
土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率
(1)土地增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
(2)土地增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
(3)土地增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
(4)土地增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
这四级超率累进税率每级“增值额未超过准予扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
土地增值税的税率
表6-1　土地增值税超率累进税率表
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率(%) 速算扣除率(%)
1 50%(含以下) 30 0
2 50%~100%(含)的部分 40 5
3 100%~200%(含)的部分 50 15
4 200%以上的部分 60 35
土地增值税的计算
土地增值税的计算公式为:
　　应纳土地增值税税额=增值额×适用税率-准予扣除项目金额×速算扣除率
其中,增值额的计算公式为:
　　增值额=收入总额-准予扣除项目金额
土地增值税的计算
收入总额的确定
收入总额是指纳税人转移房地产取得的全部收入,包括货币收入、非货币收入。
货币收入是指纳税人转移房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。这类收入的实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。非货币收入包括实物收入和其他收入。
实物收入是指纳税人转移房地产取得的各种实物形态的收入,如钢材、水泥等建材,房屋,土地不动产,等等。实物收入的价值不易确定,一般需要通过评估进行确定。
其他收入是指纳税人转移房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利,如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。这类收入的价值确定需要通过专门的评估。
【小思考】　土地增值税纳税人转移房地产取得的应税收入应如何计量
土地增值税的计算
准予扣除项目金额的确定
土地增值税并不是直接对转移房地产取得的收入征税,而是对转移房地产的收入总额减除国家规定的各种准予扣除项目金额后的余额计算征税。
税法准予纳税人从转移房地产取得的收入额中减除的扣除项目金额包括:
1)取得土地使用权所支付的金额,即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2)房地产开发的成本、费用。房地产开发成本是指纳税人的房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新率后的价格。
土地增值税的计算
4)与转移房地产有关的税金。与转移房地产有关的税金是指在转移房地产时已缴纳的城市维护建设税、印花税等。纳税人在转移房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。
5)国务院规定的其他扣除项目。
6)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物,或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股,扣除项目金额无法确定的,可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出,报同级人民代表大会常务委员会决定。
土地增值税的计算
[案例6-1]　某市企业(非房地产开发企业)2022年的有关资料如下:
(1)5月,企业从政府取得A地80亩土地的使用权,支付土地出让金600万元。当月,将其中40亩土地的使用权作价550万元作为投资,与另一企业建立合资企业E(非房地产企业)。
(2)6月,将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂,转让价格为400万元,缴纳印花税0.2万元。
(3)7月,企业从B公司购得B地100亩土地的使用权,支付土地转让金800万元。
(4)8月,企业将从B地取得的60亩土地的使用权抵押给银行,获得了6个月贷款600万元;12月,企业无法偿还到期贷款,银行将土地拍卖。
(5)9月,企业将从B地取得的10亩土地的使用权出租给C企业,每月收取租金5万元。
(6)10月,企业将从B地取得的30亩土地的使用权与D企业交换房产一处,价值300万元。
(7)12月,企业将所持的E企业的股权转让给F企业,获取收入600万元。
计算本年该企业应缴纳的土地增值税(注:所有金额均不含增值税,考虑印花税,暂不考虑城市维护建设税、教育费附加以及契税)。
土地增值税的计算
[解析]　(1)5月,企业以土地(房地产)作价入股、对外投资或作为联营条件的,按规定暂免征收土地增值税。因此,该笔业务不予计征土地增值税。
(2)6月,转让土地使用权,取得收入400万元。
　　允许扣除的税金=0.2(万元) 扣除项目金额合计=300+0.2=300.2(万元)
　　增值额=400-300.2=99.8(万元) 增值率=99.8÷300.2×100%≈33.24%
　　应纳土地增值税=99.8×30%=29.94(万元)
(3)7月,取得土地使用权,不需要缴纳土地增值税。
(4)将土地的使用权抵押给银行后,因无力偿还到期贷款而被银行拍卖,则需要缴纳土地增值税,以贷款额600万元作为收入。
　　允许扣除的税金=600×0.5‰=0.3(万元)
　　扣除项目金额合计=60×(800÷100)+0.3=480.3(万元)
　　增值额=600-480.3=119.7(万元) 增值率=119.7÷480.3×100%≈24.92%
　　应纳土地增值税=119.7×30%=35.91(万元)
土地增值税的计算
(5)9月,出租土地使用权,不需要缴纳土地增值税。
(6)10月,以土地使用权换取房产视同销售,需要缴纳土地增值税,收入是300万元。
　　允许扣除的税金=300×0.5‰=0.15(万元)
　　扣除项目金额合计=30×(800÷100)+0.15=240.15(万元)
　　增值额=300-240.15=59.85(万元) 增值率=59.85÷240.15×100%≈24.92%
　　应纳土地增值税=59.85×30%=17.955(万元)
(7)以土地使用权投资不征收土地增值税,但投资后转让股权的,则要征收土地增值税,其收入为股权转让收入600万元。
　　允许扣除的税金=600×0.5‰=0.3(万元)
　　扣除项目金额合计=40×(600÷80)+0.3=300.3(万元)
　　增值额=600-300.3=299.7(万元） 增值率=299.7÷300.3×100%≈99.8%
　　应纳土地增值税=299.7×40%-300.3×5%=119.88-15.015=104.865(万元)
土地增值税的会计核算
为了核算土地增值税,企业应在“应交税费”科目下设“应交土地增值税”明细科目。该科目的贷方反映企业应缴纳的土地增值税,借方反映企业实际缴纳的土地增值税;期末贷方余额反映应交而未交的土地增值税。
1.房地产企业土地增值税的会计处理
房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。对这类企业来说,土地增值税是为取得当期营业收入而支付的费用。其会计处理为,在计提土地增值税时,借记“税金及附加”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。在实际上缴时,借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”等科目。
兼营房地产业务的企业是指虽然经营房地产业务,但不是以此为主,而是兼营或者附带经营房地产业务的企业。这类企业因转让房地产而缴纳土地增值税的会计处理与前述房地产企业对土地增值税的会计处理一致。
土地增值税的会计核算
[案例6-2]　某月,某房地产公司有偿转让高级住宅楼一栋,建筑面积为5 000平方米,单位售价为每平方米6 800元,共取得销售收入3 400万元,开发房产的扣除项目金额合计为2 004万元,以上金额均不含增值税,请计算企业应缴纳的土地增值税,并做相应的会计处理。
土地增值税的会计核算
[解析]土地增值额=3 400-2 004=1 396(万元)
　　增值率=1 396÷2 004×100%=69.66%
　　应纳土地增值税=1 396×40%-2 004×5%=458.2(万元)
其会计分录为:
计提土地增值税时:
借:税金及附加 4 582 000
　贷:应交税费——应交土地增值税 4 582 000
实际缴纳时:
借:应交税费——应交土地增值税 4 582 000
　贷:银行存款 4 582 000
土地增值税的会计核算
[案例6-3]　某房地产开发公司开发建造了一批商品住宅楼,在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房,并按规定预缴了土地增值税1 000万元。在工程全部竣工结算后,该批商品住宅的全部销售收入共计12 000万元。公司为取得土地使用权支付的金额为900万元,开发土地、建房和配套设施支付2 800万元,开发费用计400万元。计算其应缴纳的土地增值税、应补缴(或退回)的税款,并做相应的会计分录(注:所有金额均不含增值税,暂不考虑其他相关税费)。
土地增值税的会计核算
[解析]　其会计分录为:
(1)房地产未全部竣工结算前,预缴土地增值税时:
借:应交税费——应交土地增值税 10 000 000
　贷:银行存款 10 000 000
(2)工程竣工结算后,计提应缴土地增值税时:
　　准予扣除项目金额=900+2 800+400+(900+2 800)×20%=4 840(万元)
　　增值额=12 000-4 840=7 160(万元)
　　增值率=7 160÷4 840=147.93%
　　应纳税额=7 160×50%-4 840×15%=3 580-726=2 854(万元)
土地增值税的会计核算
借:税金及附加 28 540 000
　贷:应交税费——应交土地增值税 28 540 000
(3)补缴土地增值税时:
　　应补税款=2 854-1 000=1 854(万元)
借:应交税费——应交土地增值税 18 540 000
　贷:银行存款 18 540 000
土地增值税的会计核算
2.非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
非房地产企业转让或销售房地产,应根据具体情况分别计入相关科目:
(1)企业转让国有土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及附着物时,在“固定资产”“固定资产清理”等有关科目反映。在转让时,企业应借记“固定资产清理”“累计折旧”等科目,贷记“固定资产”科目。在取得转让收入时,企业应借记“银行存款”科目,贷记“固定资产清理”“应交税费——应交增值税(销项税额)”科目。在计算土地增值税时,借记“固定资产清理”科目,贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。在上缴税金时,企业应借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。
土地增值税的会计核算
2.非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理
非房地产企业转让或销售房地产,应根据具体情况分别计入相关科目:
(2)企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及附着物,其会计分录如下:
借:银行存款等
　　营业外支出(借方差额)
　贷:在建工程
　　　应交税费——应交增值税(销项税额)
　　　应交税费——应交土地增值税
　　　资产处置收益(贷方差额)
在缴纳土地增值税时,企业应借记“应交税费——应交土地增值税”科目,贷记“银行存款”科目。
土地增值税的会计核算
[案例6-4]　2019年6月,某企业转让一处房产的土地使用权及地上房产的产权,该房产于2014年5月购置并投入使用。根据有关凭证,确认企业为取得该房产支付的成本为4 200万元,转让房产取得的含增值税收入为6 300万元,房产累计折旧504万元。该房产的评估价格为4 620万元,成新率为8成新。计算该企业应缴纳的土地增值税,并做相应的会计分录(假设该企业在计算增值税时选择了简易计税方法,城市维护建设税、教育费附加及印花税暂不考虑)。
土地增值税的会计核算
[解析]　计算该企业应缴纳的增值税:
　　增值税税额=(6 300-4 200)÷(1+5%)×5%=100(万元)
计算应缴纳的土地增值税:
　　土地增值额=(6 300-100)-4 620×80%=2 504(万元)
　　增值率=2 504÷(4 620×80%)=67.75%
　　应纳土地增值税=2 504×40%-4 620×80%×5%=816.8(万元)
其会计分录为:
转让房地产时:
借:固定资产清理 36 960 000
　　累计折旧 5 040 000
　贷:固定资产 42 000 000
收到转让收入时:
借:银行存款 63 000 000
　贷:固定资产清理 62 000 000
　　　应交税费——简易计税 1 000 000
土地增值税的会计核算
计提土地增值税时:
借:固定资产清理 8 168 000
　贷:应交税费——应交土地增值税 8 168 000
上缴税费时:
借:应交税费——应交土地增值税 8 168 000
　贷:银行存款 8 168 000
结转固定资产清理损益时:
借:固定资产清理 16 872 000(62 000 000-36 960 000-8 168 000)
　贷:资产处置损益 16 872 000
土地增值税的会计核算
【知识链接】
《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。
土地增值税的征收管理
1.纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。其中,房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
在实际工作中,纳税地点的确定又可分为以下两种情况:
(1)纳税人是法人的。当转移的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时,则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可;当转移的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时,则应在房地产坐落地所属的税务机关申报纳税。
(2)纳税人是自然人的。当转移的房地产坐落地与其居住地一致时,则在住所所在地税务机关申报纳税;当转移的房地产坐落地与其居住地不一致时,在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
土地增值税的征收管理
2.纳税申报
纳税人应当向房地产所在地主管税务机关申报纳税。
房地产开发项目的土地增值税实行先预缴后清算的办法。从事房地产开发的纳税人应当自纳税义务发生月份终了之日起15日内,向税务机关报送预缴土地增值税纳税申报表,并预缴税款。
(1)从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内,向税务机关报送土地增值税纳税申报表,并自行完成清算,结清应缴税款或向税务机关申请退税:
1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
3)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
4)直接转让土地使用权的。
5)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
6)国务院确定的其他情形。
(2)非从事房地产开发的纳税人应当自房地产转移合同签订之日起30日内办理纳税申报并缴纳税款。
土地增值税纳税申报表的填制
根据【案例6-3】的计算数据填列表6-2和表6-3。
表6-2　财产和行为税纳税申报表
纳税人识别号(统一社会信用代码):□□□□□□□□□□□□□□□□□□
纳税人名称: 金额单位:人民币元(列至角分)
序号 税种 税目 税款所属期起 税款所属期止 计税依据 税率 应纳税额 减免税额 已缴税额 应补(退)税额
1 土地增值税 ×××× ×××× 71600000 50% 28540000 10000000 18540000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11 合计 — — — — —
声明:此表是根据国家税收法律法规及相关规定填写的,本人(单位)对填报内容(及附带资料)的真实性、可靠性、完整性负责。 纳税人(签章):　　　　　　　　　　　年　月　日 经办人: 经办人身份证号: 代理机构签章: 代理机构统一社会信用代码: 受理人: 受理税务机关(章): 受理日期:　　年　月　日 土地增值税纳税申报表的填制
表6-3　土地增值税税源明细表
税款所属期限:自　　年　月　日至　　年　月　日
纳税人识别号(统一社会信用代码):□□□□□□□□□□□□□□□□□□
纳税人名称: 金额单位:人民币元(列至角分); 面积单位:平方米
土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用) 项目名称 ×××× 项目地址 ×××× 土地使用权受让(行政划拨)合同号 受让(行政划拨)时间 ×××× ×××× 建设项目起讫时间 总预算成本 单位预算成本
项目详细坐落地点 开发土地总面积 开发建筑总面积 房地产转让合同名称
转让次序 转让土地面积(按次填写) 转让建筑面积(按次填写) 转让合同签订日期(按次填写) 第1次 第2次 …… 土地增值税纳税申报表的填制
续表
备注 土地增值税申报计算及减免信息 申报类型: 1.从事房地产开发的纳税人预缴适用 □ 2.从事房地产开发的纳税人清算适用 □ 3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用 □ 4.纳税人整体转让在建工程适用□ 5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用 □ 6.转让旧房及建筑物的纳税人适用 □ 7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用 □ 项目名称 项目编码 项目地址 项目总可售面积 自用和出租面积 已售面积 其中:普通住宅已售面积 其中:非普通住宅已售面积 其中:其他类型房地产已售面积
清算时已售面积 清算后剩余可售面积 土地增值税纳税申报表的填制
续表
申报类型 项目 序号 金额 普通 住宅 非普通 住宅 其他类型 房地产 总额
1.从事房地产开发的纳税人预缴适用 一、房产类型子目 1 —
二、应税收入 2=3+4+5
1.货币收入 3
2.实物收入及其他收入 4
3.视同销售收入 5
三、预征率(%) 6 —
2.从事房地产开发的纳税人清算适用 3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用 4.纳税人整体转让在建工程适用 一、转让房地产收入总额 1=2+3+4 120000000 120000000
1.货币收入 2 120000000 120000000
2.实物收入及其他收入 3
3.视同销售收入 4
二、扣除项目金额合计 5=6+7+14+17+21+22 48400000 48400000
1.取得土地使用权所支付的金额 6 9000000 9000000
2.房地产开发成本 7=8+9+10+11+12+13 28000000 28000000
其中:土地征用及拆迁补偿费 8
　　　前期工程费 9
　　　建筑安装工程费 10
　　　基础设施费 11
　　　公共配套设施费 12
　　　开发间接费用 13
土地增值税纳税申报表的填制
续表
2.从事房地产开发的纳税人清算适用 3.从事房地产开发的纳税人按核定征收方式清算适用 4.纳税人整体转让在建工程适用 3.房地产开发费用 14=15+16 4000000 4000000
其中:利息支出 15
　　　其他房地产开发费用 16
4.与转让房地产有关的税金等 17=18+19+20
其中:营业税 18
　　　城市维护建设税 19
　　　教育费附加 20
5.财政部规定的其他扣除项目 21 7400000 7400000
6.代收费用(纳税人整体转让在建工程不填此项) 22
三、增值额 23=1-5 71600000 71600000
四、增值额与扣除项目金额之比(%) 24=23÷5 147.93 147.93
五、适用税率(核定征收率)(%) 25 50 50
六、速算扣除系数(%) 26 15 15
七、减免税额 27=29+31+33
其中:减免税(1) 减免性质代码和项目名称(1) 28
减免税额(1) 29
减免税(2) 减免性质代码和项目名称(2) 30
减免税额(2) 31
减免税(3) 减免性质代码和项目名称(3) 32
减免税额(3) 33
土地增值税纳税申报表的填制
续表
5.从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用 一、转让房地产收入总额 1=2+3+4
1.货币收入 2
2.实物收入及其他收入 3
3.视同销售收入 4
二、扣除项目金额合计 5=6×7+8
1.本次清算后尾盘销售的销售面积 6
2.单位成本费用 7
3.本次与转让房地产有关的税金 8=9+10+11
其中:营业税 9
　　　城市维护建设税 10
　　　教育费附加 11
三、增值额 12=1-5
四、增值额与扣除项目金额之比(%) 13=12÷5
五、适用税率(核定征收率)(%) 14
六、速算扣除系数(%) 15
七、减免税额 16=18+20+22
其中:减免税(1) 减免性质代码和项目名称(1) 17
减免税额(1) 18
减免税(2) 减免性质代码和项目名称(2) 19
减免税额(2) 20
减免税(3) 减免性质代码和项目名称(3) 21
减免税额(3) 22
土地增值税纳税申报表的填制
续表
6.转让旧房及建筑物的纳税人适用 7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用 一、转让房地产收入总额 1=2+3+4
1.货币收入 2
2.实物收入 3
3.其他收入 4
二、扣除项目金额合计 (1)5=6+7+10+15(2)5=11+12+14+15
(1)提供评估价格
1.取得土地使用权所支付的金额 6
2.旧房及建筑物的评估价格 7=8×9
其中:旧房及建筑物的重置成本价 8
　　　成新度折扣率 9
3.评估费用 10
(2)提供购房发票
1.购房发票金额 11
2.发票加计扣除金额 12=11×5%×13
其中:房产实际持有年数 13
3.购房契税 14
4.与转让房地产有关的税金等 15=16+17+18+19
其中:营业税 16
　　　城市维护建设税 17
　　　印花税 18
　　　教育费附加 19
土地增值税纳税申报表的填制
续表
6.转让旧房及建筑物的纳税人适用 7.转让旧房及建筑物的纳税人核定征收适用 三、增值额 20=1-5
四、增值额与扣除项目金额之比(%) 21=20÷5
五、适用税率(核定征收率)(%) 22
六、速算扣除系数(%) 23
七、减免税额 24=26+28+30
其中:减免税(1) 减免性质代码和项目名称(1) 25 减免税额(1) 26 减免税(2) 减免性质代码和项目名称(2) 27 减免税额(2) 28 减免税(3) 减免性质代码和项目名称(3) 29 减免税额(3) 30 谢 谢 大 家
THANK YOU

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