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(共34张PPT)
税务会计
模块7.7
01
土地增值税的
纳税人及征税范围
模块7.7土地增值税会计核算
目录 | CONTENTS
02
土地增值税的计算
03
土地增值税的账务处理
04
土地增值税的征收管理
。
01
土地增值税的
纳税人及征税范围
土地增值税的纳税人及征税范围
土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称房地产）产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。所称的单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织；所称的个人包括个体经营者；此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
土地增值税的纳税人及征税范围
土地增值税的纳税人及征税范围
征税范围
土地增值税征税范围具有以下三个标准。
（1）国有标准，是指转让的土地使用权必须由国家所有，即转让的土地使用权只能是国有土
地使用权，不包括集体土地及耕地。
（2）产权转让标准，是指土地使用权、地上建筑物及其附着物必须发生产权转让。地上建筑
物是指土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物是指附着于土地上不能移动，一经移动即损坏的物品。
（3）取得收入标准，是指征收土地增值税的行为必须取得转让收入。房地产的权属虽转让但
未取得收入的行为，如以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为不征税
土地增值税的计算
THE INTRODUCTION
02
土地增值税的计算
税率
级别 人口（人） 每平方米税额（元）
大城市 50万以上 1.5-30
中等城市 20-50万 1.2-24
小城市 20万以下 0.9-18
县城、建制镇、工矿区 0.6-12
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。
土地增值税的计算
土地增值税的计税依据
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其公式如下：
土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
1.房地产转让收入
※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。
※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（3）其他收入
（2）实物收入
（1）货币收入
土地增值税的计算
土地增值税的计算
2.扣除项目金额
（6）财政部规定的其他扣除项目
（5）转让房地产有关的税金
（4）旧房及建筑物的评估价格
（3）房地产开发费用
（2）房地产开发成本
（1）取得土地使用权所支付的金额
土地增值税的计算
（1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让）
（2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（适用于新建房转让）
土地增值税的计算
（3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（适用于新建房转让）
能提供金融机构贷款证明
开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%
不能提供金融机构贷款证明
开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%
土地增值税的计算
注意:利息是指不超过商业银行同期同类贷款利率上浮标准的部分，超过贷款期限的加息、罚息不得扣除。
计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
城镇土地使用税的计算
（4）与转让房地产有关的税金：
城市维护建设税＝增值税税金×7％（或5％、1％）
教育费附加＝增值税税金×（3％+2％）
印花税＝转让收入×0.05％(产权转移书据)
土地增值税的计算
（5）其他扣除项目：
从事房地产开发的纳税人可以享受加计扣除加计扣除
＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20％
（适用于房地产开发企业新建房转让）
土地增值税的计算
（6）旧房及建筑物的评估价格。
纳税人出售旧房，准予扣除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家规定交纳的有关费用和税金。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
土地增值税的计算
转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：
第一种情况:能提供旧房及建筑物评估价格的情况：
由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
土地增值税的计算
第二种:不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：
1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定
购房发票所载金额。
2.加计扣除金额的规定
按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。
土地增值税的计算
3.关于契税的扣除规定
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。
因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。
土地增值税的计算
第三种:既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：
转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。
土地增值税的计算
（二）土地增值税应纳税额的确定
应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数
转让收入－扣除项目金额
采用4级超率累进税率
确定税率＝增值额÷扣除项目金额
速算扣除率×扣除项目金额
土地增值税的计算
具体步骤：
第一步：计算增值额：
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的比率
=增值税÷扣除项目金额×100%
土地增值税的计算
第三步：计算应纳税额：
（1）增值额占扣除项目金额的比率≤50%，则
土地增值税税额=增值额×30%
（2）50%＜增值额占扣除项目金额的比率≤100%，则
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
（3）100%＜增值额占扣除项目金额的比率≤200%，则
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
土地增值税的计算
（4）增值额占扣除项目金额的比率＞200%，则
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
【例】已知转让收入1100万元，扣除项目金额为400万元；土地增值额为700万元。
增值额占扣除项目金额=700万元÷400万元=175%
查表得：税率50%；速算扣除率15%
应纳土地增值税=700×50%-400×15%=290（万元）
土地增值税的计算
具体步骤：
第一步：计算增值额：
增值额=房地产转让收入-扣除项目金额
第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例：
增值额占扣除项目金额的比率
=增值税÷扣除项目金额×100%
土地增值税的账务处理
THE INTRODUCTION
03
土地增值税的账务处理
房地产企业销售房地产确认应缴纳的土地增值税，借记“税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际上缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
房地产企业将自己作为固定资产管理使用的房屋、建筑物等对外转让，视同非房地产企业销售房地产业务，比照其他企业土地增值税的账务处理进行处理
土地增值税的账务处理
【工作实例 7-13】某房地产开发公司销售房地产取得收入 2 000 000 元（暂不考虑增值税），
扣除项目金额共计 1 200 000 元。计算该企业应纳的土地增值税并做会计处理。
（1）应纳税额的计算。
增值额=2 000 000-1 200 000=800 000（元）。
增值率=800 000÷1 200 000×100%=67%。
应纳税额=800 000×40%-1 200 000×5%=260 000（元）
土地增值税的账务处理
（2）会计处理如下。
取得房地产销售收入时。
借：银行存款 2 000 000
贷：主营业务收入 2 000 000
计提税金时。
借：税金及附加 260 000
贷：应交税费——应交土地增值税 260 000
实际缴纳税款时。
借：应交税费——应交土地增值税 260 000
贷：银行存款 260 000
土地增值税的征收管理
THE INTRODUCTION
04
土地增值税的征收管理
纳税期限
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的 7 日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权证、土地使用权证、房地产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
土地增值税的征收管理
纳税地点
土地增值税的纳税地点确定，根据纳税人性质不同有两种情况。
（1）法人纳税人。转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，已办理税务登记的原管辖税务机关为纳税地点；转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，以房地产坐落地所管辖的税务机关为纳税地点。
（2）自然人纳税人。转让的房地产坐落地与其居住所在地一致的，以住所所在地税务机关为纳税地点；转让的房地产坐落地与其居住所在地或经营所在地不一致的，以房地产坐落地的税务机关为纳税地点。
模块7.7
结束

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