资源简介

(共50张PPT)
旅游策划
理论、案例与实践
课程目录
1、旅游策划基础
2、旅游商品策划
3、节事活动策划
4、主题公园策划
5、旅游演艺策划
6、养生旅游策划
7、乡村旅游策划
8、旅游民宿策划
9、文创园区策划
10、旅游商业街区策划
11、旅游度假地产策划
第10章 旅游商业街区策划
地方特色的商业街区更像一个小型的旅游目的地，一般要有特色商品购物区。游客到特色商业街区是旅游的一部分。
一个为游客服务的完善的特色商业街区需要将旅游的六要素体现出来，包括食、住、行、游、购、娱，也就是需要有特色餐饮、特色购物区、主题酒店、独特景观，以及匹配的娱乐项目等，可进入性强。
一些地区在新建、改建特色商业街的过程中，脱离旅游规律的现象比较多，有些只是冠以“旅游商业街”、“旅游购物街”的称号，而无法满足游客的各项需求。
案例导读：
地方特色商业街区重在为游客服务
第一节 旅游商业街区发展概况
一、旅游商业街区概念界定
旅游商业街区（Recreational Business District，简称RBD）是一种以休闲商业为基础，融合了娱乐休闲、餐饮、购物等多种活动形式的新型城市旅游经济形态，其本身是一个聚集了大量旅游企业、个体商户和相关组织机构的旅游集群。
旅游商业街区由旅游吸引物、各类纪念品商店、各种档次的餐饮场所等集中组成，代表着所在城市的传统市井生活面貌，具有鲜明的文化个性和特色。
二、国外旅游商业街区概况
早期商业街区的出现往往伴随着城市广场形成与发展。城市广场在城市生活中扮演着重要角色，很多社会活动往往都在城市广场上举办，而在平时，广场周边便自发地形成了一些商业贸易活动的场所，这便是西方早期商业街区的雏形。
最早的步行商业街出现在德国，取名为林贝克大街，且德国的步行商业街系统一直位居世界的前沿。
旅游商业街区已不单单是纯粹的商业空间，而是和独特的城市地域文化、鲜明的城市形象、有生机的生活方式相结合，发展成为传承历史、延续记忆、塑造未来的多功能空间实体。
巴黎香榭丽舍大街
三、国内旅游商业街区概况
在中国古代，早期的商业活动场所叫做“市”，就是我们所说的市场。在宋代以前，城市管理施行里坊制，民间商业活动只允许在固定的“市”当中进行。到了宋代以后，废除了里坊制，民间商业活动开始允许在街市中自由经营，于是形成了最早意义上的商业街区。
在北宋画家张择端的代表作《清明上河图》生动的描绘中可以看出，人们的各种生活、贸易、交流活动都在商业街区内发生，形成了熙熙攘攘、丰富生动的城市生活景象。
北宋《清明上河图》熙熙攘攘的街区景象
到了近代的中国，由于西方文化的不断渗入，商业街区出现了很多浓厚的异域风情，例如上海南京路、武汉江汉路、哈尔滨中央大街等等，中西文化交融，饱含深厚的历史文化背景和特色，成为城市风貌中独特的记忆。
武汉江汉路
哈尔滨中央大街
而今，随着人们对城市与生活质量要求的提高，商业街的功能和价值已经不单单存在于商业上，它正在以一种城市细胞的形式在生长。
将商业和旅游业有机结合起来，形成旅游商业街区，使得传统的商业街区有了文化的依托和支撑，成为展示一个城市文化特色的平台，给目前我国旅游业发展指出了新的方向。
由建筑群联合构成旅游服务综合体，集饮食，购物，娱乐，旅游等各类服务于一体，形成当代旅游业发展中一道独特的风景，从而全方位满足游客的需求。
传统商业街区 步行商业街区 文化旅游商业街区
地理区位 城市居民集中区 城市经济繁荣区，即市中心地段 城市文化特色提出的传统街区城市或旅游资源富集区
服务人群 周边居民 城市居民 城市居民及游客
主要功能 日常生活消费 商业、服务经营为主，辅以休闲、娱乐功能 以文化休闲、旅游购物为主，兼具商业购物功能
商业特点 商品零售业为主；人车未分流，住宅与商业混合 人车分流，消费环境及配套完善；商业集中发展，业态多元化、多功能化 商业趋向主体化、体验化，注重城市文化内涵挖掘
中国城市商业街区发展阶段划分
第二节
旅游商业街区的分类与特征
一、旅游商业街区的分类
一般位于城市中的核心商圈，商业价值较高，是本地市民中高端购物以及外地游客体验城市的首选，是集休闲、购物、文化、娱乐、餐饮、商务等为一体的商业步行街。
活跃指数较高，是城市商业中最活跃的区域，并日益成为城市文化与性格的主要载体和形象名片；具有文化化、景区化与休闲化趋势；品质化升级的要求日益强烈，呈现出商业与商务结合的趋势。
都市商业街区
一般位于城市市区内，具有深厚的文化底蕴，往往是城市文脉的集中体现，文化氛围浓厚。
以观光与旅游购物休闲游客市场为主，尤其是外地游客市场；与都市现代商街比，城市文化街区具有浓郁的本土文化氛围，是游客进行体验消费的重要场所。
此类街区综合效益较高，旅游氛围更足，情景化与体验化趋势明显；在建设中会涉及到文化保护、挖掘展现与开发的协调。
城市文化街区
成都-锦里
锦里民俗休闲街，位于四川省成都市武侯祠旁，是成都市首座以传统川西古镇为建筑风格的旅游休闲街区。街区全长350余米，有茶坊、客栈、酒楼、酒吧、戏台、各种风味小吃、工艺品、土特产等等，集旅游购物、休闲娱乐为一体，是一条在深厚民俗文化根基上营造出的休闲气氛的商业休闲街。
锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分。锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶、川戏、川中草药等，定期举行丰富多彩的民俗文化活动，再现蜀地民俗文化，使游客充分体验四川民风民俗的独特魅力，对蜀汉文化和古成都风貌有更深入的了解。
以川西文化为底蕴的旧城改造项目，囊括了旅游、美食、娱乐休闲、特色纪念品等各类商业元素
茶楼&戏台
旅游景点
特色工艺品
风味小吃
由现代时尚休闲的主流形式（酒吧、咖啡屋、夜店等）形成的休闲聚集结构，汇聚现代时尚元素，以城市中青年的白领阶层为主，夜间休闲市场居多；
依托和聚集是时尚休闲街区成功的关键因素，如国际时尚的异域文化氛围、传统复古街区的更新氛围、度假主题的风景区休闲氛围等。
时尚休闲街区
上海新天地
时尚与复古
商业与文化
文化创意街区是特色文化街区的一种，是文化创意产业与商业的结合体，可以将众多艺术感悟融入其中，能够让由高科技、新创意所生产的有形产品更加容易进入百姓生活，实现展示、推介、交易和传播功能，最终带给人们新的生活方式。
同时，文化创意街区强调街区内应拥有区域性的特色文化创意产品与服务，同时，文化创意的产权保护是此类旅游商业街区另一重要特点。
文化创意街区
上海-田子坊
田子坊
泰康路
建国中路
思南路
瑞金二路
中国最佳创意产业园……
1998年 著名画家陈逸飞、尔冬强、王家俊等艺术家先后入驻
2004年 率先开展上海创意产业发展软课题研究
编制了《田子坊创意产业概念规划》
举办了上海首次创意产业发展论坛
2005年 被上海市经委首批命名为十八个创意产业集聚区之一
在上海十大最具影响力的创意产业集聚区排名第一
2006年 23家企业共同发起的“田子坊知识产权保护联盟”成立
被评为2006年中国最佳创意产业园区
上海市创意产业的领头羊……
国际公认的创意形态
文化产业的高端链条
艺术家工作的生态社区
上海特质的艺术消费区
上海-田子坊：城市记忆+创意精神=创造性的磁场
田子坊是保存上海历史风貌和石库门里弄生活的一块“活化石”，具有历史深度。在保护历史建筑的同时，挖掘其本质发展商业地产与创意产业，在赢得利益的同时打造城市文化名片，“名、利” 兼得。
田子坊是上海近现代传统社区发展的一个缩影
田子坊反映了近现代江南农村社区到法租界华洋混住社区及里弄工厂社区的发展脉络。
空间格局的历史演进出卢湾区生活与文化的积淀过程，呈现出不同的特征、风貌，是海派文化兼容并蓄特质的空间意向表达。
田子坊
创意
田子坊
活力
田子坊
遗产
田子坊
数字
田子坊
生活
田子坊
海派
田子坊
田子坊的成功要素：
我国拥有众多各具特色的历史古街、古城、古镇，而古城古镇街区是营造旅游体验环境、发展旅游商业和展现本土古朴氛围的重要载体。
古城古镇街区是市井生活观光与体验相结合的一类特有的商业街区，此类街区的最大特点在于利用中国传统建筑的空间、布局，宅院、水系、景观、广场等建筑之间的错落关系形成和谐自然的人居休闲街区。
例如凤凰古城、平遥古城、阳朔的西街和丽江大研古镇等。
古城古镇街区
丽江古城酒吧街灯火阑珊
旅游景区的出入口是游客的集中区域，是打造旅游商业街区的理想地段。结合旅游服务功能，集散型旅游商业街区一般以满足游客基本需求为主，同时包含餐饮、住宿、购物、休闲娱乐等业态。
此类街区不仅发挥旅游集散中心“散”的功能，还可以在此基础上通过调动旅游集散中心主体的积极性，发挥“集”的功能：主动开拓本地与外地市场，增加旅游目的地的旅游人数。
景区集散街区
二、旅游商业街区的特点
浓郁的地域文化
丰富的商业业态
浓厚的旅游氛围
多样的休闲场所
三、旅游商业街区的业态
主题餐饮
主题酒店
特色购物
娱乐体验
街区 性质 类型 特征
南锣鼓巷 创意街区 老胡同改造成功 主题创意+特色购物+休闲
王府井大街 现代商业街 商业街升级转型 旅游+品牌购物+市场
什刹海旅游区 历史文化街区 传统文化与旅游结合 传统文化+休闲旅游
高碑店 主题街区 城中村改造成功 民俗旅游+商业地产+专业市场
北京旅游休闲街区业态
第三节
旅游商业街区策划案例
——宽窄巷子
成都：宽窄巷子
一、项目背景
宽窄巷子曾是清代遗留的兵丁胡同，新中国成立后，将房子分配给了附近的国营单位用来安置职工，文革时期又对房屋进行了重新分配。
2003年改造之前，宽窄巷子呈现环境差、建筑破败、安全隐患突出等问题。它的商业业态也较为零散，多为当地居民自发利用自家房屋、院落形成的民间经营业态形式。
2003年，在成都提出打造“休闲成都”的发展战略背景下，由成都市政府牵头，宽窄巷子历史文化街区主体改造工程确立，提出以“成都生活精神”为线索、以“修旧如旧、保护为主，原址原貌、落架重修”的思路，在保护老成都原真建筑风貌的基础上，形成汇集民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展等多种业态的情景消费式旅游商业街区。
概况：
规模：
占地面积108亩（66000平米），建筑面积44000（另说约70000）平米
（地上35000平米，地下停车场11000平米）
组成：
整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为主，局部二层，均带天井，院落而积173-1100方不等，主要集中在400-800方。
历史背景：
宽窄巷子的前身是清朝时期驻守的八旗清兵的军营宿舍。康熙五十七年（1718年），千余兵丁驻守成都修筑少城。风雨飘零，如今的少城只剩下宽窄巷子！
宽窄巷子在历史的积淀中慢慢暴露出许多环境恶化的问题， 原有的生活设施已满足不了现代生活的需求。
宽窄巷子是成都历史文脉格局中的重要组成部分， 它体现的是成都独特的市井生活文化。
在2003年，成都市开始启动实施宽窄巷子的保护性改造，并于2008年对外开放， 成为成都的 “第一会客厅”。
改造前
改造后
区位交通： ①位于成都一环内，拥有成熟的城市配套，享都市繁华；
②交通便利，干道纵横，与三条地铁线（1号，2号，4号规划）距离不足1公里
二环
一环
地铁线
干道
二、总体定位
项目定位：成都历史文化商业街区
文化定位：老成都生活文化。
形象定位：老成都，新生活。
消费定位：主题性、目的性、特色性消费。
三、分区策划
宽巷子
窄巷子
井巷子
规划控制面积30万方，由宽巷子、窄巷子、井巷子三条平行的城市老式街道及其之间的四合院落组成，巧妙地与商业结合形成特色商业街区。同时也是成都市重点保护的三大历史文化名城之一，成都十大新景之一；
宽巷子
窄巷子
井巷子
街道 宽巷子 窄巷子 井巷子
功能定位 “闲生活”区 以旅游休闲为主题 “慢生活”区 以品牌商业为主题 “新生活”区
以时尚年轻为主题
业态业种 以精品酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、SPA为主题的情景消费游憩区 打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区 以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区
目标客群 针对怀旧休闲客群 针对主题精品消费的目的性消费客群 针对都市年轻人客群
在具有鲜明地域特色和浓厚历史氛围的宽窄巷子各街区中，植入以文化为基石的商业元素，充分展示老成都生活精神，能切身感受老成都民俗生活场景，感受“最成都”
宽巷子: 记忆、 痕迹
灰墙青砖，斑驳陆离，印刻年代，
寻寻觅觅。亭台花木，木樨香署。
感触历史记忆
窄巷子： 精致、细腻
少城华楼，昔日繁茂，流转岁月，
稀稀疏疏。华丽再现，鳞次栉比。
瞻仰人生真谛
井巷子：时尚、奢华
信步时尚，游弋幽巷，奢华当代，
沉醉忘返。遗忘时空，深藏万家。
尽享品质生活
宽巷子：雍容大气，路面以整齐青石板铺装为主，采用同一色调的青砖串联宅院内部交通，间或条石铺装。道路两侧重复出现的栓马桩、古式灯、石狮子、苍树、古式水井。种植池多块石砌筑，灌木、爬藤。
窄巷子：自由惬意，青石板路面由规整和碎拼两种方式组合而成，ArtDECO风格的建筑立面造型、屋檐有光滑石球。
井巷子：声色斑斓，时尚动感，景观设计较为开放，一侧为历史遗迹古墙，另一侧是与宽窄巷子相接的四合院落，巷子具有现代化的气息。
宽窄巷子的景观节点，带有一定的故事情节，体现各个巷子的特点。
宽巷子：蓉城掠影、梧桐依旧、又见梧桐、昔影新妆等，透着老成都记忆、痕迹。
窄巷子：轻丽幽巷、窄巷风韵、迷情窄巷、深堂琴趣、低吟浅酌、残墙絮语等，反映了老成都精致、细腻的生活。
井巷子：流光异彩、影之炫舞、霓灯游景等，展现着新成都的时尚、奢华。
闲
慢
新
四、投资模式
2003年，项目最初由成都城市投资公司担任业主方，从2007年起由成都文旅集团接手。成都文旅集团、青羊区按8：2的比例投资组建的成都少城建设管理有限责任公司负责，宽窄巷子的拆迁、建设和开发。项目的投资、营运、招商、管理等方面全面由文旅集团负责。
由于宽巷子、窄巷子核心保护区域比较楼层低，商业空间密度较低，市政府对这个项目提供政策和资金支持，包括政府在市政资金中安排宽巷子、窄巷子片区道路、给排水等市政管网建设费用、降低并缓交该区域内的土地使用权出让金等。
五、经营模式
管理主体
经营活动
盈利模式
招商策略
保障体系
思考题
1.简要阐述国内外旅游商业街区的发展异同点。
2.描述一个你所熟悉的旅游商业街区。
3.尝试为你所青睐的景区策划一个商业街区。

展开更多......

收起↑