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学习任务7.4 房产税会计
房产税会计
房产税纳税人、征税范围和税率
1
房产税税收优惠及税额计算
2
房产税会计核算
3
房产税征收管理
4
什么房产税？
01
作用
取得财政收入，调节房价
02
发展历史
一、房产税纳税人、征税范围和税率
房产税是对房产征收的一种税
原则：房产税纳税人为应税房产的产权所有人
产权属于国家所有的，为经营管理单位
产权属于集体和个人所有的，为集体和个人
产权出典的，为承典人
产权所有人、承典人不在房产所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的，为房产代管人或使用人
无租使用其他单位房产的，为使用人
（一）
纳税人
一、房产税纳税人、征税范围和税率
融资租赁房产的，为承租人
出租房产，租赁双方签订租赁合同约定有免收租金期限的，免税期间房产税纳税人为产权所有人
征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产
（二）征税
范围
房产是以房屋形态存在的财产，房屋是有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施也属于房屋，应一并征收房产税
独立于房屋之外的建筑物不属于房屋，不征房产税。
一、房产税纳税人、征税范围和税率
城市为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村
县城是指县人民政府所在地
建制镇为镇人民政府所在地，不包括所辖行政村
做中学
7-9
试分析下列房产是否应当缴纳房产税：①室外游泳池；②房地产开发企业建造的尚未出售的商品房；③农村房屋；④加油站罩棚。
①室外游泳池是独立于房屋之外的建筑物，不属于房产，不征房产税。
② 房地产开发企业建造的尚未出售的商品房，对房地产开发企业而言是一种产品，在售出前，不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按规定征收房产税。
③ 农村房屋，不属于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产，不征收房产税。
④ 加油站罩棚，不属于房产，不征收房产税。
分
析
一、房产税纳税人、征税范围和税率
房产税实行比例税率:
从价计征的税率为1.2%
从租计征的税率为12%
对个人出租住房，不区分用途，按4%税率征收房产税
对企事业单位、社会团体以及其他组织，按市场价格出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税
（三）税率
基本税率
特别注意
一、房产税纳税人、征税范围和税率
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
根据财税〔2015〕130号规定，自2016年1月1日起，
①国家机关、军队、人民团体、财政补助事业单位、居民委员会、村民委员会拥有的体育场馆，用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
②经费自理事业单位、体育社会团体、体育基金会、体育类民办非企业单位拥有并运营管理的体育场馆，符合条件的，其用于体育活动的房产、土地，免征房产税和城镇土地使用税。
③企业拥有并运营管理的大型体育场馆，其用于体育活动的房产、土地，减半征收房产税和城镇土地使用税
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有以下几种。
① 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用房产。
② 为高校学生提供住宿服务按国家规定的收费标准收取住宿费的学生公寓。
③ 非营利医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产。
④ 政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性老年服务机构自用的房产。
⑤ 向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。供热企业包括专业供热企业、兼营供热企业、单位自供热及小区为居民供热的物业公司等，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有以下几种。
⑥ 在基建工地为基建工地服务的工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，施工期间一律免征房产税。但是，在基建工程结束后，施工企业将这种临时房屋交还给或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接受的次月起，依照规定征收房产税。
⑦ 毁损不堪居住的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，免征房产税。
⑧ 纳税人因房屋大修理导致连续停用不足半年的，照章征收房产税，连续停用半年以上的，在房屋大修理期间免征房产税。房屋大修理停用半年以上需要免征房产税的，应在房屋大修理前向主管税务机关报送相关证明材料。
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
（5）经财政部批准免税的其他房产。主要有以下几种。
⑨纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
⑩老年服务机构自用的房产，免征房产税。
⑾对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
⑿天然林的保护工程相关的房产免税。
⒀高校学生公寓免征房产税。
⒁对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税。
⒂对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征房产税。
二、房产税税收优惠及税额计算
（一）
税收优惠
—免税项目
1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率
房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定在“固定资产”账户中记载的房屋的原值.
① 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值。包括与房屋不可分割的附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要有： 暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等；属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网，照明线从进线盒联接管算起。
二、房产税税收优惠及税额计算
（二）税额计算
1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率
房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定在“固定资产”账户中记载的房屋的原值.
②为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
③对更换房屋附属设备和配套设施的，在确定计入房产原值的价值时，可扣减原设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
二、房产税税收优惠及税额计算
（二）税额计算
1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率
房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定在“固定资产”账户中记载的房屋的原值.
④凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑征收房产税。
对完全建在地面以下的建筑物，按不同用途确认原值：工业用途房产，以房屋原价的50%~60%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%~80%作为应税房产原值。
二、房产税税收优惠及税额计算
（二）税额计算
1.从价计征：年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×适用税率
房产原值是指纳税人按照国家统一的会计制度规定在“固定资产”账户中记载的房屋的原值.
⑤对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
二、房产税税收优惠及税额计算
（二）税额计算
2.从租计征：应纳税额＝租金收入×适用税率
从租计征是指纳税人以房产租金收入为计税依据计征房产税的方式。
房产的租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定计税依据
投资联营房产的税务处理
以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的从价计征
以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，实质上是以联营的名义取得房屋租金，以出租方取得的固定收入为计税依据从租计征
二、房产税税收优惠及税额计算
（二）税额计算
做中学
7-10
2020年初甲公司“固定资产”明细账资料显示房屋原始价值为800万元。2月公司将其中的90万元房产出租给乙单位使用，每年收取租金20万元（不含增值税）。当地政府规定房产税从价计征的扣除比例为20%。房产税按年计算、分季缴纳。计算甲公司一度季度各月应缴纳的房产税税额。
该公司2019年第一季度各月应纳房产税额：
（1）1月份该公司的房产全部自用，房产税应从价计征。
年应纳税额＝800×(1－20%)×1.2%＝7.68（万元）
1月份应纳税额＝76 800÷12＝6400（元）
分
析
二、房产税税收优惠及税额计算
（2）2月份该公司的房产既有自用又有出租，其房产税应分别从价计征和从租计征分别处理。
自用房产，从价计征：
月应纳税额＝(800－90)×(1－20%)×1.2%＝6.816（万元）
月应纳税额＝68 160÷12＝5 680（元）
出租房产，从租计征：
年应纳税额＝20×12%＝2.4（万元）
月应纳税额＝24 000÷12＝2 000（元）
2月份应纳税额＝5 680＋2 000＝7 680（元）
分
析
二、房产税税收优惠及税额计算
三、房产税会计核算
设置“应交税费——应交房产税”科目
对应科目有：税金及附加
接例7-10，甲公司一度季度各月应缴纳的房产税税额的会计处理
做中学7-11
1月份编制会计分录：
借：税金及附加 6 400
贷：应交税费——应交房产税 6 400
2月份编制会计分录：
借：税金及附加 7 680
贷：应交税费——应交房产税 7 680
3月份的会计处理与2月份相同。
4月初缴纳第一季度房产税时，编制会计分录：
借：应交税费——应交房产税 21 760
贷：银行存款 21 760
纳税人将原有房产用于生产经营的，为生产经营之月。纳税人自行新建房屋用于生产经营的，为建成之次月。纳税人委托施工企业建造的房屋，为办理验收手续之次月。纳税人购置新建商品房的，为房屋交付使用之次月。纳税人购置存量房的，为办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月。出租、出借房产的，为交付出租、出借房产之次月。 房地产开发企业自用、出租和出借本企业建造商品房的，为房屋使用或交付之次月四、房产税征收管理一、纳税义务发生时间小窍门除将原有房产用于生产经营是从“之月”起缴纳房产税外，其余全部是从“之次月”起纳税四、 房产税征收管理
房产税在房产所在地缴纳。
房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的地方税务机关纳税
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法
纳税地点
纳税期限

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