资源简介

(共77张PPT)
景区开发建设与筹备
第六章
学习目标
●通过本章的学习，掌握景区开发可行性研究的内容，了解可行性研究的流程和报告内容，了解景区项目合同管理、项目质量管理、项目投资控制的内容，了解景区开业准备内容。
●在结合本章知识点的基础上，掌握景区开发可行性研究的方法；掌握景区项目建设管理的内容。
知识目标
1
技能目标
2
能力目标
3
●通过对景区开展可行性研究，掌握景区开发前期论证、建设过程管理和开业筹备的运作及管理流程。
本章内容
可行性论证
1
建设项目管理
2
景区开业筹备
3
可行性论证
第一节
第一节
景区开发可行性研究是景区开发规划的前提。
景区开发可行性研究是运用多种科学手段对景区开发建设进行论证的过程，其基本任务是通过广泛的调查分析，综合论证景区开发项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
第一节
一、 景区开发可行性分析内容
旅游资源评价是景区开发的前提。
一般来说，旅游资源评价包括旅游资源自身评价和旅游资源开发利用的环境条件评价两种。
旅游资源自身评价包括五个方面的内容：旅游资源特色、旅游资源价值、旅游资源密度、旅游资源容量、旅游资性质；
旅游资源开发利用的环境条件评价包括七个方面的内容：区位环境、自然环境、人文环境、客源环境、政治环境、投资环境、施工环境。
旅游资源评价
North America
South America
Europe
Asia
Africa
Australia
第一节
分析景区开发是否可行，需要对其市场需求进行分析。
市场需求分析必须解决四个方面的问题：
了解市场结构
根据前面对客源地理分布、市场规模、市场竞争格局的分析，选择景区的市场定位。
明确市场定位
分析现有市场上竞争者的情况，包括竞争者的数量、市场份额、现有产品等。
分析竞争格局
市场结构则是质的分析，市场结构主要回答景区提供何种产品和服务以满足消费者需求的问题。
市场结构分析包括旅游者社会人口特征和旅游者消费行为特征两个方面。
市场规模的大小直接影响着景区的营利能力。
实践中有三种思路。
01
02
03
04
确定市场规模
市场需求分析
第一节
确定市场规模的三种思路
1
2
3
根据接待能力来预测市场规模，即根据现有设施和可能新开发的设施的接待能力来预测游客量；
根据经济目标来反推市场规模。
根据市场来预测，与其他相似景区类比或者采用历史趋势外推法等预测游客量；
第一节
市场结构分析内容
Design Inspiration
Clarity & Impact
Premium Design
旅游者社会人口特征
包括旅游者空间移动轨迹、消费选择倾向、消费动机、平均消费额、平均逗留时间、回头率、满意程度等。
旅游者消费行为特征
包括旅游者年龄、性别、收入、职业、教育、民族、宗教、习俗等；
第一节
主要包含景区开发的投资环境和建设环境两个方面。
投资环境和建设环境越优越，景区规划开发的成本也就越低。
建设环境
投资环境
指当地的宏观经济状况、金融市场的开放性和融资成本、利率水平、政府对旅游开发的相关政策是否优惠等；
指景区所在地的交通、通信、水电、地质、供水、供电、供热、供气等基础设施配套条件。
社会经济基础分析
第一节
指某一特定空间或区域的接纳、包容能力，主要是对与主观心理感受相关的指标的衡量。
主要包括：
指由于受区域经济发展水平基础的限制，区域所承受的最大旅游活动量；
区域经济承载力
以社区居民对旅游活动的最大容忍度为上限；
社会承载力
指本土文化对外来文化的包容能力。
文化承载力
承载力分析
第一节
将投入与产出进行对比分析，有利于把握景区开发的具体方向。
投入产出分析
研究景区开发过程中所需要的资金数额、流动资金数目多少及其来源于哪里，采用哪种筹措方式；
2
研究景区营业后产生的经济效益，对其经济产出进行预测。
1
第一节
拓展阅读
可行性研究的种类
旅游景区投资可行性研究，比较规范的可分为三个阶段，即投资机会研究、初步可行性研究和最终可行性研究。
其工作内容、成果及项目可行性研究的阶段划分、内容深度及估算精度要求等如下表所示。
第一节
拓展阅读
可行性研究的种类(续)
在旅游投资项目建设中，常常涉及开发者、经营者、资产借贷者、资产投资者和政府机构等，每一方面从各自的利益出发，都要对拟建的工程进行可行性研究。所以可行性研究往往又可分为投资前研究、经营研究、资金研究、资产投资研究和政府机构研究等内容。
投资前研究是由开发者进行的，主要研究项目开发或建设的投入和开支是否合算。项目开支包括设计费、土地征购费和主体投资三大部分。
经营研究是由经营部门进行的，主要是估计该旅游投资项目工程完工后的市场销售情况和预测未来经营中可能带来的经济效益。
资金研究是由资金借贷者进行的，主要是研究该项工程建设所需要的投资资金的数量及资金的分配。
资产投资研究是由资产投资者进行的，主要是预测该项工程建成后在资产投资收入和资产现金流动的基础上，研究投资利润与税收上的好处（如减免税等）。
政府机构研究是由政府有关部门进行的，主要是评价该项旅游投资项目建设后对财政、经济、社会、环境及对周围地区的影响。
第一节
二、景区开发可行性研究流程
景区开发可行性研究需要先确定景区开发的目的，如：经济效益；经济、社会、文化等综合效益；某种特定的目的等。
目标不同，评价项目开发可行性的标准也不完全相同。
景区的投资开发必须遵循项目创意、项目策划、项目初选、准备、项目评估决策、项目实施与监督、项目导入经营和项目评价与总结等逻辑顺序，按照投资前期、投资时期和经营时期三个阶段进行。
第一节
项目开发周期各个阶段的主要任务：
项目创意
项目策划
项目初选、准备
项目评估决策
景区投资开发的第一阶段，主要任务是分析市场需求结构特征、市场竞争格局和资源约束对景区开发的影响，鉴别高度有效的市场机会，提出项目意向。
主要任务是将项目创意转化为具体的投资规划和行动规划，制定项目应该达到的目标，分析项目的收益能力，确定项目的市场空间，拟订投资计划，编写项目建议书。
在项目建议书获得批准后，还要对拟开发项目的各种预先的技术方案和投资方案进行筛选，以便剔除不利因素和不确定因素，进行开发项目的初步决策分析，最后选定投资合理、收益率高、风险性小的项目，写出初步可行性研究报告。
专家组织人员按照正常的评估程序，从技术、经济、财务和社会等各个方面对开发项目的可行性与合理性进行全面的审核和评估，写出评估报告。
第一节
项目开发周期各个阶段的主要任务：
项目实施与监督
项目导入经营
项目评价与总结
是项目投资（建设）阶段。其主要任务是建立项目执行管理机构，进行项目招投标，签订各项协议和合同，组织设计施工以及试营业工作。同时，这个阶段必须对开发项目的成本、质量和工期等方面进行严密的监督和有效的控制，以保证严格执行项目的规划要求，实现开发项目的既定目标。
景区生命周期内的经济、财务和社会效益，不仅反映投资（建设）前期可行性研究的工作质量和投资（建设）时期的工作质量，而且还受到经营运作时期管理水平的影响。
景区投资决策的失败，最终是由经营运作时期的经济效益大小体现出来的。
是在开发项目经营运作一段时间以后，一般是在投资回收期内，对开发项目的成败因素进行全面而具体的审核、总结和评估。
主要评价项目的实际运作业绩，明确是否达到了预先设计和期望的目标，从而总结正反两方面的经验教训，写出项目评价报告。
第一节
拓展阅读
景区开发可行性研究的技术路线
景区开发可行性研究内容涉及面广，需要多方面知识和技能，一般应由技术力强、实践经验丰富的咨询、设计单位和高等院校来承担，由旅游学、社会学、市场营销学、建筑工程学、园林园艺学、土地规划学、历史学、财会学等多方面的专家学者组成项目小组来进行该项工作，可行性研究工作一般分为四个步骤进行：
1. 筹划阶段
这个时期要与主管部门或委托单位讨论研究拟开发项目的范围界限，摸清主管部门或委托单位的目标、意图和一些特定要求，成立可行性研究项目小组。
2. 调查研究
进行旅游资源调查、市场调查、技术经济调查和环境调查研究。包括旅游资源评价，客源市场调查和分析，旅游产品竞争力分析，交通条件、区位条件分析，环境保护以及地区自然、社会、经济、究调查，对每一个项目调查均作出分析评价。
3. 效益分析和评价
在本阶段内，首先要估算开发项目的投资、成本和收益，并进行效益分析和评价。具体包括国民经济分析、社会效益分析、不确定性分析、综合评价等内容。
4. 编制可行性研究报告书
这是整个可行性研究的最后成果，也是下一阶段政府、旅游主管部门或银行、投资方进行项目评估和制订开发建设规划的主要依据。
第一节
三、 景区开发可行性研究报告
景区开发可行性研究报告是可行性研究成果的表现。
是指在景区建设之前，对景区的资源赋存、市场规模、社会经济基础、承载力及其投入与产出等，进行全面的技术论证和经济分析，从而确定该景区建设的可行性和有效性的书面报告。
第一节
景区拟建项目资金决策的依据
可行性研究对拟开发景区项目的建设目的、规模、市场需求、选址、综合效益（社会、经济、环境效益）等重大问题都要进行具体分析，并作出明确的评价。
景区筹措资金和向银行申请贷款的重要依据
我国的银行都有明确规定：依据开发方提供的可行性研究报告，对贷款项目进行全面的分析评估后，才能确定是否给予贷款。
景区获得当地政府及旅游、环保等部门批准开发建设依据
可行性研究报告确认可行，并经过投资部门和计划部门评审以后，还须经地方规划部门、旅游主管部门、经济环保部门审查.
景区有关部门签订协议或合同的依据
景区开发项目从建设伊始到开门迎客，需要各行各业的协作和支持，很多方面需要预先取得协作供应的协议和合同。
可行性研究报告的作用
第一节
建设单位（企业）名称，法定地址、宗旨、经营范围和规模；
合营各方名称、注册国家、法定地址和法定代表姓名、职务、国籍（中方要说明主管部门）；
合资企业总投资、注册资本、股本额（自有资金额、合营各方出资比例、出资方式、股本缴付期限）；
合营期限，合营各方利润分配和亏损分担比例；
项目建议书的审批文件；
可行性研究报告的负责人及编制组成员名单；
可行性研究范围及内容；
可行性研究报告总的概况、结论、问题和建议；
可行性研究报告的编制依据。
可行性研究报告的内容
项目基本概况
主要说明：
第一节
项目提出背景和项目建设的必要性
着重从旅游经济开发的经济价值和文化开发价值两个方面来探讨必要性，说明旅游业在地区产业结构调整和优化中的作用，在区域对外开放、对内搞活，在提高居民素质和生活质量等方面的作用。
项目提出背景，着重说明国内外、区内外旅游业发展的宏观形势和行业竞争态势，阐明同类项目在国内市场及国际市场上的发展前景；
第一节
项目建设条件分析
主要是对客源市场现状、潜在客源市场、客源市场定位等进行分析，对未来客源市场进行预测。
需求是企业经营活动的起点。
市场需求调查，即预测国内外旅游消费者对其产品或服务的需求量，以此调查为基础，预测项目投入后未来发展的前景，从而确定旅游建设项目的规模和产品，以及采用何种服务方式等。
客源市场分析
主要说明项目建设的范围、自然概况、区位条件、旅游资源条件、旅游基础设施条件、社会经济条件和项目建设条件的总体评价等。
确立是否有市场
市场的特性与规模
择开发地点，估算可能的收入
景区的经营者对潜在市场的四个主要特征感兴趣
游客将在
何时来访？
他们将
来自何方？
访问量
是多少？
谁会访
问景区？
有开发的设想
第一节
项目建设内容和规模
主要说明项目建设原则以及旅游基础设施建设项目、生态系统保护与环境治理项目和旅游配套建设项目的具体建设内容和建设规模。
投资估算、进度安排及资金筹措
主要以投资估算为依据对建设项目投资进行估算，并提出资金筹措方案和计划工期及进度安排。
投资额及资金筹措。主要研究为保证旅游投资项目顺利完成所必需的投资总额数目、外汇数额、投资结构、固定资产和流动资金的需要量、资金来源结构、资金筹措方式及资金成本等，从资金上保证旅游投资项目建设的顺利进行。
第一节
财务评价及投资风险分析
主要对投资项目可能获得的经济效益进行预测，对项目投资后的财务成果进行分析和评价，并对项目运行中的财务风险和其他风险进行全面分析。
环境影响及生态效益分析
主要是通过对环境质量现状的调查，对项目建设的环境影响和生态效益进行分析，并提出本项目的实施对生态环境影响的综合评价。
可能产生的不良影响要做出预测性分析，并采取相应措施。
第一节
社会效益分析
主要从积极的社会影响和消极的社会影响两个方面对建设项目的社会效益进行评价。
项目组织运作与管理
主要从项目组织机构的建立、管理体制、管理职能、管理模式的创新等方面提出项目组织运作和管理的思路，并提出项目实施的具体管理办法。
第一节
结论与建议
主要提出项目可行性研究报告的总结论，并针对项目动作过程中可能出现的问题提出若干建议，供建设部门和项目管理部门参考。
附件
旅游可行性研究报告的附图一般有：区域旅游资源分布与总体布局图、旅游交通及区位关系示意图、旅游基础设施及配套设施分布示意图、旅游项目布局图和重点项目设计方案简图等。
旅游项目可行性研究附件材料一般包括：可行性研究报告编制单位的资质证书及政府部门下发的有关文件。
第一节
可行性报告编制完成并经专家评估通过后，项目建设单位要着手编制计划任务书。
计划任务书是确定投资项目及建设方案的重要文件，也是进行投资项目工程设计的重要依据。可行性研究报告中所提供的项目投资若干方案，包括其中的最佳方案，经再调查、研究、补充、修正，挑选确定，即可作为编制计划任务书的可靠依据。
该环节是投资项目决策程序中的关键环节。
第一节
案例分析
×××旅游主题公园可行性研究报告
第一节
案例分析
×××旅游主题公园可行性研究报告（续）
建设项目管理
第二节
第二节
在景区工程项目的建设过程中，景区的行为会形成各个方面的社会关系，诸如景区工程设计单位、景区工程施工单位、景区工程建设监理单位、材料设备供应单位等，这些单位之间的社会关系是通过“合同”这一契约关系形成的。
一、景区工程项目建设合同管理
合同管理
景区工程建设合同管理的主要职能是：
第二节
1
2
3
4
5
为景区工程建设管理及景区工程建设项目管理（包括景区工程建设监理）提供了管理目标和管理控制依据。
如合同管理具体规定了景区工程建设的三大管理目标：工期、质量、投资等。
以法律为基础有效地维系了有关各方的关系。
有助于有效地处理工程建设活动过程中有关各方之间所发生的纠纷。
有助于明确景区工程建设活动有关各方之间的权利、义务与责任界面。
有效的合同管理在特定情况下能够作为景区工程建设项目管理、控制的一种具体手段。
如处理承包商提出的工程索赔。
景区工程合同内容
第二节
1
景区开发合同
2
景区建设委托监理合同
3
景区工程建设施工合同
4
景区工程建设物资采购合同
5
其他
景区工程建设主要的合同类型
景区开发合同
第二节
在我国，资源的所有者一般都是政府。
景区开发合同签订是指行使景区旅游资源所有者职权的当地人民政府与景区开发建设企业就开发合作模式、开发期限、总体投资及分期、总体投资规划、签约双方法律地位、资源与保护、劳动用工、现有资产处置（产权资产、非产权资产）、人事接管、优惠政策、利益分享（特别是门票分成模式）、门票经营权、经营性项目收入分配权、违约责任等方面进行约定，明确双方责任、权利和义务的过程。
景区开发合同内容
第二节
合同签署单位必须是政府
明确合同主体资格
商定违约责任
企业独资开发的模式
企业和政府合作开发的模式
明确利益分配
确定企业获得经营开发权的景区究竟范围是多大，为保障企业投资权益提供必要的保证。
划定景区的红线范围
必须明确经营的形式（如独家开发还是入股合作开发等）、经营期限和投资额度。
明确经营权问题
第二节
案例分析
景区建设委托监理合同
第二节
景区建设委托监理合同简称监理合同，是景区工程建设单位聘请监理单位代其对工程项目进行管理，明确双方权利、义务的协议。
景区工程建设单位委托的监理工作范围和内容:
01
02
04
03
景区工程技术咨询服务，如进行景区开发可行性研究，各种方案的成本效益分析，制定景区建筑设计标准，准备技术规范，提出质量保证措施等。
协助景区业主选择承包人，组织设计、施工、设备采购招标等。
技术监督和检查，包括检查景区工程设计、材料和设备质量，对操作或施工质量的监理和检查等。
施工质量，包括质量控制、成本控制、计划和进度控制等。
景区工程建设施工合同
第二节
景区工程建设施工合同，简称施工合同，是发包人与承包人为完成特定的工程建设项目的建造任务确立（变更、终止）双方之间权利义务关系的协议。
景区施工合同的主要内容一般包括：
（1）发包人和承包人的一般权利、义务和责任；
（2）施工的组织设计和工期；
（3）工程的质量与检验；
（4）安全施工的相应规定；
（5）合同的价款与支付方式；
（6）材料设备供应规定；
（7）工程变更的相关规定；
（8）工程竣工与结算；
（9）违约、索赔和争议。
第二节
二、 景区工程项目建设质量管理
景区工程质量的影响因素
景区工程质量管理的范围涉及工程质量形成全过程的各个环节。
在工程建设中，无论决策阶段、设计阶段、施工阶段还是竣工阶段，影响质量的因素主要有人、材料、机械、方法和环境等五大方面。
第二节
人员管理
人员管理是景区工程质量管理的基础。
景区工程建设的整个过程中都是人与人在打交道，从项目经理、施工现场管理人员到作业人员，都是为工程服务。
人员管理主要功能体现在:
物质和精神双管齐下，
培养队伍的凝聚力
培养纪律严明的施工队伍
有计划地培训人员
培育全员质量意识
第二节
材料管理
材料（包括原材料、成品、半成品、构配件）是景区工程施工的物质条件，材料质量是景区工程质量的基础。
对景区工程材料质量的控制应着重于：
重视材料使用，以防用错
或使用不合格的材料
合理组织材料供应和使用
加强材料检查验收，
严把材料质量关
掌握材料信息，优选供货厂家
第二节
机械控制
施工机械
包含塔吊、搅拌机、人货梯等，要保证施工机械的安全使用，就必须对现场的施工机械进行有计划的维修、保养，按规定对机械进行检查，及时发现问题，及时解决问题。
管理人员
应制定相应的操作规程、维护管理制度，对各种施工机械定人定岗，专人管理，保证施工机械的正常安全使用。
测量设备
是保证产品形成的重要工具，水平仪、经纬仪、磅秤、尺子等要按国家规定的鉴定周期及时鉴定，及时掌握设备的精度和准确性，避免造成工程的几何尺寸错误或混凝土拌和物配合比不准确。
第二节
方法控制
是指景区工程项目整个建设周期内对技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等的控制。
要求现场的管理人员要认真负责，掌握标准规范的要求，根据工作的质量特性，对工程产品进行监督和测量。
方法的控制就是过程控制，将原料有机地结合起来，在组合过程中，为了保证质量合格，要建立一整套的施工程序，而整个程序是环环相扣的，任何环节都不能有丝毫闪失，否则其所引起的损失是难以估量的。
方法控制
第二节
环境控制
影响景区工程项目质量的环境因素较多，主要包括三大类：
工程技术环境
1
工程管理环境
2
劳动环境
3
如工程地质、水文、气象等；
如质量保证体系、质量管理制度等；
如劳动组合、劳动工具等。
环境因素的控制，涉及范围较广，在拟订控制方案的措施时，必须全面考虑，综合分析，才能达到有效控制的目的。
第二节
景区工程建设质量管理
景区工程项目质量是按照工程建设程序，经过工程建设系统各个阶段而逐步形成的。
要控制工程项目的质量，就应按照建设过程的程序依次控制各阶段的工程质量。
项目决策阶段
工程施工阶段
工程设计阶段
工程验收阶段
四个阶段
第二节
项目决策阶段
主要是进行可行性研究和项目决策。景区项目的可行性研究直接影响了项目的决策质量和设计质量。
项目决策阶段的质量控制，要保证选址合理，使项目的质量要求和标准符合业主的意图，并与投资目标相协调；使建设的项目与景区所在地的环境相协调，为项目在长期使用过程中创造良好的运行条件和环境。
第二节
工程设计阶段
01
项目投资建设的关键在于施工前的投资决策阶段和设计阶段，而在做出项目投资决策之后，控制项目投资的关键就在于设计。
设计阶段的投资控制是工程建设全过程投资控制的重点。
02
03
工程项目需遵照设计的标准进行标准设计，以达到降低投资成本、缩短工期的效果。为控制和有效使用项目资金，往往推行限额设计。
运用价值工程原理对不同设计方案进行比较，出最优设计方案。
编制工程设计概算。
04
由监理工程师对设计概算进行审查。
第二节
工程施工阶段
监督管理手段：
最主要的一种现场管理方法，在施工过程中现场观察、监督、巡视检查施工工序，及时发现潜在质量隐患，对于隐蔽工程的施工，进行旁站监理更为重要；
旁站监理
随时对建筑几何尺寸、定位轴线、层高和构配件、预埋件位置进行放线测量检查，发现偏差及时纠偏、整改、返工；
量测
对施工所用的各种材料进行小规模的实验，从而避免大的错误；
试验
规定必须坚持的质量监督工作程序，确定质量控制的见证点和停止点，加强对
质量控制点的监控，突出质量点。
第二节
工程验收阶段
景区建设工程验收的主要依据是工程设计方案、施工图、施工承包合同等，验收阶段一般分为初步验收和正式验收两个步骤，正式验收后要形成《竣工验收报告书》。
建设项目总说明
技术档案建立情况
建设情况
收益情况
存在和遗留的问题
其他
报告书
第二节
三、 景区工程项目建设投资控制
是指在实现景区工程总目标的过程中，为使景区工程建设的实际投资不超过计划投资的管理活动，即在景区工程建设的几个阶段——决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工阶段，把景区工程建设项目投资的发生控制在批准的投资限额以内，以保证景区项目投资管理目标的实现。
第二节
景区工程建设投资的构成
一般来讲，景区工程建设投资构成如图 :
由景区工程设备购置费用和工器具、
生产家具购置费用组成的。
也称景区建筑安装工程造价，
是由建筑工程费用和安装工程费用两部分组成的。
包含基本预备费和工程造价调整预备费。
实行差别税率，分为 0、5%、10%、 15%、30%五个档次，景区各固定资产投资项目按照其工程分别确定适用的税率。
为流动资金的30%。
指从景区工程筹建到验收竣工整个建设期间，除了设备
及工器具投资、建筑安装工程投资之外的各项费用总和。
第二节
景区工程建设投资阶段管理
景区工程项目投资控制贯穿于项目的全过程，即从项目决策阶段的投资估算到设计阶段的设计概算到招标阶段的投资控制及施工阶段的施工图预算和工程完工后的竣工结算。
景区工程建设项目投资控制的流程如图：
第二节
正确做好决策阶段的投资控制
进行可行性研究
即分析测算不确定性因素和随机因素对景区工程建设项目预期经济效果的影响程度，对建设项目带来的风险的大小，并分析评价建设项目的抗风险能力，进而制定出投资风险的对策。
即对与景区工程项目有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究，对项目各种可能的拟建方案认真地进行经济技术论证，让可行性研究的成果形成可行性研究报告。
进行投资风险分析
第二节
重点进行设计阶段的投资控制
30%—75%
工程决策及设计阶段
5%—25%
施工阶段
影响工程投资的可能性
设计阶段的投资控制是工程建设全过程投资控制的重点。
设计阶段投资控制的主要技术经济措施有：
限额设计
1
运用价值工程理念优化设计
2
是指在保证工程实体功能的前提下，以批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计为基础，按照批准的初步设计总概算控制技术和施工图进行设计，从而保证总投资额不被突破。
限额设计属事前控制措施。
实行限额设计，对防止项目投资失控可起到立竿见影的效果。
价值工程是通过景区工程建设进行功能分析，找出其主要功能，从而以最低的成本，实现景区工程建设的必要功能。
价值工程理论是有效权衡工程造价和功能矛盾的一种现代化的管理手段。
第二节
准确实施招标阶段的投资控制
运用竞争机制来体现价值规律的科学管理模式。
通过招标，建设单位择优选择施工队伍，建设工程投资得到合理控制，从根本上改变了长期以来先干后算、投资失控的局面。
建设部第107号部令发布了《建设工程施工发包与承包计价管理办法》，明确规定在招投标中采用工程量清单计价。
第二节
合理进行施工阶段的投资控制
施工阶段是把设计图纸、原材料、半成品设备等变成工程实体的过程。
由于建设项目的投资主要发生在这一阶段，因此是建设工程投资消耗最多的时期，有可能造成投资的浪费。
控制工程款的支付
合理优化施工的组织设计，严格审查工程预决算，把好工程材料价格关系和工程变更关系，做好施工记录，还有必要加强合同管理。
在施工过程中，监理工程师要定期进行投资计划值和实际值的比较，当实际值偏离计划时，分析产生偏差的原因，采取适当的纠偏措施。
第二节
正确进行竣工决算
景区工程结算是景区工程投资的最后一个环节，在做好前面四个阶段投资控制的基础上，把好结算关，它是后期控制的关键。
工程结算审核工作依据通常包括：
工程合同商务管理手册
设计图纸和设计修改通知单
现场签证单
关于工程完工结算的有关文件通知
各标段施工合同及标书
施工单位完工结算资料
第二节
案例分析
不同类型景点的开发成本
景区开业筹备
第三节
景区开业策划工作是继设计、施工装修以后，使景区项目由建设转入经营，为正式经营作铺垫的一项重要工作，通常由景区管理部来负责。
景区只有在开业前充分准备和运筹策划，才能在开业后尽快进入正常运营状态，并且更快、更好地占领目标市场，因此，景区开业策划工作是现代景区经营管理的第一步。
第三节
第三节
任何景区的开业都需要人、财、物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。
景区开业准备工作的主要内容是：
招聘、
培训员工
筹集运
营资金
配备设备，
采购生产物资
申办
营业许可证
健全规章制度
协助工程
验收、交接
和试运行
制订营销计划
一、 景区开业准备
第三节
筹集运营资金
2
3
资金预算
启动资金分配
资金管理
4
1
资金筹集
景区启动资金的分配主要集中在三方面：业务周转金、营业成本、期间费用。
主要包括流动资金管理和固定资金管理。
流动资金具有两大特点：波动性和增值性。
固定资金循环一次的周转期较长，一般通过折旧的方式得到补偿。
资金预算按时间长短可分为长期预算和短期预算。
要完成两方面的工作：一是预算的编制；
二是预算的审查。
资金来源渠道有多种，包括景区自有资金、政府财政型资金、国内外银行等金融机构的信贷资金、国内外证券市场资金、国内外非银行金融机构的资金等。
第三节
招聘、培训员工
景区是服务性企业，主要通过高质量的服务来为游客创造一种令人愉悦的环境。
员工的态度和能力会对服务的质量产生极其重要的影响，从而也会直接影响顾客的体验价值和对景区的印象。
员工招聘
是景区在开业前根据组织机构设置及岗位要求，招收一定数量的人员，使景区具备开业所必需的人员要求。
招聘过程需要遵循公平性、计划性、岗位与能力相一致性、程序性等原则。
景区人员招聘一般要经历明确录用人数及招聘条件、选择招聘渠道、人员筛选、确定人选四个程序。
其中，招聘渠道主要有借助于猎头公司、社会招聘、学校招聘、人员推荐等。
岗前培训
指新员工在上岗之前对其进行的各种适应工作要求的工作训练，主要包括基本技能的培训和景区文化的培训。
第三节
协助工程验收、交接和试运行
竣工验收是景区工程项目建设全过程的最后一个程序，是全面检验工程建设是否符合设计要求和施工质量的重要环节，也是检查承包合同执行情况、促使建设项目及时投产和交付使用的一个环节。
施工完成后，施工单位向有关验收部门提出验收申请，验收部门组织人员进行验收，并形成验收报告书。验收合格后，景区与施工单位进行项目交接。
第三节
配备设备、采购生产物资
设备配备
一般包括景区的建筑物、供应设备、清洁卫生设备、通信、电梯、厨房、计算机、娱乐设施、接待服务设备等。
景区的设备共同支撑着景区的运行。
物资采购
指景
区经营过程中所需的各种劳动工具和生产消耗品的总和，包括各种办公用品、维修用料、安全保卫用品、后期用品、餐饮器皿、食品原料等。
景区物资的采购包括三个环节：需求的提出、资源的确定以及采购的执行。
第三节
制订营销计划
景区开业前的营销除了具有一般营销的性质外，与经营管理阶段的营销相比，它更具有密集性、目的性和战略性等特点。
景区在制订开业前的营销计划时，一般还需要注意以下几点：
市场分析与定位
客观、谨慎。
突出“新奇”和创造性
1
2
3
4
广告战略
根据广告效果的不同，可以分为通知性广告、说服性广告和提醒性广告三类。
广告媒介的选择
开业前的销售计划
可以与旅行社、旅游供应商、当地居民等联系，进而得到这些组织或个人的广泛关注，起到宣传作用。
开业前公关计划
获得公众的注意的六个时机依次为：发布建造计划的时候；奠基典礼；工程竣工庆祝会；管理机构和营销部门组成的时候；开业前的新闻发布会或记者招待会；景区开业庆典。
第三节
健全规章制度
景区规章制度指由景区有关部门制定的以书面形式表达的并以一定方式公示的非针对个别事务的处理的规范总称。
景区建立健全规章制度时需要注意三个问题：
尽量做到协调统一，
避免各部门制定的文件相互矛盾。
注意规章制度的规范性，
并在充分汲取执行者意见的基础上
不断完善和更新，以增强可操作性;
要把握好规章制度的
有效性、实用性、强制性以及详略问题;
建立健全
规章制度
第三节
申办营业许可证
景区项目的经营单位在竣工验收后，持竣工验收单等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。
取得旅游经营许可证之后，景区经营单位向工商部门办理营业执照，到税务、物价等相关部门办理正式营业手续。
一般景区项目是在竣工验收结束后的 1—3个月进入正式运营阶段。
第三节
开业典礼是景区建设工作中的一个里程碑，它既是对前面工作的肯定，又是景区运营的一个良好开端。
二、 景区开业典礼
景区开业典礼的重要性
通过隆重的庆典活动，向潜在顾客及社区公众传播景区信息：
有助于提高景区的知名度和美誉度，树立景区良好形象；
也有助于扩大景区的社会影响，吸引社会各界的重视与关心；
还有助于让支持过自己的社会各界与自己一同分享成功的喜悦，为日后的进一步合作奠定良好的基础，为日后的经营打下良好的基础。
有效地宣传促销手段
一方面标志着景区筹建工作的结束；
另一方面也标志着景区对外营业的开始。
开业庆典活动是景区开发与经营过程中的一个环节，经营者需要在庆典结束后，对庆典活动进行评估，为以后经营活动的开展提供经验和教训。
景区开发的里程碑
第三节
对景区来说，为了达到公关的效果，通常采用公关型开业典礼。
开业典礼的类型
第三节
开业典礼的筹备
运用传播媒介，广泛刊登广告，以引起公众的关注，营造气氛。
邀请有关的大众传播界人士在开业典礼举行之时到场进行采访、报道，请他们对景区进行宣传、造势。
做好舆论宣传
嘉宾的构成及出席率是开业典礼是否成功的重要影响因素
请柬一般要提前发出，由专人送达。
邀请嘉宾
悬挂横幅、标语、气球、彩带、宫灯等；花篮、牌匾摆放位置；来宾的签到簿、本单位的宣传材料等；
音响、照明设备的检查和调试
布置好现场
确定各种接待人员及服务员，负责客人签到、领取赠品、休息、就餐等。
现场还要安排好剪彩、摄影、播音、音乐等各方面的人员。
做好接待服务工作
赠送的礼品一般要具有宣传性、荣誉性和独特性。
做好礼品馈赠工作
景区开业典礼的一般程序是：宣布典礼开始、介绍到场来宾、致开幕词、致欢迎词、来宾贺词、启动开业标志、结束。
确定程序
第三节
开业典礼在现场运作时既要按照制定的程序又要适当灵活，在整个运作的过程中要做到协调一致、信息畅通。
一般来说，景区开业典礼需要遵照以下程序进行：
开业典礼的现场运作程序
迎宾
致欢迎词
游览
典礼开始
来宾贺词
迎接首批游
客，并进行
礼品赠送
揭幕
第三节
案例分析
投资 35亿精心打造 东部华侨城盛大试业
天洒玫瑰花瓣，地面景色如画。2007年7月28日上午，由华侨城集团投资 35亿元精心打造的深圳东部华侨城隆重试业。国家旅游局、国务院国资委、国家环保总局、国务院侨办、深圳市委市政府等领导及中外嘉宾出席试业庆典。
上午9时30分，东部华侨城茶溪谷茵特拉根火车站广场一派喜庆气氛。当出席庆典的嘉宾为试业剪彩后，欧式的城门悄然开启。市长许宗衡将狂欢权杖交给华侨城集团 CEO兼总裁任克雷，任克雷将狂欢权杖授予本届狂欢节的狂欢大使。此时，象征纯洁和平的天使少女从城门鱼贯而出，苏格兰风笛乐队、巡游小火车、皇家仪仗队、盛装铁甲武士、街头小丑、芭蕾舞者、百草园方队、森林精灵方队等列阵巡游，令茵特拉根小镇欢腾热闹非凡。广场上空，一架直升机低空盘旋，不时洒下一片片玫瑰花瓣，为开业庆典增添许多喜气。
随后，参加庆典活动的嘉宾步行参观了将中欧山地建筑风格与优美自然景观完美结合的茵特拉根小镇；乘坐电瓶车游览了环境幽雅古朴的茶翁古镇和坐落在青山、绿水、茶田、湿地之间的三洲茶园。
10时30分，嘉宾云集、气势恢弘的东部华侨城大剧院。华侨城集团 CEO兼总裁任克雷致辞。
国务院国资委副主任、深圳市市长先后致辞。
欣赏了大型多媒体交响音画《天禅》。
景区开发可行性研究是景区开发规划的前提，可行性研究遵照一定的流程进行研究分析，最终形成可行性研究报告。
景区建设项目管理包含三个重要内容：合同管理、质量管理和投资管理。合同管理的重点是对合同签订过程以及合同内容的管理；质量管理是开发筹备的关键一环；投资管理决定着景区开发的融资渠道。
景区开业运营是景区开发筹建到开业经营的重要过渡，起着承前启后的作用，需要进行周密的策划和有效的管理。
本章小结
知识题
景区可行性研究包括哪些内容？
景区工程建设合同管理主要有哪几种？
如何进行景区工程建设投资的阶段管理？
影响景区工程建设质量的因素主要有哪些？
简述景区开业的策划流程。
练习题库
能力题
海口假日海滩的区位定位
旅游景区的区位主要是指景区在区域大环境背景下所处的位置与地位，属于宏观空间环境范畴。景区区位的选择与定位是旅游景区开发与经营成功与否的重要组成构件，在规划时应该给予高度的重视。
海口假日海滩的区位评估分析了以下几个方面的影响因素。
资源基础、 经济特征、 交通条件、 市场范围、 景点群居性好
思考题：
海口假日海滩景区可行性报告中区位评估分析了哪些因素？
练习题库

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