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(共35张PPT)
学习任务7.6
土地增值税会计
土地增值税会计
土地增值税纳税人、征税对象和税率
1
土地增值税税收优惠及税额计算
2
土地增值税会计核算
3
土地增值税征收管理
4
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税
有利于正确处理政府与土地所有者或者使用者的利益关系，实现地利共享
有利于土地资源的合理开发与利用，遏制投机行为
有利于控制地价，保持经济稳定
概念
作用
是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人
（一）纳税人
单位是指企业、行政单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织
个人是指个体经营者和其他个人
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
土地增值税的征税对象为有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的行为
（二）征税对象
地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品
只有同时满足下列标准的行为所得才能征收土地增值税:
国有标准,转让的土地使用权必须为国家所有
产权转让标准,指土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转让
取得收入标准,指征收土地增值税的行为必须取得转让收入
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
做中学7-14
请分析下列行为是否应征土地增值税：（1）政府出让国有土地使用权；（2）房地产赠与和继承；（3）房地产出租；（4）房地产用于抵押；（5）房地产评估增值。
（1）政府出让国有土地使用权，不属于有偿转让国有土地使用权行为，不征土地增值税
（2）纳税人将房地产赠与他人和继承，不是一种有偿转让，不征土地增值税
（3）纳税人出租房地产，不征土地增值税
分析
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
（4）纳税人将房地产用于抵押，应区别不同情况处理。
房地产在抵押期间，产权没有发生权属变更的，不缴土地增值税
房地产抵押期满后，以房地产抵债发生房地产权属转让，应计征土地增值税
（5）房地产评估增值，不征土地增值税
分析
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
（三）税率
级次 增值额占扣除项目金额的比例 税率（%） 速算扣除系数（%）
1 50%（含）以下 30 0
2 50%～100%（含） 40 5
3 100%～200%（含） 50 15
4 200%以上 60 35
表7-5 土地增值税税率表
一、土地增值税纳税人、征税对象和税率
二、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠二、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠二、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠二、土地增值税税收优惠及税额计算(一）税收优惠（一）计税依据确定二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据1.应税收入确定二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目允许扣除的开发费用=分摊的利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目允许扣除的开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据2.扣除项目金额确定——新建项目二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据
做中学
7-15
某房地产开发公司出售一栋新建的写字楼，收入总额为15 000万元（不含增值税）。开发该写字楼有关支出资料如下：
取得土地使用权支付的地价款及各项费用1 000万元；房地产开发成本3 000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计700万元（其中允许在销项税额中抵扣的进项税额50万元）。该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。
计算该写字楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
二、土地增值税税收优惠及税额计算
（1）转让房地产取得收入金额=15 000（万元）
（2）扣除项目：
取得土地使用权所支付的金额=1 000（万元）
房地产开发成本=3 000（万元）
房地产开发费用=500+（1 000+3 000）×5%=700（万元）
与转让房地产有关的税金及附加=700-50=650（万元）
其他扣除项目金额=（1 000+3 000）×20%=800（万元）
法定允许扣除项目金额合计=1 000+3 000+700+650+800=6 150（万元）
（3）缴纳土地增值税的计税依据为增值额=1 5000-6 150
=8 850（万元）
分
析
二、土地增值税税收优惠及税额计算
2.扣除项目金额确定——转让旧房其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+旧房及建筑物的评估价格+评估费用+转让房地产有关的税金等。二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，扣除项目的金额按下列方法计算：二、土地增值税税收优惠及税额计算(二）税额计算计税依据扣除项目金额=购房发票金额+发票加计扣除金额+购房契税+与转让房地产有关的税金等
做中学7-16
某工业企业转让一栋办公楼，收入总额12000万元。建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%，其他允许扣除的税费660万元。计算该企业转让办公楼项目缴纳土地增值税计税依据的金额。
办公楼的评估价格=8000×60%=4800（万元）
可和除的印花税=12000×0.5‰=6（万元）
允许扣除项目金额的合计数=4800+3000+660+6=8466（万元）
缴纳土地增值税计税依据的金额= 12000-8466=3534 （万元）
分析
二、土地增值税税收优惠及税额计算
三、税额计算土地增值税应纳税额的计算步骤及公式1．计算增值额2．计算增值率3．计算应纳税额二、土地增值税税收优惠及税额计算收入总额＝15000万元
扣除项目总额＝6150万元
增值额＝15000－6150＝8850（万元）
增值率＝8850÷6150×100%＝144%
适用税率为50%，速算扣除系数为15%
应纳税额＝8850×50%－6150×15%＝3502.5（万元）
分析
做中学
7-17
接【做中学7－15】题资料，计算该房地产开发公司出售写字楼应缴纳的土地增值税税额。
二、土地增值税税收优惠及税额计算
三、土地增值税会计核算
做
中
学
7-18
2020年6月，某房地产开发公司销售居民住宅，取得转让收入1050万元（含税）；按规定缴纳增值税50万元、城市维护建设税3.5万元和教育费附加1.5万元；为取得该住宅用地的土地使用权支付地价款和有关费用100万元；投入开发成本为375万元；支付银行贷款利息费用为10.6万元（不能按转让房地产项目计算分摊），实际发生的其他房地产开发费用50万元。该公司所在地人民政府规定房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该房地产开发公司应纳土地增值税税额，并作账务处理。
（一）房地产企业土地增值税的核算
“应交税费——应交土地增值税”、“税金及附加”
转让收入＝1050÷（1+5%）＝1000（万元）扣除项目金额＝100＋375＋(100＋375)×10%+3.5+1.5＋(100＋375)×20%＝622.5（万元）增值额＝1000－622.5＝377.5（万元）增值率＝377.5÷622.5×100%＝60.64%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%应纳土地增值税税额＝377.5×40%-622.5×5%＝119.875（万元）按规定计算应缴纳的相关税金及附加时，编制会计分录：借：税金及附加1248750贷：应交税费 ——应交城市维护建设税35000——应交教育费附加15000——应交土地增值税1198750分析三、土地增值税会计核算三、土地增值税会计核算
做
中
学
7-19
2020年6月，某企业转让5年前以1000万元购进的一项房产，取得转让收入1575万元（含增值税），按规定支付增值税75万元，城市维护建设税及教育费附加7.5万元，转让时此项建筑物已提折旧140万元。计算该企业转让房产应缴纳的土地增值税税额，并作账务处理。
（二）其他企业销售旧房及建筑物土地增值税的核算
“应交税费——应交土地增值税”、“固定资产清理”
该企业转让房产增值税采用简易计税方法，适用征收率为5%转让应税收入＝1575÷（1+5%）＝1500（万元）扣除项目金额＝1000＋7.5＝1007.5（万元）增值额＝1500－1007.5＝492.5（万元）增值率＝492.5÷1007.5＝48.88%，适用税率为30%，速算扣除系数为0应纳土地增值税额＝492.5×30%＝147.75（万元）分析三、土地增值税会计核算注销固定资产时，编制会计分录：借：固定资产清理8600000累计折旧1400000贷：固定资产10000 000收到转让收入时，编制会计分录：借：银行存款15750000贷：固定资产清理15000000　　应交税费——应交增值税　　　　750000计提应交有关税金时，编制会计分录：借：固定资产清理1552500贷：应交税费——应交城建税等75000——应交土地增值税1477500分析三、土地增值税会计核算四、土地增值税征收管理
（1）转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，为取得收入当天
（2）以赊销或分期收款方式转让房地产的，为本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天
（3）采用预收价款方式转让房地产的，为收到预收价款的当天
房地产所在地
转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报
纳税义务发生时间
纳税地点
纳税期限

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