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资源税法
土
地
增
值
税
法
主讲人:
土地增值税应纳税额的计算
二
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
取得土地使用权支付的地价款
按国家统一规定缴纳的有关费用
01 出让方式-土地出让金
02 行政划拨方式-补缴的出让金
03 转让方式-地价款
纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
按国家统一规定缴纳的有关费用
取得土地使用权支付的地价款
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
房地产开发成本
纳税人开发房地产项目实际发生的成本,这些成本允许按实际发生数扣除。
土地征用及拆迁补偿费
建筑安装工程费
基础设施费
前期工程费
公共配套设施费
开发间接费用
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
房地产开发项目
销售费用
管理费用
财务费用
01 按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的。
02 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的
财务费用
开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内
开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
契税
城市维护建设税
印花税
教育费附加
指在转让房地产时缴纳的印花税
已列入
管理费用
个人购入房地产再转让
二
土地增值税应纳税额的计算
取得土地使用权
所支付的金额
房地产
开发成本
房地产
开发费用
与转让房地产
有关的税金
财政部确定的
其他扣除项目
01 从事房地产开发的纳税人
02 房地产企业直接转让土地使用权
（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×20%
取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本
案例演示
河北中建房地产开发公司位于廊坊市，主要 与销售。12月销售其新建的商品房一栋，
可享受按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除
取得不含增值税销售收入 。
收入额
该项目地价款 ，
取得土地使用权所支付的金额的扣除项目
土地征用及拆迁户补偿费 ，前期工程费 ，建筑安装工程费 ，
房地产开发成本的扣除项目
用于该项目的贷款所发生的银行利息为 （能提供金融机构证明）
开发费用扣除项目金额=利息+（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
住宅销售过程当中发生的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加共计 。
与转让房地产有关的税金扣除项目
二
土地增值税应纳税额的计算
从事房地产的开发
1.4亿元
2108万元
687万元
219万元
3319万元
570万元
70.46万元
案例演示
河北中建房地产开发公司位于廊坊市，主要 与销售。12月销售其新建的商品房一栋，
可享受按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和的20%加计扣除
取得不含增值税销售收入 。
收入额
该项目地价款 ，
取得土地使用权所支付的金额的扣除项目
土地征用及拆迁户补偿费 ，前期工程费 ，建筑安装工程费 ，
房地产开发成本的扣除项目
用于该项目的贷款所发生的银行利息为 （能提供金融机构证明）
开发费用扣除项目金额=利息+（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%
住宅销售过程当中发生的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加共计 。
与转让房地产有关的税金扣除项目
从事房地产的开发
1.4亿元
2108万元
687万元
219万元
3319万元
570万元
70.46万元
扣除项目金额：
（1）地价款=2108（万元）
（2）开发成本=687+219+3 313=4219（万元）
（3）开发费用=570+ (2108+4219) ×5%= 886.35(万元)
（4）与转让房地产有关的税金=70.46（万元）
（5）附加扣除=（2108+4219）×20%=1265.4（万元）
（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=8549.21（万元）
增值额=收入额-扣除项目金额=14000-8549.21=5450.79（万元）
增值额占扣除项目金额的比率=5450.79÷8549.21=63.76%
适用第二档税率40%，速算扣除率为5%
土地增值税税额=5450.79×40%-8549.21×5%=1752.86（万元）
二
土地增值税应纳税额的计算
土地增值税征收管理
三
三
土地增值税征收管理
纳税时间
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等。
纳税时间
根据房地产转让的不同情况，由主管税务机关具体确定。
不统一
三
土地增值税征收管理
纳税时间
土地增值税按照转让房地产所取得的实际收益计算征收，由于计税时要涉及房地产开发的成本和费用，有时还要进行房地产评估等。
①
以一次交割、付清价款方式转让房地产的。
②
以分期收款方式转让房地产的。
③
项目全部竣工结算前转让房地产的。
三
土地增值税征收管理
纳税时间
在办理过户、登记手续前数日内一次性缴纳全部土地增值税。
房地产转让的不同情况
01
以一次交割、付清价款方式转让房地产的。
三
土地增值税征收管理
纳税时间
根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限。
房地产转让的不同情况
02
以分期收款方式转让房地产的。
三
土地增值税征收管理
纳税时间
预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
房地产转让的不同情况
03
项目全部竣工结算前转让房地产的；
三
土地增值税征收管理
纳税地点
土地增值税由 负责征收。
房地产的坐落地
纳税人是法人
纳税人是自然人
房地产所在地的税务机关
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